[1] Expéditions exécutoires à :
-Me Olivier POUPET
-Me Audrey CHELLY SZULMAN

délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 22/03121
N° Portalis 352J-W-B7G-CWIS7

N° MINUTE :

Assignation du :
02 Mars 2022

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendu le 07 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la SARL Cabinet Parisien d’administration de biens (C.P.A.B.)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Audrey CHELLY SZULMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1406

DÉFENDERESSE

S.C.I CARPENTIER PANORAMA
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Olivier POUPET de la SELARL CARDIAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire L0001

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge,

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 07 Novembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/03121 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWIS7

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Septembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 07 Novembre 2024.

ORDONNANCE

– Contradictoire
– Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Par acte en date du 02 mars 2022, le syndicat des coproprietaires du [Adresse 4] a fait assigner la SCI Carpentier Panorama afin qu’elle soit condamnée, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui régler la somme de 80 472,19 euros, avec capitalisation des intérêts, au titre des charges, frais et travaux impayés, arrêtés au 23 février 2022, premier appel trimestriel 2022 inclus, celle de 2000 euros au titre d’une résistance abusive et enfin celle de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 10 janvier 2024, la SCI Carpentier Panorama a saisi le juge de la mise en état d’un incident tendant à voir déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires et obtenir la communication de pièces.

Aux termes de ses conclusions N°3, notifiées par voie électronique le 19 juin 2024, la SCI Carpentier Panorama sollicite au visa de la loi du 10 juillet 1965, des articles 32, 117, 119 et 122 du code de procédure civile, 1858 et 2224 du code civil, de :

«A titre principal,

JUGER irrecevables les demandes du Syndicat des copropriétaires pris en la personne de son prétendu syndic en exercice, la S.A.R.L. Cabinet Parisien d’Administration de Bien (C.P.A.B.) ;

A titre subsidiaire,

PRONONCER la nullité de toutes les assemblées générales versées aux débats ;

En conséquence,

CONSTATER le défaut de base légale des charges ;

PRONONCER l’irrecevabilité des demandes du Syndicat des copropriétaires ;

A titre infiniment subsidiaire,

PRONONCER la prescription de toutes les sommes antérieures au 1 mars 2017 ;

ORDONNER au Syndicat des copropriétaires sis à [Localité 3] au [Adresse 4], de communiquer à la société Carpentier Panorama, sous une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un de lai de quinze jours suivant la signification de la de cision à intervenir, le détail des sommes réclamées dans la pièce 3 du Syndicat des copropriétaires et en particulier le détail de la composition des comptes antérieurs à 2015 ;

En tout état de cause,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires sis à [Localité 3] au [Adresse 4] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires sis à [Localité 3] au [Adresse 4], représenté par son Syndic la société Paris Syndic et Gestion à verser la somme de 1.000 euros à la société Carpentier Panorama au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires sis à [Localité 3] au [Adresse 4], représenté par son Syndic la societe Paris Syndic et Gestion aux depens de l’incident. »

Dans ses conclusions sur incident N°3, notifiées par voie électronique le 01 août 2024, le syndicat des coproprietaires demande, au visa des articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

«A TITRE PRINCIPAL,

• DECLARER recevable le SDC DU [Adresse 4], représenté par le cabinet CPAB au titre de l’ensemble de ses demandes ;

• DEBOUTER la société CARPENTIER PANORAMA de sa demande de nullité des assemblées générales, cette demande ne relevant pas de la compétence du juge de la mise en état ;

• DEBOUTER la société CARPENTIER PANORAMA de sa demande de communication des procès-verbaux d’assemblées générales des années 2017 à 2023 produits sous les numéros 7.1 à 7.11 et plus généralement des pièces sollicitées ;

• DEBOUTER la société CARPENTIER PANORAMA de sa demande de communication du détail des sommes réclamées produites sous les pièces 4.1 à 4.12 et de sa nouvelle demande de communication du détail des sommes réclamées au titre des comptes antérieurs à l’année 2015 produites sous la pièce n°5
• CONDAMNER la société CARPENTIER PANORAMA au paiement à titre provisionnel au syndicat des copropriétaires sis à [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son Syndic, le Cabinet CPAB d’une somme de 92.968,82 euros représentant les charges, travaux et frais impayés au 1 er octobre 2023 4 ème Trimestre inclus ;

• RENVOYER le litige à une audience au fond pour le surplus. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Décision du 07 Novembre 2024
Charges de copropriété
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L’incident a été fixé à l’audience de plaidoirie du 04 septembre 2024, date à laquelle il a été mis en délibéré au 07 novembre 2024.

Sur la demande de renvoi et le rejet des écritures

Aux termes de l’article 135 du code de procédure civile, “le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.”

L’affaire ayant déjà fait l’objet de plusieurs renvois, lors de l’audience du 15 mai 2024, elle a été renvoyée une dernière fois à celle du 04 septembre 2024 avec fixation d’un calendrier sollicitant les conclusions de la SCI Carpentier Panorama avant le 20 juin 2024 et celle du syndicat des coproprietaires avant le 30 août 2024, délais de rigueur.

La SCI Panorama Carpentier a ainsi transmis ses conclusions le 19 juin 2024 et le syndicat des coproprietaires le 01 août 2024.

Le conseil de la SCI Panorama Carpentier a toutefois notifié de nouvelles écritures le 30 août 2024 et celui du syndicat des copropriétaires le 03 septembre 2024.

Le conseil de la SCI Panorama Carpentier a formulé une demande de renvoi afin de pouvoir y répondre, à laquelle s’est opposé le conseil du syndicat des coproprietaires.

Au vu du calendrier fixé lors de la dernière audience et des renvois déjà intervenus, la demande de renvoi a été refusée et les écritures transmises en contradiction avec le calendrier (conclusions du 30 août 2024 pour la société Carpentier et conclusions du 03 septembre 2024 pour le syndicat des coproprietaires) ont été écartées des débats.

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des coproprietaires

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

– à titre principal, sur l’absence de qualité à agir

L’article 32 du code de procédure civile dispose qu’« est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d’agir ».

Aux termes de l’article 1858 du code civil, “les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.”

La SCI Carpentier Panorama rappelle tout d’abord que seule la SCI Building Saint Marc est copropriétaire au sein de l’immeuble et que par conséquent c’est bien cette dernière qui est la première débitrice des charges de copropriété.

Elle explique en effet que, pour sa part, elle possède uniquement des parts sociales de cette SCI, de telle sorte qu’elle n’est pas proprietaire du bien, mais simplement associée de la société propriétaire du bien.

Elle soutient ensuite que, conformément aux dispositions de l’article 1858 du code civil, l’action en paiement des dettes sociales est une action subsidiaire de telle sorte que le créancier doit d’abord agir en paiement contre la personne morale avant de poursuivre les associes.
Or, elle fait valoir qu’il n’est pas justifié que le syndic a préalablement poursuivi la SCI Buiding Saint Marc ni même infructueusement tenté de recouvrer sa créance auprès d’elle.

En réponse aux arguments développés par le syndicat des coproprietaires, elle oppose que la radiation d’office n’a pas pour effet ni de dissoudre la personne morale, ni de la faire disparaître, contrairement à une liquidation amiable ou judiciaire, et qu’il incombait au syndicat des coproprietaires d’introduire une requête aux fins de designation d’un administrateur provisoire ou d’un representant legal de la SCI Building Saint Marc aux fins d’obtenir le paiement des charges.

Elle considère donc que l’action du syndicat des copropréitaires est irrecevable en raison d’un impossible droit d’agir à l’encontre de l’associe.

Le syndicat des coproprietaires explique, pour sa part, que si les associés de la SCI Building Saint Marc ne sont pas directement copropriétaires, ils sont néanmoins directement redevables des charges de copropriété en leur qualité de titulaires de parts sociales de la SCI leur donnant droit à la jouissance de leurs lots.

Il indique ainsi que les statuts prévoient expressément que les associés sont débiteurs des charges.

Il précise que la SCI Building Saint Marc a été radiée du registre du commerce depuis le 13 mars 2019, qu’elle ne dispose d’aucun siège social, ni de représentant légal et que la SCI Carpentier Panorama ne justifie pas avoir déposé une requête aux fins d’obtenir la désignation d’un administrateur provisoire, ni même d’un nouveau représentant légal pas plus qu’elle ne justifie pas avoir réglé directement ses charges de copropriété à la SCI Building Saint Marc.

Il ressort des pièces produites d’une part, que la SCI Building Saint Marc, créée par acte en date du 26 mars 1953, a acquis, le 23 juin 1953 le terrain désigné [Adresse 4] et, d’autre part, que par acte en date du 27 mai 2005, la SCI Carpentier Panorama a acquis 649 parts de la SCI Building Saint Marc, lui donnant droit à la jouissance et à l’attribution en cas de dissolution ou de retrait, dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], du lot numéro 4.

L’acte de cession des parts sociales rappelle que l’immeuble a fait l’objet d’un règlement de copropriété, dit règlement intérieur, établi le 24 juin 1948, par la suite annulé aux termes d’une assemblée générale des associés de la SCI Building Saint Marc en date du 02 juin 2004, puis d’un second règlement, reçu par notaire le 03 novembre 2004, devant servir de règlement de jouissance puis ensuite d’un règlement de copropriété après le premier retrait en attribution de lots de copropriété.

Il est donc établi que seule la SCI Building Saint Marc est propriétaire du bien, la société Carpentier n’étant que titulaire de parts sociales lui donnant droit à la jouissance du lot numéro 4.
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Pour autant, c’est à tort que la SCI Carpentier Panorama considère qu’elle n’est pas redevable du paiement des charges de copropriété, les statuts de la SCI Building Saint-Marc, mis en harmonie selon l’assemblée générale extraordinaire du 29 octobre 2002, indiquant au contraire expressément, en pages 21 et 22 dans un article 9 2° intitulé “droit de jouissance”, que :

“jusqu’à l’exécution de la promesse d’attribution, chaque propriétaire de groupes de parts aura droit à la jouissance des biens immobiliers qui en font l’objet.

Ce droit de jouissance qui est attaché aux parts et ne peut en être séparé de quelque manière que ce soit, sera subordonné aux conditions suivantes :

(…)

Il [chacun des porteurs de parts] devra régler aux époques qui seront fixées par le syndic toutes avances nécessaires pour faire face au paiement de toutes les charges communes, nées tant de sa qualité de porteur de parts que de sa qualité d’ayant droit à la jouissance d’une fraction divise de l’immeuble de la propriété immobilière de la société, sous la seule réserve que les sommes qui lui seront réclamées le seront en conséquence d’un calcul effectué par le syndic conformément au tableau de division qui sera inséré au règlement de jouissance et précisera les charges qui seront supportées par chaque catégorie d’attributaire.

Il devra, dans les mêmes conditions et aux époques fixées, régler toutes avances réclamées par le syndic pour permettre de faire face aux charges nées de la gestion de la société, et de l’entretien ou de la réfection des constructions.

Les droits des associés devront s’exercer dans le respect du règlement de jouissance.”

Ce principe du paiement des charges de copropriété par les porteurs de parts est au surplus clairement rappelé et expliqué dans l’acte de cession de parts au profit de la SCI Carpentier Panorama.

Ce dernier indique ainsi en page 17, dans un paragraphe intitulé “3. répartition entre le cédant et le cessionnaire de la charge du paiement des créances de la copropriété” :

“3.1 principes de répartition
3.1.1 principes légaux

Le notaire soussigné a informé les parties, qui le reconnaissent, des dispositions applicables et notamment des articles 6-2 et 6-3 du décret du 17 mars 1967 en vigueur depuis 1er septembre 2004, savoir :
-les provisions sur charges sont, sauf disposition contraire prise par l’assemblée générale des coproprietaires, exigibles par quart le premier jour de chaque trimestre (article 14-1, alinéas 2 et 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965)
-le transfert des charges liquides et exigibles n’est pris en compte par le syndicat des coproprietaires qu’à partir du moment où la vente a été notifiée au syndic conformément à l’article 6 du décret du 17 mars 1967 (dispositions combinées des articles 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 5 du décret du 17 mars 1967 )
-le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au CEDANT (troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965)
-le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, CEDANT ou CESSIONNAIRE, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité, selon les modalités acceptées par l’assemblée générale des coproprietaires
-le trop ou moins perçu sur provisions, relevé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit de celui qui est coproprietaire lors de l’approbation des comptes.

Enfin toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux.

3.1.2 Convention entre les parties sur la répartition des charges, travaux et fonds de réserve

A Travaux votés avant la signature des présentes

Il est convenu entre les parties que le CEDANT supportera tous travaux décidés avant ce jour, qu’ils aient été exécutés ou non ainsi que les charges courantes jusqu’à l’entrée en jouissance du CESSIONNAIRE.

A cet égard, le CEDANT déclare que l’ensemble des travaux votés antérieurement aux présentes sont à ce jour intégralement réglés, ainsi qu’il résulte des indicatins fournies par le syndic le 26 mai 2005.

B Travaux votés après la réalisation de la vente promise

Le CESSIONNAIRE supportera le coût des travaux qui viendraient à être votés à compter de ce jour.

3.2 Application de ces conventions

Compte tenu des dispositions des articles 6-2 et 6-3 du décret susvisé et de la convention qui vient d’être conclue quant à la répartition du coût des travaux et charges, LES PARTIES CONVIENNENT DE CE QUI SUIT :

3.2.1 Règlements effectués par le CEDANT

Le CEDANT règlera au syndic, par prélèvement sur le prix de la vente :
-l’ensemble des provisions exigibles que celles-ci correspondent au budget prévisionnel ou à des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (notamment les travaux prévus antérieurement) ;
-tout arriéré de provision ou avances sur ces mêmes charges exigibles antérieurement au jour de l’acte ;
-et plus généralement toute somme devenue exigible à l’égard du syndicat des coproprietaires du fait de la vente ;
-sans omettre les honoraires de mutation incombant au CEDANT tels que ceux-ci seront indiqués dans l’état daté qui a été délivré par le syndic préalablement aux présentes.

Toutefois le CESSIONNAIRE a remboursé à l’instant même au CEDANT, hors la comptabilité du notaire soussigné, le prorata des charges du trimestre en cours et dont le paiement a été demandé en intégralité par le syndic au CEDANT ainsi qu’il vient d’être expliqué.

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3.2.2 Règlements effectués par le cessionnnaire

Pour sa part, le CESSIONNAIRE supportera :

-les provisions de budget prévisionnel exigibles postérieurement à ce jour ainsi que toutes provisions non comprises dans le budget prévisionnel exigibles postérieurement à cette date ;
-et plus généralement toute somme qui deviendra exigible à l’égard du syndicat des coproprietaires postérieurement à ce jour ;
-sans omettre les honoraires de mutation incombant au CESSIONNAIRE tels que ceux-ci sont indiqués dans l’état susvisé qui a été délivré par le syndic.

3.2.3 Fonds de roulement et fonds de réserve

Le CEDANT déclare qu’il existe un fonds de roulement d’un montantde 817,68 euros, lequel conformément aux indications du syndic est remboursé ce jour par le CESSIONNAIRE au CEDANT qui le reconnaît.

3.2.4 Caractère définitif entre les parties des versements effectués en application de ce qui précède

Compte tenu des règlements opérés entre les parties ce jour en application des conventions qui précèdent aux 3.2.1, 3.2.2 et 3.2.3, le CEDANT se désiste en faveur du CESSIONNAIRE du bénéfice de toutes les sommes qui pourraient lui être allouées ou remboursées à ce titre postérieurement à la vente, relativement aux biens et droits immobiliers objets des présentes, et corrélativement le CESSIONNAIRE fera son profit ou sa perte exclusifs de tout trop perçu ou moins perçu pour l’exercice en cours, renonçant en faveur du CEDANT à lui réclamer le remboursement de toutes sommes qu’il pourrait être amené à régler ultérieurement au titre de provisions ou de dépenses comprises ou non comprises dans le budget prévisionnel et couvrant la période antérieure à la vente.

4. Procédures

Le CEDANT déclare conformément aux indications du syndic qu’il existe diverses procédures de recouvrement pour charges impayées.

Les parties sont convenues de ce qui suit :

a) tous les appels de fonds faits antérieurement à ce jour resteront acquis au syndicat des coproprietaires qu’elle qu’en soit la date et leur versement par le CEDANT, sans que le CESSIONNAIRE ait à les lui rembourser
b) toutes les conséquences postérieures à ce jour de cette ou ces procédures, qu’elles donnent naissance à une dette (appels de fonds pour la poursuite de la procédure, perte du procès et condamnation ou autre) ou une créance (gain du procès, remboursement de frais de procédure par l’adversaire condamné ou autre) feront le bénéfice ou la perte du CESSIONNAIRE qui sera tenu de leur paiement éventuel en sa qualité de subrogé dans tous les droits et obligations du CEDANT à ce sujet.”

C’est donc à tort que la SCI Carpentier Panorama soutient que le syndicat des copropriétaires “tente d’assimiler, par un raisonnement fallacieux, qu’une societe qui n’est pas copropriétaire serait néanmoins redevable des charges de copropriété”, cette obligation au paiement étant expressément prévue dans les statuts de la SCI Building Saint Marc et rappelé et détaillé dans l’acte de cession des parts sociales à la SCI Carpentier Panorama.

Le moyen tiré d’un défaut de qualité pour agir est par conséquent rejeté et il n’y a donc pas lieu de déclarer l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires en vue d’obtenir paiement des arriérés de charges irrecevable de ce chef.

-à titre principal, sur la nullité pour vice de fond de l’assignation

Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile “constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :
Le défaut de capacité d’ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.”

La SCI Carpentier Panorama expose que l’assignation a été délivrée par la société Paris Syndic Gestion en mars 2022 mais que les conclusions d’incident mentionnent toutefois, en qualité de syndic, la société Cabinet Parisien d’Administration de Biens (CPAB).

Elle indique qu’il y aurait donc eu un changement de syndic entre 2022 et 2023 mais que pour autant, à partir de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, c’est la societe CPAB qui apparaît mandatée par le syndicat des copropriétaires et que c’est également cette société qui l’a convoquee, par lettre recommandee le 26 decembre 2023, à l’assemblee generale ordinaire du 31 janvier 2024.

Elle considère donc que ce n’est pas la societe Paris Syndic Gestion qui aurait dû initier l’action en justice, puisqu’elle n’etait vraisemblablement plus à cette époque titulaire d’aucun mandat lui permettant de représenter le syndicat des copropriétaires, mais la société CPAB seule compétente pour agir en justice à cette date.

Elle relève au surplus qu’il n’est pas justifié que la societe CPAB ou la societe Paris Syndic Gestion aient bien été mandatees par le syndicat des coproprietaires pour defendre ses interêts en justice.

Ce dernier soutient tout d’abord que l’article 55 du décret du 17 mars 1967 le dispense expressément de toute autorisation de l’assemblée générale pour engager une action en recouvrement de charges.

Concernant ensuite la délivrance de l’assignation, il indique que le cabinet CPAB ne pouvait assigner la SCI Carpentier Panorama en mars 2022 puisqu’il n’a été désigné en qualité de syndic, en remplacement du cabinet Paris Syndic Gestion, que le 19 septembre 2022.

Aux termes des dispositions de l’article 74 du code de procédure civile “les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.” de telle sorte qu’une partie n’est pas recevable à soulever une exception de procédure après une fin de non-recevoir, peu important que les incidents aient été présentées, comme en l’espèce, dans les mêmes conclusions.

La SCI Carpentier est donc irrecevable en sa demande de nullité de l’assignation.

Au surplus, il ressort des pièces produites que l’assignation a été délivrée le 02 mars 2022 par le syndicat des copropriétaires “pris en la personne de son syndic la société Paris Syndic et Gestion SARL”.

Il est exact que les conclusions N°2 du syndicat des copropriétaires, en réponse à l’incident, notifiées le 07 mai 2024 mentionne qu’il est “représenté nouvellement par son syndic, la SARL Cabinet Parisien d’administration de biens (C.P.A.B.)”.

Il ressort toutefois du procès-verbal d’assemblée générale du 19 septembre 2022 que les copropriétaires ont été amenés à cette date à se prononcer sur la désignation du syndic.

La résolution numéro 5 désignant à ces fonctions la société Cabinet Paris Syndic et Gestion a été rejetée, les copropriétaires ayant ainsi, aux termes de la résolution numéro 6, fait le choix de la société Cabinet CPAB pour assurer désormais les fonctions de syndic.

La société Cabinet CPAB n’étant pas en fonction en mars 2022, elle ne pouvait donc délivrer l’assignation.

Il ressort en revanche du procès-verbal d’assemblée générale du 30 juin 2021 que les copropriétaires ont adopté la résolution numéro 11 par laquelle la société Cabinet Paris Syndic et Gestion a été désignée aux fonctions de syndic de l’immeuble pour la période du 15 juin 2021 au 31 décembre 2022, de telle sorte qu’il s’agissait bien du syndic en exercice quand l’assignation a été délivrée le 02 mars 2022.

Enfin, s’il est exact que l’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, il précise cependant également qu’une telle autorisation n’est pas nécessaire, notamment pour les actions en recouvrement de créance.

– à titre subsidiaire, sur l’absence de validité des assemblées générales

Aux termes de l’article 789 du code de procécure civile, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, “le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.
Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.
Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.”

La SCI Carpentier Panorama soutient la nullite de toutes les assemblees generales dont les procès-verbaux sont verses aux debats et ainsi, la nullité subséquente des charges sollicitées en faisant valoir que la SCI Building Saint Marc n’a jamais été convoquée aux assemblées générales alors même qu’elle est seule copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que, outre le fait que le juge de la mise en état n’est pas compétent pour statuer sur ce point, l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, prévoit que la SCI, bien qu’ayant la qualité de copropriétaire, n’est pas membre de l’assemblée générale à laquelle elle est remplacée par ses associés, investis en ses lieu et place du droit de voter les résolutions, avec un nombre de voix proportionnel à l’importance des lots demeurés dans le patrimoine social.

Dans la mesure où il ne ressort pas des attributions confiées au juge de la mise en état, telles que figurant à l’article 789 précité, de se prononcer sur la validité des assemblées générales, cette question relevant de la compétence du juge du fond, il n’y a pas lieu de déclarer l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable.

– à titre très subsidiaire, sur la prescription des sommes antérieures au 01 mars 2017

L’article 768 alinéa 2 du code procédure civile énonce que “ le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.”

Aux termes du dispositif de ses conclusions, la SCI Carpentier Panorama demande au juge de la mise en état, à titre infiniment subsidiaire, de : “prononcer la prescription de toutes les sommes antérieures au 1er mars 2022”.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

La prescription n’est donc qu’un moyen invoqué pour que soit prononcée une irrecevabilité.

En application des dispositions de l’article 768 précité, le juge de la mise en état n’est par conséquent, en l’espèce, saisi d’aucune demande, le dispositif des écritures de la SCI Carpentier Panorama ne faisant état que de la prescription, sans formuler aucune prétention tirée de ce moyen, à savoir l’irrecevabilité de l’action.

Sur la communication de pièces

La SCI Carpentier Panorama demande au juge de la mise en état d’ “ORDONNER au Syndicat des copropriétaires sis à [Localité 3] au [Adresse 4], de communiquer à la société Carpentier Panorama, sous une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un delai de quinze jours suivant la signification de la decision à intervenir, le détail des sommes réclamées dans la pièce 3 du Syndicat des copropriétaires et en particulier le détail de la composition des comptes antérieurs à 2015. »

Elle indique en effet que la balance 2015 ne permet pas de dater les sommes prétendues dues et prescrites de telle sorte qu’elle demeure bien fondée à solliciter le détail des charges antérieures à 2015.

Elle relève que le syndicat des copropriétaires fait état de « régul de charges depuis le premier impayé », sans donner le détail des sommes alléguées alors que ces informations lui sont nécessaires pour comprendre la demande en paiement de plus de 90 000 euros qui est formulée et pour faire valoir ses arguments s’agissant de la prescription des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires indique, pour sa part, avoir communiqué, en pièce 5, le décompte de la société Carpentier Panorama depuis l’année 2010.

La pièce 5.1 ne concerne toutefois que l’état des dettes et créances au 31 décembre 2010 et ne fait apparaître que les copropriétaires créditeurs et débiteurs avec le montant total du crédit ou débit associé, sans qu’il ne soit détaillé.

Les pièces 5.2 à 5.5 font simplement état des soldes des copropriétaires sans détail des mouvements (appels de fonds/règlements) intervenus sur leur compte.

Ces mouvements sont en revanche identifiés en pièce 3, laquelle correspond au relevé du compte de la SCI Carpentier Panorama du 01 janvier 2022 au 01 octobre 2023, faisant apparaître un solde débiteur de 92 968,82 euros.

Ce décompte intègre toutefois une ligne intitulée “à nouveau au 01/01/22” d’un montant de 79 690,34 euros constituant ainsi une reprise de solde.

Or, ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées.

Toutefois, la pièce 4, constituée du grand livre pour les années 2019 à 2022 retrace l’historique des mouvements intervenus sur le compte de la SCI Carpentier Panorama permettant ainsi de détailler l’ensemble des charges qui ont été appelées et des règlements intervenus sur cette période.

En revanche, il ressort du grand livre pour l’année 2019 qu’à la date du 02 juillet 2019 une “reprise comptable soldes copro ex-syndic” a été effectuée, pour un montant de 60 060,71 euros, sans qu’aucune pièce produite ne permette de déterminer à quoi correspond cette reprise de solde.

Décision du 07 Novembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/03121 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWIS7

Il convient par conséquent de faire droit à la demande de production de pièces de la SCI Carpentier Panorama, sans qu’il n’y ait cependant lieu de l’assortir d’une astreinte.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 789 du code de procécure civile, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, “le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
(…)
3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522. »

Le syndicat des coproprietaires demande la condamnation de la SCI Carpentier Panorama à lui régler la somme de 92 968,82 euros au titre des charges, travaux et frais impayés au 01 octobre 2023, 4 ème trimestre inclus.

Il indique en effet que sa créance est justifiée par les nombreuses pièces produites et que la SCI Carpentier Panorama s’abstient de régler ses charges de copropriété depuis l’acquisition de son lot, usant de stratégies dilatoires pour retarder le paiement de charges pourtant indéniablement exigibles.

A titre subsidiaire, si sa demande en paiement était rejetée, il sollicite la saisie à titre conservatoire de ladite somme sur le fondement de l’article L511-1 du CPCE.

La SCI Carpentier Panorama s’oppose à cette demande en faisant valoir que le principe de la créance est sérieusement contestable, de telle sorte que la double condition fixée par l’article 789 précitée, absence de contestation sérieuse sur le principe et sur le montant de la créance, n’est pas remplie.

Elle indique en effet contester tant l’existence des charges de copropriété, en raison de la nullité des assemblées générales, que leur quantum, les montants des soldes des débits cumulés apparaissant incohérents au regard des pièces 4.4 à 4.9 produites par le syndicat des copropriétaires.

Elle fait ainsi valoir que :

-au titre de l’annee 2018, elle apparaît débitrice de la somme de 52.616,78 euros (pièce adverse 4.4),

-au titre de l’annee 2019, la pièce 4.5 fait apparaître un solde debiteur antérieur d’un montant de 56.872,20 euros et la pièce adverse 4.6, un débit de 68.266,57 euros puis un solde débiteur de 60.434,66 euros,

-au titre de l’annee 2020 ( pièce adverse 4.7), le solde debiteur d’un montant de 60.434,66 euros ne figure plus et laisse apparaître un debit cumule d’un montant de 66.549,34 euros.

Il est exact que le juge de la mise en état ne peut accorder une provision que lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus « de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ».

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il a été précédemment rappelé que les statuts de la SCI Building Saint Marc, dont la SCI Carpentier Panorama détient des parts sociales, prévoient expressément l’obligation pour les associés de régler les charges de copropriété.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, il produit les procès-verbaux des assemblées générales du :

-06 juin 2013 ayant approuvé les comptes du 01 janvier 2012 au 31 décembre 2012, ajusté le budget de fonctionnement prévisionnel du 01 janvier 2013 au 31 décembre 2013 et approuvé le budget de fonctionnement prévisionnel du 01 janvier 2014 au 31 décembre 2014 et divers travaux ;

-du 20 mars 2014 ayant voté diverses dépenses ;

-17 juin 2014 ayant approuvé les comptes du 01 janvier 2013 au 31 décembre 2013, ajusté le budget de fonctionnement prévisionnel du 01 janvier 2014 au 31 décembre 2014 et approuvé le budget de fonctionnement prévisionnel du 01 janvier 2015 au 31 décembre 2015 et divers travaux ;

-29 juin 2015 ayant approuvé les comptes du 01 janvier 2014 au 31 décembre 2014, ajusté le budget de fonctionnement prévisionnel du 01 janvier 2015 au 31 décembre 2015 et approuvé le budget de fonctionnement prévisionnel du 01 janvier 2016 au 31 décembre 2016 et divers travaux ;

-13 juin 2016 ayant maintenu le budget de fonctionnement prévisionnel du 01 janvier 2016 au 31 décembre 2016, approuvé le budget de fonctionnement prévisionnel du 01 janvier 2017 au 31 décembre 2017 et divers travaux ;

-14 juin 2017 ayant approuvé les comptes du 01 janvier 2016 au 31 décembre 2016, approuvé le budget de fonctionnement prévisionnel du 01 janvier 2017 au 31 décembre 2017 et approuvé le budget de fonctionnement prévisionnel du 01 janvier 2018 au 31 décembre 2018 et divers travaux ;

-04 juillet 2018 ayant approuvé les comptes du 01 janvier 2017 au 31 décembre 2017, ajusté le budget de fonctionnement prévisionnel du 01 janvier 2018 au 31 décembre 2018 et approuvé le budget de fonctionnement prévisionnel du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019 et divers travaux ;

-21 juin 2019 ayant voté divers travaux ;

-25 juin 2019 ayant approuvé les comptes du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019, ajusté le budget de fonctionnement prévisionnel du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019 et approuvé le budget de fonctionnement prévisionnel du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020 et divers travaux ;

-30 juin 2021 ayant approuvé les comptes du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019, du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020, approuvé le budget de fonctionnement prévisionnel du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021 et du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022 et divers travaux ;

-19 septembre 2022 ayant approuvé les comptes du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, approuvé le budget de fonctionnement prévisionnel du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 et divers travaux.

S’agissant du quantum de la demande, le syndicat des coproprietaires produit un décompte, établi sur la période du 01 janvier 2022 au 01 octobre 2023 (pièce n°3), faisant apparaître un solde débiteur de 92 968,82 euros et mentionnant, à la date du 01 janvier 2022 une ligne intitulée « à nouveau au 01/01/22 » d’un montant de 78 344,34 euros.

Il a été précédemment indiqué que ce décompte doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées, et par conséquent ne pas inclure de reprise de solde antérieur, sauf à ce que les pièces produites permettent de déterminer à quoi correspond cette reprise de solde.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des coproprietaires (pièces 3 ; 4.1 à 4.10) que :

-pour l’exercice 2019, figure à la date du 02 juillet 2019 une “reprise comptable soldes copro ex-syndic” d’un montant de 60 060,71 euros, sans qu’aucune pièce ne permette toutefois de détailler l’ensemble des sommes constituant cette reprise ;

le compte était ainsi débiteur en fin d’année à hauteur de 60 435,66 euros, cette somme étant reprise sous l’intitulé “solde antérieur” sur l’extrait grand livre de l’année 2020 ;

-pour l’exercice 2020 : le compte était débiteur en fin d’année à hauteur de 66 549,34 euros, cette somme étant reprise sous l’intitulé “solde antérieur” sur l’extrait grand livre de l’année 2021 ;

-pour l’exercice 2021 : le compte était débiteur en fin d’année à hauteur de 78 344, 34 euros, cette somme étant reprise sous l’intitulé “solde antérieur” sur l’extrait grand livre de l’année 2022 et correspondant, sur l’extrait de compte produit en pièce 3 pour la période du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2023, à la ligne intitulée “à nouveau au 01/01/22”;

-pour l’exercice 2022 : le compte était débiteur au 3ème trimestre 2022, appel de charges et de fonds travaux inclus, de 85 401,54 euros ;

-pour l’exercice 2023, le décompte figurant en pièce 4.10 mentionne un solde débiteur au 3ème trimestre 2023 (appel du 01 juillet 2023 inclus) de 91 487,81 euros, cette somme figurant également sur le décompte en pièce 3 (établi pour la période du 01 janvier 2022 au 01 octobre 2023, incluant l’appel de charges et le fonds travaux du 4ème trimestre), à la date du 01 juillet 2023 ; ce décompte fait ainsi apparaître un solde débiteur au 01 octobre 2023 de 92 968,82 euros.

Ces décomptes intègrent également diverses dépenses au titre des frais de recouvrement (“constitution dossier recouvrement” ;” frais de mise en demeure” ; “frais de lettre de relance”…).

Or, ces dernières, à la différence des sommes réclamées au titre des appels de charges et du fonds travaux loi Alur, apparaissent contestables en ce qu’elles nécessitent d’une part, que le syndicat des copropriétaires justifie de leur caractère nécessaire pour pouvoir les imputer au copropriétaire débiteur, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constituant en effet un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et, d’autre part, qu’elles soient conformes au contrat de syndic en vigueur lorsque ces dépenses ont été engagées.

Pour les raisons précédemment exposés, la reprise de solde, effectuée le 22 juillet 2019, pour un montant de 60 060,71 euros apparaît également contestable.

Par conséquent, il convient d’exclure :

-pour l’année 2019 : la reprise de solde de 60 060,71 euros,

-pour l’année 2020 :
-les frais de mise en demeure, facturés 51,60 euros le 31 janvier 2020,
-les frais de lettre de relance, facturés 26,40 euros le 25 février 2020,
-les frais de vacation contentieux, facturés 112,80 euros le 20 mars 2020,
-les frais de mise en demeure, facturés 51,60 euros le 03 juin 2020,
-les frais de mise en demeure, facturés 51,60 euros le 30 octobre 2020,
-les frais de lettre de relance facturés 26,40 euros le 30 novembre 2020,
soit un total de 320,40 euros ;

-pour l’année 2021 :
-les frais de mise en demeure, facturés 51,60 euros le 16 mars 2021,
-les frais de mise en demeure, facturés 51,60 euros le 10 mai 2021,
-les frais de mise en demeure, facturés 51,60 euros le 03 novembre 2021,

soit un total de 154,80 euros ;

-pour l’année 2022 :
-les frais de constitution du dossier de recouvrement, facturés 350 euros le 10 février 2022,
-les frais d’honoraires avocat pour mise en demeure, facturés 373,50 euros le 11 février 2022,
-les frais d’honoraires avocat , facturés 1969,89 euros le 26 février 2022,
-les frais intitulés “Thomazon Aff Carpentier Thomazon-Audrant-Biche, facturés 71,72 euros le 03 mars 2022,

soit un total de 2765,11 euros,

L’existence de l’obligation apparaît donc sérieusement contestable à hauteur de 63 301,02 euros de telle sorte que seule la somme de 29 667,80 euros ( 92 968,82 – 63 301,02 ) peut être allouée à titre de provision.

La SCI Carpentier Panorama est par conséquent condamnée à régler cette somme au syndicat des coproprietaires

Sur les dépens

La SCI Carpentier Panorama est condamnée aux dépens de l’incident et déboutée de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile

ECARTE des débats les conclusions de la SCI Carpentier notifiées le 30 août 2024 et celles du syndicat des coproprietaires du [Adresse 4] notifiées le 03 septembre 2024 ;

DECLARE la SCI Carpentier irrecevable en sa demande de nullité de l’assignation ;

DÉCLARE l’action du syndicat des coproprietaires du [Adresse 4] recevable ;

ORDONNE au syndicat des coproprietaires du [Adresse 4] de produire le détail des comptes antérieurs à 2015 ;

DÉBOUTE la SCI Carpentier Panorama de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE la SCI Carpentier Panorama à régler au syndicat des coproprietaires du [Adresse 4] la somme de 29 667,80 euros à titre de provision sur l’arriéré des charges, travaux et frais impayés au 1 er octobre 2023 4ème trimestre inclus ;

CONDAMNE la SCI Carpentier Panorama aux dépens de l’incident ;

DÉBOUTE la SCI Carpentier Panorama de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

RENVOIE à l’audience de mise en état du 12 Février 2025 à 13H35 à pour conclusions en défense

Fait et jugé à Paris le 07 Novembre 2024

La Greffière La Présidente