JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/02396 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XNCE
N° de MINUTE : 24/1527

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] – [Localité 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet PONCELET et CIE SARL, agissant poursuites et diligences par le biais de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Maître Nathalie HAMET DE CLOUET de l’AARPI HAMET & LORGEOUX AVOCATS AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1706

C/

DEFENDEUR

Monsieur [I] [W]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Camille FLAMANT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, juge unique, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

Mme [Y] [Z], décédée le 31 janvier 2008, et M. [M] [W], décédé le 16 mai 1994, ont acquis en 1969, chacun pour moitié, le lot n°24 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] soumis au statut des immeubles en copropriété. La succession de M. [M] [W] n’a pas été ouverte.

Mme [Y] [Z] a laissé pour lui succéder son époux, M. [T] [J], lui-même décédé le 23 septembre 2010, et son fils, M. [I] [W]. La succession de M. [T] [J] est toujours ouverte.

Par exploit du 07 mars 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5]) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [I] [W] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :
– 19.492,86 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, appel provisionnel du 4ème trimestre 2022 inclus,
– 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
– 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par acte extrajudiciaire en date du 18 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a signifié à M. [I] [W] ses dernières écritures par lesquelles il sollicite de la juridiction de céans la condamnation de M. [I] [W] au paiement des sommes suivantes :
A titre principal,
– 68.031,47 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtées au 15 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 février 2017,
– 1.007,25 euros au titre des provisions à échoir pour l’année 2024,
A titre subsidiaire,
– 25.511,80 euros au titre de sa quote-part des charges de copropriété arrêtées au 15 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 février 2017,
– 377,72 euros au titre de sa quote-part dans les provisions à échoir pour l’année 2024,
En tout état de cause,
– 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
– 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions, délivrées à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude du commissaire de justice, ce dernier ayant pu vérifier l’exactitude du domicile de M. [I] [W] par la présence de son nom sur la boite aux lettres, le défendeur n’a pas constitué avocat. En outre, malgré la signification à personne des conclusions par exploit du 18 janvier 2024, M. [I] [W] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 08 mars 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 05 septembre 2024 et mise en délibéré au 07 novembre 2024.

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Sur le quantum des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

– l’avis de mutation en date du 15 septembre 2008 attestant de la vocation successorale de M. [I] [W], habile à se dire et porter héritier de sa mère sur la moitié indivise en pleine propriété du lot de copropriété ;
– l’attestation immobilière en date du 23 juin 2008 attestant de la qualité héréditaire de M. [I] [W] et désignant le lot de copropriété ;
– la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire indivis de M. [I] [W] ;
– l’extrait du compte copropriétaire de l’indivision [Z] pour la période du 30 juin 2010 au 22 juillet 2019 établissant le solde dû à la somme de 14.371,55 euros ;
– l’extrait du compte propriétaire de l’indivision [Z] pour la période du 30 juin 2007 au 16 décembre 2022 établissant le solde dû à la somme de 19.492,86 euros ;
– l’extrait du compte propriétaire de l’indivision [Z] pour l’année 2023 établissant le solde dû à la somme de 67.678,93 euros ;
– l’extrait du compte propriétaire de l’indivision [Z] pour le mois de janvier 2024 établissant le solde dû à la somme de 68.031,47 euros ;
– les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 07 juin 2017, 08 janvier 2019, 25 avril 2019, 21 novembre 2019, 26 octobre 2021, 12 mai 2022, 10 octobre 2023 et du 29 juin 2023 ;
– les appels de fonds adressés à l’indivision [Z] du 25 janvier 2019 au 20 janvier 2024.

Au regard de ces éléments, il convient de constater la qualité de copropriétaire indivi de M. [I] [W] au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] dont la quote-part correspond aux trois huitièmes du bien en pleine propriété.

Au surplus, en vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d’un lot ne se présume pas. Elle doit être expressément stipulée notamment au terme de la convention d’indivision ou du règlement de copropriété. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d’un lot ne se présume point et il faut qu’elle soit expressément stipulée (Cass. Civ. 3e, 20 janv. 1993, no 90-15.112).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une clause de solidarité entre M. [I] [W] et les héritiers de M. [T] [J] pour le paiement des charges de copropriété. Il sera débouté de sa demande de condamnation pour l’intégralité de la dette à hauteur de 68.031,47 euros. La condamnation ne peut pas en outre être prononcée in solidum.

En conséquence, M. [I] [W] ne peut être condamné qu’aux sommes dues au titre des arriérés de charges de copropriété correspondant à sa quote-part de copropriétaire indivi.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’a vocation à jouer que dans le cadre de la procédure accélérée au fond faisant suite à la délivrance d’une mise en demeure portant sur une unique provision étant restée infructueuse dans le délai de trente jours. De plus, seules les provisions pour charges non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure sont concernées par l’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, en l’espèce, la mise en demeure du 27 février 2017 ne vise ni une unique provision ni le délai de 30 jours prescrit par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte n’est donc pas applicable. De plus, la mise en demeure ne pouvait pas, en tout état de cause et au vu de sa date d’envoi, permettre l’octroi des provisions pour charges non échues pour des exercices postérieurs à l’année 2017.

En conséquence, il convient donc d’exclure l’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et d’arrêter les sommes dues par M. [I] [W] au titre des arriérés de charges de copropriété au 15 janvier 2024 au regard de la date de signification dernières écritures le 18 janvier 2024.

A la date du 15 janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus, les charges de copropriété impayées relatives au lot n°24 appartenant à l’indivision [Z] s’élèvent à la somme de 63.958,65 euros après soustraction des frais de recouvrement facturés depuis le 30 juin 2007 qui s’élèvent à la somme de 4.072,82 euros (3.977,34 euros selon le décompte pour la période du 30 juin 2007 au 16 décembre 2022, pièce n°26 + 95,48 euros selon le décompte pour la période du 1er janvier 2023 au 24 novembre 2023, pièce n°35).

M. [I] [W] ayant hérité des trois quarts de la moitié indivise de Mme [Y] [Z], il convient de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 23.984,49 (63.958,65 / 2 = 31.979,32 euros : correspond aux charges dues pour chaque moitié indivise ; 31.979,32 / 4 = 7.994,83 euros : correspond aux charges dues pour ¼ de la moitié indivise ; 7.994,83 x 3 = 23.984,49: correspond aux charges dues pour ¾ de la moitié indivise) à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 15 janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 7.291,52 euros à compter de la mise en demeure du 27 février 2017.

Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait état de frais de mises en demeure et de relances entre le 30 juin 2007 et le 15 janvier 2024 à hauteur de 466,03 euros. Toutefois tous ces frais ne sont pas les frais nécessaires à la présente procédure. Les intérêts moratoires ont commencé à courir à compter de la mise en demeure envoyée le 27 février 2017 (47,27 euros). Les autres mises en demeure n’ont pas été nécessaires à l’introduction de l’instance de sorte que les frais qui y sont associés n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi de 1965.

(Frais relance 1 (14.09.2007) : 7,80 euros 
+ Frais relance 2 (03.02.2012) : 8,02 euros
+ Frais relance (23.07.2012) : 0,57 euros
+ LR valant MED (14.11.2012) : 38,71 euros
+ LR valant MED (10.04.2013) : 39,58 euros
+ Frais relance 1 (18.02.2014) : 0,58 euros
+ Frais relance 2 (14.03.2014) : 8,88 euros
+ Frais relance 3 (18.06.2014) : 40,22 euros
+ Frais relance 4 (10.11.2014) : 40,22 euros
+ Frais relance 4 (04.12.2014) : 40,22 euros
+ Frais relance 1 (30.01.2015) : 0,74 euros
+ Frais relance 1 (10.06.2015) : 9,08 euros
+ Frais relance 1 (08.02.2016) : 0,78 euros
+ LR valant dénonciation (16.06.2015) : 44,98 euros
+ MED impayée (27.02.2017) : 47,27 euros
+ MD ME [H] (25.01.2019) : 5,36 euros
+ MD ME [H] (25.01.2019) : 42,84 euros
+ MED Notaires (16.06.2019) : 50,18 euros
+ Frais de mise en demeure du 24/11/2023 (24.11.2023) : 40 euros)

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre l’octroi de 1.382,98 euros au titre des frais d’huissier toutefois ces sommes sont incluses dans les dépens de sorte qu’elles en suivront le sort.
(Vacation dossier huissier (23.10.2013) : 92,26 euros
+ Dossier huissier (23.10.2013) : 323,95 euros
+ M. [V] affaire [Z] (06.05.2014) : 186,47 euros
+ M. [V] (24.03.2016) : 207,92 euros
+ [K] huissier assignation (20.03.2020) : 121,28 euros 
+ [K] huissier commandement (18.05.2020) : 205,41 euros
+ [V] assignation (23.09.2020) : 95,69 euros
+ [K] huissiers (19.11.2020) : 150,00 euros)

Enfin, le Syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de 2.223,81 euros au titre de frais de constitution de dossier pour son conseil ainsi que de frais de suivi de dossier par différents avocats, toutefois ces diligences entrent dans les missions normales du Syndicat des copropriétaires dans le cadre du recouvrement des charges de copropriété et n’entrent pas dans la catégorie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

(+ Vacation dossier avocat (16.05.2017) : 350,20 euros
+ Bouvet Avocat Aff Veolia (06.06.2017) : 98,21 euros
+ Dos Avocat (25.07.2019) : 357,20 euros
+ Me [U] Requête (02.09.2019) : 480 euros
+ Me [U] TI (29.01.2020) : 360,00 euros
+ Me [U] (01.04.2020) : 81,84 euros
+ [U] Aff [S] ? (31.07.2020) : 44,70 euros
+ AIP complément honoraires (12.01.2021) : 122,81 euros
+ [U] suivi (04.04.2021) : 33,37 euros
+ [U] suivi (07.04.2021) : 240,00 euros
+ Alliance – Affaire [Z] (09.02.2023) : 55,48 euros)

Par conséquent, M. [I] [W] sera condamné à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 47,27 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s’est octroyé d’office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d’ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d’autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.

En l’espèce, il n’est pas établi que M. [I] [W] serait de mauvaise foi aussi le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

M. [I] [W], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

M. [I] [W] sera également condamné à verser 1.500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de le rappeler.

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [I] [W] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] (93) la somme de 23.984,49 euros au titre des charges arrêtées au 15 janvier 2024, provision du 1er trimestre 2024 incluse et avec intérêts au taux légal sur le montant de 7.291,52 euros à compter du 27 février 2017 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre des provisions à échoir pour l’année 2024 ;

Condamne M. [I] [W] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] (93) la somme de 47,27 euros au titre des frais de recouvrement au titre des frais de recouvrement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5]) de sa demande à titre de dommages-intérêts;

Condamne M. [I] [W] aux dépens;

Condamne M. [I] [W] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5]) la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 07 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge unique, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame HAFFOU Madame CARLIER