O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 24/04454 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KI7H

MINUTE n° : 2024/ 539

DATE : 06 Novembre 2024

PRESIDENT : Madame Laetitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDEURS

S.A.R.L. AGLM [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Odile GAGLIANO, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [X] [S], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Odile GAGLIANO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

S.A.S. JNG AUTO, dont le siège social est sis [Adresse 8]

S.A.R.L. [J]-FRANCO, dont le siège social est sis [Adresse 8]

Monsieur [M] [J], demeurant [Adresse 4]

S.C.I. PROVENCE AVENIR, dont le siège social est sis [Adresse 8]

tous représentés par Me Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Jean-Laurent EMOD, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE (avocat plaidant)

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 11/09/2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 16/10/2024 et prorogée au 23/10/2024 et 06/11/2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Odile GAGLIANO
Me Jean-christophe MICHEL

copie dossier

délivrées le
Envoi par Comci

Suivant exploit délivré le 10 juin 2024, la SARL AGLM [Adresse 6] ainsi que Monsieur [S] [X] ont fait assigner la SAS JNG AUTO, la SARL [J]-FRANCO, Monsieur [J] [M] ainsi que la SCI PROVENCE AVENIR devant la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan saisie en référé aux fins de voir :
– condamner in solidum les défendeurs à enlever les véhicules stationnés sur la partie de terrain de la parcelle AA111 non louée, dans les 48H de la signification de l’ordonnance à intervenir sous astreinte de 3.000 euros par jour de retard,
– condamner in solidum les défendeurs à laisser la SARL AGLM [Adresse 6] et M [S] ainsi que tout mandataire de leur choix, reconstruire des poteaux et une clôture délimitant la partie non louée et la partie louée de la parcelle AA111 sous peine de pénalité de 5.000 euros par infraction constatée,
– condamner in solidum les défendeurs à ôter toute barrière et tout obstacle qulconque empêchant le libre accès à partir de la voie publique sur la copropriété AA85 longeant la partie non louée de la parcelle AA111 et pénétrant dans la parcelle AA111, sous astreinte de 3.000 euros par jour de retard dans les 48H de la signification de l’ordonnance à intervenir,
– condamner in solidum les défendeurs à arrêter les travaux en cours entre les lots 1 et 5 non autorisés, et d’une manière générale arrêter tout travaux dans la copropriété sise sur la parcelle AA85, le lendemain de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 3.000 euros par jour de retard,
– désigner un expert judiciaire dont les missions sont précisées à l’assignation,
– condamner in solidum les défendeurs à payer aux requis la somme de 50.000 euros à titre de provision sur l’indenmisation du préjudice subi du fait de leurs agissements,
– condamner in solidum les défendeurs à payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens avec distraction au profit de Me GAGLIANO.

Aux termes de ses conclusions notifiées via le RPVA le 09 septembre 2024 auxquelles il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, reprises à l’audience, les requérants maintiennent au plus fort leurs prétentions.

Aux termes des siennes notifiées le 9 septembre 2024 auxquelles il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, reprises à l’audience, les parties défenderesses concluent à l’incompétence du juge des référés à pouvoir interpréter les clauses du bail contestées et en l’absence de démonstration de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent avérés ainsi qu’au débouté des demandeurs. En tout état de cause, elles sollicitent la condamnation in solidum au versement à chacun des sociétés une provision de 3.000 euros à valoir sur leur préjudice, outre une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

En l’espèce, M. [S] [X] et la SARL [J]-FRANCO ont signé un contrat de bail commercial à effet du 1er avril 1998, pour un local sis [Adresse 8], d’une contenance de “430 m² environ pour le local sur un terrain d’environ 1.200m²”.
L’état des lieux descriptif était précisé être en annexe. L’annexe 2 énonce ainsi en son article 2° que l’accès routier conduisant au hangar est un accès commun à l’ensemble des bâtiments. Le hangar de 430 m² dispose d’un droit de passage sur cette voirie qui en aucun cas ne doit accueillir le stationnement même temporaire de véhicules.

Le bail a ensuite fait l’objet d’un renouvellement puis d’une prolongation sans modification de l’objet du bail et de son descriptif.

Il est constant que la parcelle AA111 sur lequel est installé le local commercial et le fonds loué est d’une superficie totale de 1433 m², soit supérieure de 230 m² à la superficie louée initialement à la SARL [J]-FRANCO.

Il est produit par la partie demanderesse un plan manuscrit déterminant la répartition de l’espace devant les locaux commerciaux et mis à disposition de la SARL [J]-FRANCO en juin 1998, puisqu’il y ait mentionné un espace privatif de 10 mètres de large devant le local, ainsi que l’accès routier commun faisant l’objet du règlement en annexe 2 du bail. Ce plan est toutefois contredit par le contrat de bail signé avec le CCASS -CAT [Adresse 7] en date du 30 juin 1996, qui ne mentionne que la mise en location d’un local industriel avec report aux plans annexés au bail, sans que ceux-ci soient déposés à l’instance et que le dit bail ne mentionne la mise à disposition d’un espace de stationnement au profit dudit CAT.

Pour autant, il est évident à la comparaison de la superficie donnée à bail à la SARL [J]-FRANCO et la superficie globale de la parcelle assiette du local commercial qu’une partie de la dite parcelle est exclue du bail commercial. Il ne peut être donc que repris le schéma manuscrit du mois de juin 1998 comme support de délimitation de la superficie exclue, exclusion qui ne peut être contestée dans sa réalité.

Au regard de ce constat, et sans qu’il soit possible de statuer plus avant en matière de référé, il sera considéré à l’examen des constats successifs de commissaire de justice sur les années 2022, 2023 et 2024 que la SAS JNG AUTO cessionnaire du bail, par son occupation illégitime de l’intégralité de la parcelle cadastrée AA [Cadastre 3] ne respecte pas les conditions du bail la liant à la SARL AGLM [Adresse 6]. Cet empiètement constitue nécessairement un trouble manifestement illicite auqueil il convient de mettre un terme en condamnant la SAS JNG AUTO à enlever les véhicules stationnés sur la partie de terrain de la parcelle cadastrée AA [Cadastre 3] non louée d’une superficie de 200 m² délimitée en triangle confontrant la voie d’accès commune de la dite parcelle, dans le mois de la signification de la présente ordonnance et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

La disparition de poteaux et d’une clôture n’étant pas démontrée par les requérants sans qu’il soit d’ailleurs précisé si cette prétention était formulée à l’encontre de la SARL [J]-FRANCO ou la SAS JNG AUTO, cette demande se heurte à une contestation sérieuse comme d’ailleurs celle concernant l’accès libre de la parcelle louée, dès lors qu’il appartient au bailleur de permettre un usage paisible du bien loué au preneur.

Sur la demande au titre de l’arrêt des travaux concernant les lots 1 et 5 de la copropriété parcelle AA [Cadastre 5]

Les requérants déposent des clichés photographiques et une copie d’arrêté municipal concernant une déclaration préalable de travaux sur la parcelle AA[Cadastre 3] et AA[Cadastre 5] avec sur cette dernière une réfection complète de la façade du bâtiment commercial , constitué par les lots 1 et 5 appartenant à la SCI PROVENCE AVENIR.

En l’espèce, s’agissant d’une réfection et mise aux normes de la façade de l’exploitation commerciale, il doit être apprécier de la soumission ou non de tels travaux à l’autorisation de l’assemblée générale des coprorpiétaires tel que prévu à l’article -section II “usage des parties privatives” du règlement de copropriété du 16/05/2022. Une telle appréciation dépasse les pouvoirs du juge des référés, alors même que la partie demanderesse est défaillante dans la démonstration d’un dommage imminent à prévenir, ou d’un trouble manifestement illicite à faire cesser. Ces mêmes contestations s’opposent à l’organisation d’une mesure d’instruction sans motif légitime à son soutien. Il ne pourra donc être fait droit à de telles prétentions.

Sur l’irrecevabilité des demandes à l’encontre ou par messieurs [S] [X] et [J] [M]

En vertu de l’article susvisé, ne peuvent être tenus à des mesures conservatoires ou de remise en état que les parties liées par des obligations non sérieusement contestables, résultant soit de la loi soit d’une convention établie entre elles.

En l’espèce, le contentieux principal concerne l’exécution d’un contrat de bail commercial qui lie à ce jour, la SARL [Adresse 6] en qualité de propriétaire du fonds loué, et la SAS JNG AUTO en qualité de preneur au bail. Il ne peut être caractèrisé à une procédure de référé des comportements détachables de leur fonction de gérant tant pour Monsieur [J] [M], que pour Monsieur [S] [X] permettant d’engager leur responsabilité personnelle dans les faits dommageables allégués. Il s’en suit que leur mise hors de cause sera prononcée.

Les parties ayant obtenu partiellement gain de cause, elles ne peuvent prétendre à une indemnisation même provisionnelle résultant du comportement de l’une envers l’autre.

Pour des motifs identiques, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie succombant à l’instance sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des constat d’huissier de justice et de commissaire de justice sur les années 2022 à 2024.

Nous juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la SAS JNG AUTO à enlever les véhicules stationnés sur la partie de terrain de la parcelle cadastrée AA [Cadastre 3] non louée d’une superficie de 200 m² délimitée en triangle confontrant la voie d’accès commune de la dite parcelle, dans le mois de la signification de la présente ordonnance et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

METTONS hors de cause Messieurs [S] [X] et [J] [M],

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes,

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS JNG AUTO aux entiers dépens de l’instance en ceux compris du coût du procès-verbal de constat du 6 mai 2022, 26 juillet 2023, 3 août 20223 de janvier 2024 et du 12 mars 2024 avec distraction au profit de Me GAGLIANO.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE