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Loyers commerciaux

N° RG 23/08413
N° Portalis 352J-W-B7H-C2HCG

N° MINUTE : 2

Assignation du :
20 Juin 2023

Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

Expert : [M] [O] [S][2]

[2]
[Adresse 4]
[Localité 6]

JUGEMENT
rendu le 07 Novembre 2024
DEMANDERESSE

S.A. C.P.P.J.
[Adresse 8]
[Localité 6]

représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0009

DEFENDERESSE

S.A.R.L. L’ELEPHANT ROSE [Localité 10]
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentée par Maître Rémy CONSEIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0987

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 05 Septembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

Par acte sous seing privé du 20 avril 2011, la S.C.A SOCIÉTÉ DU [Adresse 12], aux droits desquels vient la S.A. C.P.P.J, a consenti à Madame [N], aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 10], le renouvellement d’un bail portant sur deux boutiques, portant les numéros 29 et 31, situées dans le [Adresse 12], [Adresse 3] et [Adresse 2], à [Localité 11], pour une durée de neuf ans à compter du 04 juillet 2010 se terminant le 03 juillet 2019 pour un loyer annuel principal fixé à 47.578 €.

Par lettre datée du 28 mars 2019, la locataire a sollicité le renouvellement du bail, moyennant un loyer annuel correspondant au loyer actuel indexé selon l’ILC.

Par acte signifié le 27 juin 2019, la bailleresse a indiqué accepter le renouvellement du bail, mais moyennant un loyer annuel en principal porté à 72.000 €.

Par lettre recommandée datée du 30 juin 2021, avec accusé de réception, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable, sollicitant notamment la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 99.402 € par an, HT et HC, à compter du 04 juillet 2019.

Par acte du 28 juin 2023, la bailleresse a assigné la preneuse devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 19 août 2024, la S.A. C.P.P.J sollicite du juge des loyers de :

– débouter la locataire de ses demandes,
– juger que le renouvellement interviendra pour une durée de neuf ans à compter du 04 juillet 2019, aux clauses et conditions du bail échu, sous réserve des dispositions d’ordre public de la loi Pinel,
– fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 99.402 € par an, HT et HC, à compter du 04 juillet 2019,
– juger que cette somme produira des intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet et qu’ils seront capitalisés conformément à l’article 1343-2 du code civil,
– condamner la défenderesse aux dépens,

À titre subsidiaire,
– désigner un expert afin de déterminer la valeur locative des locaux,
– fixer le montant du loyer provisionnel dû à compter de la date d’effet du nouveau bail,
– réserver les dépens,
– rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 07 mars 2024, la locataire sollicite du juge des loyers de :

– juger qu’il n’existe aucun motif de déplafonnement et fixer le loyer conformément aux règles de plafonnement à 53.811,58 € par an en principal à compter du 04 juillet 2019,
– rejeter la demande d’expertise et si une telle mesure était ordonnée, fixer le loyer provisionnel au montant du dernier loyer à la date de renouvellement,
– à titre infiniment subsidiaire, si le loyer était fixé à la valeur locative à la hausse, de juger que le dernier loyer annuel payé à la date du bail expiré ne pourra être augmenté de plus de 10% par an, jusqàu’ atteindre la valeur locative fixée,
– en tout état de cause, de rejeter les demandes de la bailleresse, de condamner celle-ci aux entiers dépens, ainsi qu’à lui payer une somme de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles.

L’affaire est venue à l’audience du 05 septembre 2024.

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;
2o La destination des lieux;
3o Les obligations respectives des parties ;
4o Les facteurs locaux de commercialité ;
5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, ” À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ”

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 04 juillet 2019 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La bailleresse soutient que les caractéristiques du local et les facteurs locaux de commercialité ont fait l’objet de modifications notables justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, faisant valoir :

– qu’au cours du bail, la locataire a acquis le droit au bail du local n°33 et a procédé à l’ouverture d’une baie communicante entre celui-ci et ceux qu’elle lui loue, supprimant l’accès direct au local n°33 et modifiant la façade des locaux,
– que dans un avis en date du 29 juin 2021, l’expert [C] a conclu à une évolution notable et positive de facteurs locaux de commercialité au cours du bail échu ; constructions neuves, évolution de la population, de la stations de métro à proximité, de la commercialité du secteur, de l’implantation des enseignes nationales et de la tranche d’âge 6-17 ans.

Concernant l’ouverture de la baie, elle ne justifie cependant pas que cette modification a eu lieu au cours du bail expiré, soit entre le 04 juillet 2010 et le 03 juillet 2019.

Au contraire, la locataire produit le bail portant sur le local n°33, qui est à effet au 1er juillet 2004 et mentionne déjà l’ouverture de la baie entre les deux magasins, soit bien antérieurement au 04 juillet 2010.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité, la locataire conteste les conclusions de l’expert [C], faisant valoir qu’il n’est pas justifié de l’effet notable et favorable des évolutions évoquées, et se prévaut au contraire d’une dégradation de la commercialité.

Il y a lieu de constater que le rapport d’expertise de monsieur [C], établi par un expert rémunéré par une seule des parties et hors la présence de l’autre, ne suffit pas à justifier du bien fondé des prétentions de la bailleresse.

Dans ces conditions, le juge des loyers ne peut statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé mais constate qu’il est justifié de l’opportunité d’ordonner une expertise pour avoir toutes informations sur les modifications des facteurs locaux de commercialité évoquées par la bailleresse à l’appui de sa demande de déplafonnement et avoir avis sur la valeur locative des lieux.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d’ordonner une expertise.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure.

Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de la rappeler.

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux commerciaux numéros 29 et 31, situés dans le [Adresse 12] et [Adresse 2], à [Localité 11], à compter du 04 juillet 2019 ;

Constate qu’il n’est pas justifié d’une modification notable des caractéristiques du local au cours du bail expiré justifiant un déplafonnement du loyer ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

[M]-[O] [S]
[Adresse 4]
[Localité 6]
[XXXXXXXX01] – [Courriel 9]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux commerciaux portant les numéros 29 et 31, situés dans le [Adresse 12] et [Adresse 2], à [Localité 11] et les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,
* examiner et donner tout avis utile sur ce motif allégué de déplafonnement du loyer,
* rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 04 juillet 2019 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
*donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 04 juillet 2019 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
*rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Rappelle qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 décembre 2025,

Fixe à la somme de 5.000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A. C.P.P.J. à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2e étage) au plus tard le 10 janvier 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 06 février 2025 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 07 novembre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. FONTANELLA