O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 24/04212 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KILB

MINUTE n° : 2024/ 555

DATE : 06 Novembre 2024

PRESIDENT : Madame Laetitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 2]
représentée par Me Philippe BARBIER, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

S.A.S. LE FOURNIER DE LA LAOUVE, dont le siège social est sis [Adresse 3] – – [Localité 2]
représentée par Me Aurélie NALLET, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant) et Me Barbara BALESTRI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant)

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 25/09/2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 23/10/2024 et prorogée au 06/11/2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Barbara BALESTRI
Me Philippe BARBIER

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à Me Barbara BALESTRI
Me Philippe BARBIER

Suivant acte sous seing privé du 26 février 2021 à effet le 12 février 2021, la SCI [Adresse 1] a donné à bail commercial à la SAS LE FOURNIER DE LA LAOUVE une parcelle de terre édifiée de plusieurs bâtiment, située [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant paiement d’un loyer annuel de 21.600 euros HT, payable mensuellement d’avance le 1er de chaque mois, outre les provisions sur charges.

Par acte du 11 août 2023, la SAS LE FOURNIER DE LA LAOUVE a donné congé à la SCI [Adresse 1].

Arguant l’occupation sans droit ni titre de son locataire, suite à son congé, la SCI [Adresse 1] a par acte du 23 mai 2024, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, fait assigner la SAS LE FOURNIER DE LA LAOUVE, en référé devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de la condamner à libérer les lieux, sous astreinte et de voir fixer une indemnité d’occupation à hauteur de 2.500 euros à compter du 12 février 2024 et obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :
– 2.354,75 euros à titre de provision à valoir sur le loyer de janvier 2024 impayé,
– 893,24 euros à titre de provision à valoir sur le prorata du loyer de février 2024 impayé,
– 219,18 euros à titre de provision à valoir sur la taxe foncière,
– 3.804 euros à titre de provision à valoir sur les frais non couverts de remise à neuf du milieu filtrant,
– 7.840 euros à titre de provision à valoir sur les frais de remise en état des locaux pour la peinture,
– 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, ave distraction au profit de Maître Philippe BARBIER.

Par conclusions notifiées par RPVA le 23 septembre 2024, la SCI [Adresse 1] a réitéré ses demandes et sollicité le rejet des demandes adverses.

Par conclusions notifiées par RPVA le 25 septembre 2024, la SAS LE FOURNIER DE LA LAOUVE a soulevé l’irrecevabilité des demandes formulées par la SCI [Adresse 1] et à titre subsidiaire, le rejet de l’intégralité des demandes. Elle a sollicité en tout état de cause, la condamnation de la SCI [Adresse 1] au paiement des sommes de :
– 352,05 euros au titre du solde de compensation sur le dépôt de garantie,
– 1.740 euros en remboursement de la facture d’acompte indûment payée,
– 330 euros au titre du trop perçu sur la taxe foncière 2023,
– 155,89 euros au titre du doublon de paiement sur la facture d’eau,
– 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’appréciation d’une contestation sérieuse relève du bien-fondé de la demande et ne constitue pas une cause d’irrecevabilité au sens de l’article 122 du code de procédure civile, qui doit être soulevé in limine litis.

En l’espèce, la SAS LE FOURNIER DE LA LAOUVE ne soulève aucun moyen de nature à déclarer la demande de son adversaire irrecevable, permettant de faire échec à l’examen au fond.
Aux termes de l’article L.145-4 alinéa 2 du code de commerce : « Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires ».

L’article II du contrat de bail (page 2) prévoit que « le preneur aura la faculté de mettre fin au bail à l’expiration d’une période triennale, sous réserve d’en avertir le bailleur par exploit d’huissier, signifié au moins six mois à l’avance ».

La SAS LE FOURNIER DE LA LAOUVE ayant donné congé à la SCI [Adresse 1] par acte d’huissier le 11 août 2023, dans le respect des formalités et délais requises, le contrat de bail a expiré le 26 février 2024.

Il résulte du procès-verbal de constat du 28 décembre 2023 que Madame [N] [B], gérante de la SAS LE FOURNIER DE LA LAOUVE, suite au congé qu’elle a donné au bailleur, a quitté les lieux et a remis au commissaire de justice ce même jour 6 télécommandes et 4 trousseaux de clés comprenant 12 clés du local (pièce 25).

Le procès-verbal de constat du 12 février 2024 (pièce 32) confirme la restitution des clés et télécommandes à la SCI [Adresse 1].

Aux termes de ce même procès-verbal d’huissier, il a été constaté la présence d’un chauffe-eau, d’une porte, de deux bacs à graisse, de deux bidons en plastique et d’un élément recouvert d’une bâche, appartenant à la SAS LE FOURNIER DE LA LAOUVE, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il sera fait droit à la demande tendant à libérer les locaux du matériel et mobilier constatés, sous astreinte, dans les termes fixés au dispositif, étant précisé que l’obligation consistera à procéder à l’enlèvement des biens mobiliers énumérés dans le même procès-verbal de constat du 12 février 2024.

Toutefois, la SAS LE FOURNIER DE LA LAOUVE justifiant avoir quitté les lieux et restitué les clés le 28 décembre 2023, en l’absence de l’occupation effective du local par cette dernière susceptible de causer un trouble manifestement illicite de nature à fixer une indemnité d’occupation, il n’y a lieu à référé sur la demande.

Sur les demandes de provision, au vu des factures n° FA0339 et n° FA042 et compte-tenu du commandement de payer, délivré le 15 janvier 2024, comprenant le loyer impayé pour le mois de janvier 2024 et en l’absence de paiement de ces loyers échus, les obligations à hauteur de 2.354,75 euros et 893,24 euros sont non sérieusement contestables, de sorte qu’il sera fait droit aux demandes provisionnelles d’un montant global de 3.247,99 euros à valoir sur les loyers impayés arrêtés au prorata du mois de février 2024 échu.

S’agissant du montant correspondant à la taxe foncière sollicitée, il résulte des pièces versées aux débats que le bailleur est redevable d’une régularisation d’un montant de 330 euros en faveur du preneur, au titre de la rétrocession de la taxe foncière 2023, rendant l’obligation sérieusement contestable sur ce chef de demande.

Sur la demande reconventionnelle de compensation des loyers impayés avec la conservation du dépôt de garantie d’un montant de 3.600 euros, il convient de constater que la discorde entre les parties sur ce point résulte d’une mésentente sur la nature des travaux réalisés, dans la mesure où chacune des parties justifient avoir effectués les travaux qu’elles estiment nécessaires et qui leurs incombent.

Au vu de l’article IX / 8°) du contrat de bail relative à « l’entretien et réparations… » (page 4) et en l’absence d’élément permettant d’établir les motifs ayant conduit le bailleur à conserver le dépôt de garantie, la conservation du dépôt de garantie, même dans son intégralité, n’étant pas à exclure dans ces conditions, malgré les procès-verbaux de constat des 28 décembre 2023 et 12 février 2024 dans la mesure où les constatations se limites à l’aspect visuel de l’état du local (peinture, éclairage et tableau électrique), la compensation apparait sérieusement contestable, dans la mesure où il appartiendra au juge du fond de statuer sur sa restitution, à l’appui de pièces et prétentions supplémentaires.

Sur les frais de remise à neuf du milieu filtrant d’assainissement à hauteur de 3.804 euros, il n’est pas contesté que les désordres résultent d’une mauvaise utilisation de l’installation d’assainissement par le preneur et malgré l’entretien réalisé par ce dernier, d’autant plus que les réparations de la fosse septique incombent au preneur, conformément aux dispositions de l’article IX / 8°) du contrat de bail (page 4).

S’agissant du montant, la SCI [Adresse 1] produit le devis établi le 10 juillet 2023 par la société PREMIER TECH ainsi que la facture du 30 avril 2024, tenant compte de l’acompte de 1.740 euros versé et justifie avoir procédé au versement de la somme de 1.501,80 euros restant due au titre de la facture, rendant l’obligation non sérieusement contestable à hauteur de 1.501,80 euros, déduction faite du montant de l’acompte payé par la SAS LE FOURNIER DE LA LAOUVE, qui constitue une fraction sérieusement contestable et le surplus de la demande n’est pas justifié (soit 562,20 euros), de sorte qu’il sera fait droit à la demande dans la limite du montant de 1.501,80 euros à titre de provision.

S’agissant des travaux de peinture, la SCI [Adresse 1] verse la facture n° 4928032024 établie le 28 mars 2024 par la société JLS PEINTURE d’un montant total de 7.840 euros, faisant état de la réalisation de travaux de peinture par le bailleur.

Toutefois, au vu du procès-verbal d’huissier du 28 décembre 2023, constatant le bon état du local au jour de la remise des clés et compte-tenu des travaux de peinture réalisés par la SAS LE FOURNIER DE LA LAOUVE, facturés 3.000 euros TTC par la société IBA TRAVAUX, suivant facture n° FAC-2024/01-0004 du 30 janvier 2024 (pièce 16 défendeur), l’obligation de remise en état lui incombant en sa qualité de preneur, se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce point.

Sur le surplus des demandes reconventionnelles, il est établi que la SAS LE FOURNIER DE LA LAOUVE a versé à la SCI [Adresse 1] la somme de 1.740 euros au titre de l’acompte sur le devis remis par la société PREMIER TECH. Or, même s’il n’est pas produit de rapport d’intervention, au vu de la facture établie le 30 avril 2024 et du versement effectué le 22 mai 2024, la SCI [Adresse 1] justifie avoir entrepris les travaux conformément au devis du 10 juillet 2023 pour la réparation du milieu filtrant d’assainissement, ce qui rend l’obligation de restitution sérieusement contestable, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce point.

Par ailleurs, s’agissant des sommes de 330 euros et 155,89 euros, il résulte des pièces versées et il n’est pas contesté que la première est due par le bailleur au titre de la régularisation de la taxe foncière 2023 en faveur de la SAS LE FOURNIER DE LA LAOUVE et la seconde est due au titre d’un trop perçu par le bailleur, suite à au paiement d’un doublon de facture d’eau par le preneur, ce qui rend l’obligation de restitution non sérieusement contestable, de sorte qu’il sera fait droit à la demande à hauteur d’un montant global de 485,89 euros à titre de provision.

La SAS LE FOURNIER DE LA LAOUVE sera condamnée aux dépens et devra, sans que l’équité ne commande de faire droit à la demande sur les frais irrépétibles, compte-tenu de la demande reconventionnelle à laquelle il est fait droit.

Nous, juge des référés, statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNONS à la SAS LE FOURNIER DE LA LAOUVE de procéder à l’enlèvement, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, d’un chauffe-eau, d’une porte, de deux bacs à graisse, de deux bidons en plastique et d’un élément recouvert d’une bâche lui appartenant, entreposés à l’extérieur du local de la SCI [Adresse 1] et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée de 60 jours passée laquelle il pourra être de nouveau fait droit ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité d’occupation provisionnelle ;

CONDAMNONS la SAS LE FOURNIER DE LA LAOUVE à payer à la SCI [Adresse 1] une somme de 3.247,99 euros à titre de provision, à valoir sur les loyers impayés arrêtés au prorata du mois de février 2024 échu ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur la taxe foncière impayée ;

CONDAMNONS la SAS LE FOURNIER DE LA LAOUVE à payer à la SCI [Adresse 1] une somme de 1.501,80 euros à titre de provision à valoir sur frais de remise à neuf du milieu filtrant d’assainissement ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur les frais de peinture ;

CONDAMNONS la SCI [Adresse 1] à verser à la SAS LE FOURNIER DE LA LAOUVE la somme de 485,89 euros à titre de provision à valoir sur la régularisation de la taxe foncière 2023 et du trop-perçu pour la facture d’eau ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision reconventionnelle à valoir sur la compensation liée à la restitution du dépôt de garantie ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision reconventionnelle à valoir sur la compensation du dépôt de garantie à restituer ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision reconventionnelle à valoir sur la restitution de l’acompte ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS la SAS LE FOURNIER DE LA LAOUVE aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE