Le Contrat de Location de Terrain Nu

Le Bail de Terrain Nu ou contrat de location de terrain nu est un Bail civil qui peut être conclu par toute personne physique ou morale souhaitant louer une parcelle de terrain sans construction.

Ce type de bail, souvent désigné sous l’expression “bail sur un terrain nu“, est particulièrement prisé pour des activités commerciales mais non agricoles (pour les activités agricoles le Bail rural est à privilégier).

Dans cet article, nous explorerons les différents éléments à considérer lors de la conclusion d’un contrat de location de terrain nu.

Qu’est-ce qu’un Bail de Terrain Nu ?

Un bail de terrain nu est un contrat écrit entre le propriétaire (bailleur) ou gestionnaire du Terrain et un locataire (preneur) concernant la location d’une parcelle de terrain sans construction.

Ce type de bail peut être utilisé pour diverses activités, y compris des projets commerciaux, artisanaux, festifs ou même des installations temporaires.

Les termes du bail doivent être clairement définis pour éviter toute requalification en Bail commercial.

Bail de Terrain Nu : Bail civil ou Bail commercial ?

En raison de l’absence de toute construction remplissant les critères de solidité, fixité, absence de fondation et d’ancrage au sol et l’absence de toute exploitation d’un Fonds commercial ou artisanal sur le Terrain Nu, le Bail est civil et régi par les dispositions particulières des articles 1709 et 1713 du Code civil ainsi qu’aux charges et conditions ordinaires de droit.

Le contrat de location de Terrain nu est donc un Contrat de Louage de chose.

L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jour l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Il résulte de l’article 1728 du même code, que le Preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La jurisprudence sur les Terrains Nus est abondante. Pensez à télécharger ce Modèle de Bail de Terrain Nu (existe en word mais aussi pdf) :

En présence de constructions sur le Terrain Nu et en raison de la nature de l’exploitation commerciale du Preneur, les Parties peuvent aussi choisir d’exclure le Bail civil et de soumettre le Bail aux disposition des articles L. 145-1 I 2° et s. du code de commerce (Baux commerciaux).

Le régime du Bail commercial s’applique notamment aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées « soit avant, soit après le bail » des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

Les Différents Types de Baux pour Terrain Nu

Il existe donc plusieurs types de baux pour terrain nu, notamment :

1. Bail commercial d’un terrain nu : Ce type de bail est spécifiquement destiné aux entreprises souhaitant établir une activité commerciale sur le terrain loué avec constructions existantes.
2. Bail de location civil d’un terrain nu : le contrat par défaut qui peut s’appliquer à divers usages, y compris commerciaux ou récréatifs.
3. Bail terrain nu gratuit : Dans certains cas, un bail peut être établi sans loyer, souvent pour des motifs d’entraide, collaboration ou par solidarité.

Un bail sur terrain nu peut aussi être adjoint à un Bail commercial (exemple : un garagiste souhaite entreposer des véhicules sur un terrain nu accolé à son garage qui lui fait l’objet d’un Bail commercial).

Modèles de Contrat de Location de Terrain Nu

Pour faciliter la rédaction d’un contrat, il existe plusieurs modèles disponibles en ligne. Ces modèles de contrat de location de terrain nu peuvent être adaptés selon les besoins spécifiques des parties.

Par exemple, un modèle de contrat de location de terrain nu gratuit peut être téléchargé et personnalisé pour inclure des clauses spécifiques.

Les contrats en ligne sont toutefois très succincts et leur auteur n’est pas identifié, ils présentent donc un risque de non-conformité.

Durée du Bail de Location de Terrain Nu

La durée du bail est un élément déterminant à définir dans le contrat. Elle peut varier en fonction des besoins des parties. La liberté contractuelle est totale. Un bail de location terrain nu peut donc être établi pour une durée déterminée ou indéterminée.

La reconduction tacite est possible.

Se calquer sur le modèle des Baux commerciaux triennaux (3,6,9) est également possible.

Il a été jugé que la seule référence dans le bail de terrain nu à une durée de 3, 6, 9 ans n’est pas en soi de nature à caractériser l’existence d’un bail commercial, la durée du contrat de louage de chose relevant de la liberté contractuelle et l’inclusion d’une clause de préavis pour vente du bien ne caractérise pas en soi l’intention de contourner les dispositions protectrice du statut des baux commerciaux. 

Il est également important de préciser les conditions de renouvellement ou de résiliation dans le contrat, surtout afin de prévoir une expulsion rapide en cas de défaut de paiement des loyers.

Questions Fréquemment Posées sur le Contrat de Location de Terrain Nu

Quelle est la différence entre un bail commercial terrain nu et un bail de location terrain nu ?
Le bail commercial est spécifiquement destiné à des activités commerciales avec locaux et fonds de commerce par exemple, tandis que le bail de location terrain nu ne nécessite aucune construction ou des constructions provisoires sans prise permanente au sol.

Peut-on louer un terrain nu sans contrat écrit ?
Bien qu’il soit possible de louer un terrain nu verbalement, il est fortement recommandé d’établir un contrat écrit pour protéger les droits des deux parties.

Exemples Pratiques de Location de Terrain Nu

Imaginons l’exploitant d’un parc de loisir ou une société de coaching souhaitant louer une parcelle de terrain nu pour ses activités. Il peut établir un contrat de location de terrain nu avec le propriétaire, précisant la durée de la location, le montant du loyer et les conditions d’entretien / nettoyage du terrain.

Un autre exemple pourrait être une entreprise souhaitant installer un entrepôt sur un terrain nu. Dans ce cas, un bail commercial terrain nu serait plus approprié, incluant des clauses spécifiques sur l’utilisation du terrain et les responsabilités en matière d’aménagement.

Conseils pour la Location d’un Terrain Nu

1. Vérifiez la réglementation locale : Avant de signer un contrat, assurez-vous que l’utilisation prévue du terrain est conforme aux réglementations locales.
2. Négociez les termes du bail : Ne pas hésiter à discuter des conditions du bail pour s’assurer qu’elles répondent aux besoins des deux parties.
3. Consultez un professionnel : Pour des contrats plus complexes, il peut être judicieux de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier.