N° Portalis DBVC-V-B7F-GV53

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de COUTANCES du 14 Janvier 2021

RG n° 19/00522

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 30 JANVIER 2024

APPELANT :

Monsieur [G] [R]

né le 06 Mars 1936

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté et assisté de Me Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉE :

La S.A.S. BARASSIN IMMOBILIER

N° SIRET : 946 520 061

[Adresse 3]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN,

assistée de Me Christophe BESSEDE, avocat au barreau de COUTANCES

DÉBATS : A l’audience publique du 16 novembre 2023, sans opposition du ou des avocats, Mme DELAUBIER, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : Mme COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

Mme DELAUBIER, Conseillère,

Mme VELMANS, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 30 Janvier 2024 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes d’un mandat non exclusif de vente du 21 juin 2018, M. [G] [R], né le 6 mars 1936, a confié à la société par actions simplifiée Barassin Immobilier la vente de son immeuble sis [Adresse 2] (50) moyennant le prix de 472 500 euros en ce compris la rémunération du professionnel à charge du mandant pour un montant de 22 500 euros.

Dans ce cadre, une visite a été organisée par la société Barassin Immobilier le 17 juillet 2018 au profit de Mme [U] [X], laquelle a signé un document intitulé ‘reconnaissance d’indication et de visite’.

Par acte du 26 juillet suivant, M. [R] mis un terme au mandat de vente consenti à la société Barassin Immobilier, laquelle a signé le document accompagné de la mention ‘bon pour accord’.

La société Barassin Immobilier ayant appris que le bien immobilier avait été vendu par la suite à Mme [X], son conseil a, par lettre recommandée du 7 janvier 2019, mis en demeure M. [R] de procéder sous quinzaine au paiement d’une somme de 22 500 euros à titre d’indemnité forfaitaire contractuelle équivalente à la rémunération stipulée au contrat.

En l’absence de règlement amiable du litige, la société Barassin Immobilier a fait assigner M. [R] devant le tribunal de grande instance de Coutances par acte du 19 mars 2019 pour obtenir sa condamnation à lui payer la somme principale de 22 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 14 janvier 2021 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Coutances a :

– constaté la faute contractuelle imputable à M. [R] dans l’exécution du mandat consenti à l’agence Barassin Immobilier ;

– débouté M. [R] de ses exceptions de nullité et de ses demandes ;

– condamné M. [R] à verser à la société Barassin Immobilier une indemnité de 22 500 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts légaux à compter du 8 janvier 2019 ;

– condamné M. [R] à verser à la société Barassin Immobilier une indemnité de 2 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

– rejeté toutes autres demandes ;

– ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 15 février 2021, M. [R] a formé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 mai 2021, M. [R] demande à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

A titre principal,

– dire et juger qu’aucune faute contractuelle ne lui est imputable ;

En conséquence,

– débouter la société Barassin Immobilier de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

– dire et juger que le mandat conclu le 21 juin 2018 avec la société Barassin Immobilier est nul ;

En conséquence,

– débouter la société Barassin Immobilier de l’ensemble de ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire,

– dire et juger que la clause pénale stipulée au contrat, sur la base de laquelle la société Barassin Immobilier fonde sa réclamation est abusive ;

En conséquence,

– juger que cette clause est nulle et de nul effet ;

– débouter la société Barassin Immobilier de l’ensemble de ses demandes ;

En tout état de cause,

– condamner la société Barassin Immobilier au paiement d’une indemnité de 3 500 euros au

titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 10 août 2021, la société Barassin Immobilier demande à la cour de rejeter l’appel formé par M. [R] ainsi que ses entières demandes, et de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris. Elle sollicite en outre sa condamnation au paiement d’une somme de 3500 euros au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure d’appel.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 6 septembre 2023.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

I- Sur la responsabilité contractuelle de M. [R] :

M. [R] critique le premier juge, en ce que celui-ci, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations, a fondé sa décision sur l’article 6-1 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 alors que la société Barassin Immobilier avait invoqué les seuls articles 1103 et 1231-1 du code civil au soutien de ses demandes, de sorte que la décision doit être censurée de ce seul chef.

Ensuite, il fait valoir que le tribunal n’a pas fait la démonstration de sa responsabilité alors que la société Barassin Immobilier ne rapporte pas la preuve de la faute contractuelle alléguée à son encontre.

En premier lieu, il conteste fermement avoir résilié le mandat de manière anticipée avec l’intention de contracter avec M. et Mme [X] dans le but de contourner l’agence Barassin et ne pas avoir à lui payer la commission contractuellement prévue tel que retenu à tort par le tribunal. Il soutient au contraire, qu’il était bien fondé à résilier de manière anticipée le mandat de la société Barassin Immobilier au motif que cette dernière avait manqué à ses obligations contractuelles en faisant paraître l’annonce de vente de sa maison sur le site marchand ‘le Bon coin’ ce, sans son accord préalable. Il explique à cet égard qu’il s’était opposé à toute publicité sur des sites d’annonces en ligne tels que ‘le Bon coin’ où le cachet et les caractéristiques du bien ne seraient pas mis en valeur, et parce qu’il ne souhaitait pas rémunérer un agent immobilier qui se contenterait de diffuser l’annonce de la vente de sa propriété en ligne sans autre prestation ni quelconque plus-value. Il relève que la société Barassin Immobilier, qui a reconnu avoir retiré l’annonce après que M. [R] ait été informé par son entourage de sa diffusion, ne produit aucun justificatif de l’accord préalable qu’il aurait donné pour une telle publication.

Il affirme ainsi établir que la résiliation du mandat était justifiée pour un motif étranger aux acquéreurs.

En second lieu, M. [R] assure ne jamais avoir été informé du fait que Mme [X] avait déjà visité le bien litigieux et relève que la société Barassin Immobilier ne rapporte pas la preuve de sa connaissance de l’identité des futurs acquéreurs.

En dernier lieu, M. [R] ajoute qu’il n’avait aucun intérêt à violer son engagement contractuel alors que la maison a été vendue par l’intermédiaire de la société JCV Immo, mandatée par les acquéreurs, à un prix moindre que celui convenu avec la société Barassin Immobilier.

Subsidiairement, M. [R] invoque la nullité du mandat en ce qu’il ne respecte pas le formalisme exigé par l’article 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, relevant que le mandat n’a pas été établi en deux exemplaires originaux, ne contient pas de clause de reddition de compte et ne précise pas les modalités de calcul de la rémunération de l’intermédiaire.

Enfin, il soulève le caractère abusif de la clause pénale sur laquelle la société Barassin Immobilier fonde sa réclamation.

La société Barassin Immobilier sollicite au contraire la confirmation du jugement entrepris aux motifs qu’elle a accompli sa mission en exécution du mandat de vente consenti conformément aux dispositions de l’article 6 de la loin°70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et qu’elle est bien fondée à demander des dommages et intérêts en raison des manquements contractuels de M. [R].

Le mandataire fait ainsi valoir que le mandat signé avec M. [R] n’interdisait pas la publicité de l’annonce immobilière sur les sites marchands de sorte que la résiliation du mandat ne pouvait être fondée sur un quelconque manquement de sa part.

De surcroît, il affirme rapporter la preuve que M. [R] a commis une faute contractuelle en ce que les pièces qu’elle communique révèlent que celui-ci connaissait l’identité des futurs acquéreurs et qu’il leur a vendu son bien après avoir résilié le mandat dans l’unique intention de ne pas avoir à lui payer ses honoraires.

Sur ce,

Liminairement,

La cour constate que le tribunal a fait droit à la demande présentée par la société Barassin Immobilier en retenant une faute contractuelle commise par M. [R], en ce que celui-ci n’a pas respecté les termes du mandat, ce conformément aux moyens de droit invoqués par l’intimée à l’appui de sa demande sur le fondement des articles 1103 et 1231-1 du code civil.

Il sera précisé que le mandat conclu entre les parties et en vertu duquel la société Barassin Immobilier sollicitait des dommages et intérêt stipule expressément sa soumission aux dispositions prévues par la loi n°70.9 du 2 janvier 1970 et par le décret n°72-678 du 20 juillet 1972, lesquelles au demeurant sont d’ordre public.

Dès lors, il ne peut être reproché au premier juge de s’être référé à ces dispositions rappelées au contrat dont il devait examiner le respect de ses stipulations, ni par voie de conséquence, d’avoir statué sur un autre fondement juridique qui n’aurait pas été contradictoirement débattu par les parties.

La décision ne saurait donc être censurée de ce chef.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Lorsque les conditions du droit à rémunération ne sont pas réunies, l’agent immobilier ne peut prétendre à des dommages et intérêts que s’il prouve qu’une faute de son mandant l’a privé de son droit à commission.

Il résulte en effet des dispositions de l’article 6, I de la loi du 2 janvier 1970 qu’aucune somme d’argent n’est due à l’agent immobilier ou ne peut être exigée ou acceptée par lui avant qu’une des opérations visées ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

En outre, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

L’intimée se prévaut d’une clause libellée dans le mandat non exclusif de vente du 21 juin 2018 dans les termes suivants :

‘PENDANT OU APRES LE PRÉSENT MANDAT, LE MANDANT S’INTERDIT DE TRAITER DIRECTEMENT OU INDIRECTEMENT AVEC UN ACHETEUR A QUI LE BIEN AURAIT ÉTÉ PRÉSENTE PAR BARASSIN IMMOBILIER ET S’ENGAGE, D’AUTRE PART, A OBSERVER UNE ATTITUDE LOYALE ENVERS LE MANDATAIRE.

A DÉFAUT DE RESPECTER CETTE CLAUSE, LE MANDATAIRE AURAIT DROIT A UNE INDEMNITÉ FORFAITAIRE, A LA CHARGE DU MANDANT, DONT LE MONTANT SERAIT EGAL A CELUI DE LA RÉMUNÉRATION INDIQUE SUR CE PRÉSENT MANDAT.

(…)

Au cas où il vendrait sans intervention du mandataire, ce dernier n’aurait droit à aucune indemnité pour quelque cause que ce soit. Cependant, il s’oblige à l’en informer sans délai par lettre recommandée avec accusé de réception en lui précisant le nom de l’acquéreur. A défaut, le mandant supporterait les conséquences, notamment au cas où le mandataire aurait contracté avec un autre acquéreur’.

L’acte précise en toute fin ‘de convention expresse, et conformément à l’article 1325 du code civil, fait en autant d’originaux que de parties ayant un intérêt distinct, dont un remis au mandant qui le reconnaît’.

M. [R] a signé le contrat en faisant précédé sa signature de la mention ‘bon pour mandat’.

Le juge de première instance a considéré que la faute contractuelle de M. [R] était caractérisée aux motifs que de ce dernier avait résilié de manière anticipée le mandat confié à l’agence Barassin Immobilier aux fins de pouvoir contracter avec les futurs acquéreurs, M. et Mme [X] dont il connaissait l’identité après avoir été mis en relation par la société Barassin Immobilier, et en définitive, pour la contourner et ne pas avoir à lui verser la commission contractuellement prévue.

Néanmoins les éléments de preuve soumis à l’examen de la cour ne permettent pas de caractériser la faute contractuelle retenue à tort par le premier juge, étant rappelé que la bonne foi dans l’exécution des conventions est toujours présumée.

Tout d’abord, il n’est nullement établi que M. [R] a rompu le mandat signé avec la société Barassin Immobilier en vue de contracter avec les futurs acquéreur et afin de ne pas verser la commission contractuellement versée.

Le mandat sans exclusivité a été signé pour une durée de trois mois, étant précisé ‘qu’il se poursuivra ensuite par tacite reconduction et par période de trois mois sauf révocation’ dans la limite d’une année.

M. [R] a résilié le mandat du 26 juillet 2018 selon acte sous seing privé, également signé par la société Barassin Immobilier qui a ajouté la mention ‘bon pour accord’.

Cet acte ne fait pas état des raisons qui ont conduit à la rupture anticipée du mandat.

Le mandataire ne prétend pas que cette résiliation anticipée à laquelle il a consentie constitue en elle-même une faute commise par le mandant, se prévalant de celle-ci uniquement en ce qu’elle révélerait l’intention de M. [R] de contourner son intervention pour échapper au paiement de ses honoraires ; autrement dit, elle manifesterait ‘la préméditation de la violation de son engagement contractuel’ (p 4/7 des conclusions de la société Barassin Immobilier).

Néanmoins, il est constant que cette résiliation fait immédiatement suite à la diffusion par le mandataire sur le site ‘le Bon coin’ les 25 et 26 juillet 2018 d’une annonce relative au bien immobilier alors que la société Barassin Immobilier avait été autorisée contractuellement ‘à faire tout ce qui sera utile pour parvenir à la vente et notamment toute publicité à la convenance du mandant’, que celle-ci n’allègue ni a fortiori ne justifie d’un quelconque accord préalable du mandant pour une telle diffusion et qu’enfin, admettant son erreur, elle a indiqué avoir retiré l’annonce dès la protestation émise par M. [R].

Ensuite, s’il est établi par le document intitulé ‘reconnaissance d’indications et de visites’ que Mme [U] [X] a visité le bien immobilier le 17 juillet 2018, il n’est pas rapporté la preuve que M. [R] a eu connaissance de l’identité du futur acquéreur à l’occasion de cette visite ni postérieurement.

En effet, ce bon de visite est signé uniquement par le visiteur, n’est pas contresigné par M. [R] et la société Barassin Immobilier ne justifie pas en avoir adressé un exemplaire à son mandant. Elle ne prétend pas davantage lui avoir envoyé un compte-rendu de visite ou l’avoir informé d’une quelconque manière de la visite litigieuse en lui précisant l’identité du visiteur, ce qui aurait pu alors alerter le mandant.

Il n’est pas contesté par ailleurs que plusieurs visites du bien avaient eu lieu auparavant par d’autres personnes intéressées ni le fait qu’aucune information sur ce point n’avait été transmise à M. [R] en retour.

Au surplus, l’attestation de M. [W], menuisier à la retraite, déclarant un an après les faits,

s’être rendu sur les lieux litigieux le 19 juillet 2018 pour chiffrer le remplacement des fenêtres

en indiquant ‘étaient présents M. [R], Mme [Z] et M. et Mme [X]’ , ajoutée au devis établi par l’entreprise Menuiserie A Le-Nicol daté du 26 juillet 2018 au nom de ‘M. et Mme [X], 15 Bd D’Hauterverse’ et à la facture du 25 juillet 2019 émise par la société Menuiserie Rose qui a succédé à M. [W], ne ‘parachèvent’ en rien ‘la démonstration’ de la société Barassin Immobilier tel que prétendu.

En effet, M. [W] atteste de sa venue le 19 juillet 2018 en présence de Mme [Z] ‘de chez Barasin Immobilier’, et de M. et Mme [X], ce qui ne correspond pas aux faits allégués par la société Barassin Immobilier, laquelle fait état exclusivement de la visite du 17 juillet 2018 et ce encore, en présence de Mme [X] sans son mari.

Le devis daté du 26 juillet 2018 est établi au nom de M. et Mme [X] domiciliés à l’adresse du bien litigieux dont ils n’étaient pas encore acquéreurs alors que la facture de la société Menuiserie Rose mentionne une référence de devis différente de celui du 26 juillet 2018, et a été émise le 25 juillet 2019 alors que, selon les dires de M. [W], les travaux ont été exécutés en début d’année 2019.

Les confusions manifestes de M. [W] portant en particulier sur la date de sa venue et à tout le moins l’identification des personnes présentes et de leurs qualité respective de propriétaire ou de candidat-acquéreur ne permettent pas à la cour d’accorder à cette attestation comme aux devis et facture joints une valeur suffisamment probante pour retenir comme établie, sur la base de ces seules pièces, la connaissance par M. [R] de l’identité des futurs acquéreurs.

Au demeurant, même à supposer que M. [R] était présent sur le site le jour de la visite de Mme [X] ou du couple acquéreur, rien ne permet d’affirmer que le propriétaire a rencontré la ou les futurs acquéreurs ni a fortiori qu’ils lui ont été présentés, alors qu’il s’agissait d’une visite parmi d’autres.

M. [R] soutient, de bonne foi, ne pas se souvenir de cette ou de ces visites et qu’au vu de son grand âge, et du caractère inadapté de cette maison (secondaire) à ses difficultés ambulatoires, il avait été convenu entre les parties, sans que cela ne soit contesté par la société Barassin Immobilier, que les visites devaient être le moins intrusives possible, que prévenu par l’agence, il n’assistait pas aux visites, demeurant alors discrètement dans sa chambre, l’agence disposant d’un double de clés pour entrer sans avoir à le déranger.

Il en résulte que les pièces produites par la société Barassin Immobilier et en particulier l’attestation de M. [W] ne suffisent pas à justifier d’une faute contractuelle de la part de M. [R].

Par ailleurs, l’examen du compromis de vente communiqué par M. [R] révèle que le bien a finalement été vendu par l’intermédiaire de la société JCV Immo au titre d’un mandat de recherche conclu par M. et Mme [X] le 30 juillet 2018 ce encore, moyennant le prix de 430 000 euros soit, avec une perte de 20 000 euros en comparaison de la somme que le vendeur pouvait espérer percevoir dans le cadre du mandat passé avec la société Barassin Immobilier après paiement de ses honoraires. Aussi, il n’est pas caractérisé que M. [R] ait eu un intérêt financier à mettre fin au mandat signé avec l’agence Barassin Immobilier.

Enfin, il ne peut être reproché à M. [R] de ne pas avoir informé la société Barassin Immobilier de la vente du bien immobilier, laquelle est intervenue postérieurement à la rupture du contrat de mandat dont aucune clause ne stipulait que le respect de l’obligation d’information devait se poursuivre au-delà de son terme.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la cour considère que la société Barassin Immobilier ne rapporte pas la preuve d’une quelconque faute contractuelle commise par M. [R].

En conséquence et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les demandes en nullité du mandat ou en reconnaissance du caractère abusif de la clause relative au droit à rémunération du mandataire sollicitées subsidiairement par M. [R], le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions et la société Barassin Immobilier déboutée de l’ensemble de ses demandes

II-Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, le jugement doit être infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée par M. [R] et de condamner la société Barassin Immobilier au paiement de la somme de 3000 euros sur ce fondement, somme qui vaudra pour les frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

La société Barassin Immobilier, partie perdante, doit être déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée aux entiers dépens de la première instance et de la procédure d’appel.

*

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe ; 

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant des chefs infirmés et y ajoutant :

Dit que M. [G] [R] n’a pas commis de faute contractuelle au titre du mandat consenti à l’agence Barassin Immobilier ;

Déboute la société Barassin Immobilier de toutes ses demandes, en ce compris de celle formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Barassin Immobilier aux entiers dépens comprenant ceux de première instance et d’appel ;

Condamne la société Barassin Immobilier à payer à M. [G] [R] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET G. GUIGUESSON