République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 16/06/2022

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N° de MINUTE : 22/

N° RG 21/03884 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TXWV

Jugement (N°2020003886) rendu le 08 juin 2021 par le tribunal de commerce de Lille Métropole

APPELANTE

SARL Camag, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

ayant son siège social 10 quai du havre 59200 Tourcoing / France

en présence de M. [M] [H], gérant

représentée assistée par Me Sébastien Carnel, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

SARL Unipersonnelle FCB, représentée par son gérant, Monsieur [V] [L].

Ayant son siège social 102 rue Nationale 59200 Tourcoing

représentée et assistée par Me Etienne Chevalier, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 05 avril 2022 tenue par Agnès Fallenot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Laurent Bedouet, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 juin 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Laurent Bedouet, président et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 08 mars 2022

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FAITS ET PROC”DURE

La SARL SI2, exerçant une activité d’administrateur de biens, gestion, location, transaction sur immeubles et fonds de commerce, marchands de biens, a été créée en août 2009. Monsieur [V] [L] en est devenu le gérant par décision d’une assemblée générale extraordinaire du 31 mai 2016, alors qu’à cette date, la société Holding BLC, dont il est également le gérant, a acquis l’intégralité des parts constituant son capital.

La SARL Camag, dont Monsieur [M] [H] est le gérant, exerce une activité d’administration d’immeubles et autres biens immobiliers.

Par acte sous seing privé du 15 juin 2016, la société Holding BLC, représentée par Monsieur [V] [L], a conclu avec la société Camag, représentée par Monsieur [M] [H], un contrat de cession de l’intégralité des parts sociales de la société SI2. L’article 10 de l’acte de cession de parts prévoyait un « partage de commissions sur transactions immobilières ».

L’universalité du patrimoine de la société SI2 a ultérieurement été transmise à la société Camag.

Monsieur [V] [L] a continué à exercer son activité de marchand de biens puis d’agent immobilier par le biais de la société FCB, qui a repris le nom commercial SI2.

A la suite de diverses transactions réalisées en 2017, la société FCB a adressé à la société Camag une facture n°021-08-2017 du 21 août 2017 pour un montant hors taxes de 18 084 euros, soit 21 700,80 euros TTC, et une facture n°018-12-2017 du 30 décembre 2017 pour un montant hors taxes de 2 835 euros, soit 3 402 euros TTC. Ces factures, représentant un montant total de 25 102,80 euros, n’ont pas été réglées.

Par acte d’huissier en date du 18 octobre 2018, la société Camag, venant aux droits de la société SI2, a attrait la société FCB et la SCP Fontaine Roussel & Associés devant le tribunal d’instance de Lille aux fins d’obtenir leur condamnation à lui payer 8 000 euros de dommages et intérêts, au motif que la société FCB avait indûment perçu cette somme au titre d’une commission sur une vente immobilière concernant les époux [O].

En réponse, la société FCB a demandé qu’elle soit déboutée de cette prétention et a formulé une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 25 102,80 euros au titre des commissions qu’elle estimait lui être dues.

Par jugement rendu le 18 octobre 2019, le tribunal d’instance a renvoyé les parties à se pourvoir devant le tribunal de grande instance ou toute autre juridiction qu’elles estimeraient compétente en fonction de l’évolution du litige.

Par acte d’huissier du 27 février 2020, la société FCB a attrait la société Camag en paiement devant le tribunal de commerce de Lille Métropole.

Par jugement rendu le 8 juin 2021, le tribunal de commerce de Lille Métropole a statué en ces termes :

Déboute la SARL CAMAG de tous ses moyens, fins et conclusions ;

Condamne la SARL CAMAG à payer à la SARL FCB la somme de 25 300 € TTC, ainsi qu’établi dans le tableau de décompte détaillé déposé par la société FCB à l’audience ;

Dit que la somme due en application du présent jugement par la SARL CAMAG à la SARL FCB sera assortie d’une indemnité calculée sur la base de trois fois le taux de l’intérêt légal à compter du 1er septembre 2017 en ce qui concerne la somme de 21 700,80 €, et à compter du 1er janvier 2018 en ce qui concerne la somme de 3 402 €;

Condamne la SARL CAMAG à payer à la SARL FCB l’indemnité forfaitaire de 40 € par facture, soit la somme totale de 80 € ;

Condamne la SARL CAMAG à payer à la SARL FCB la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SARL CAMAG à la prise charge des frais et dépens, taxés et liquidés à la somme de 63.37 € (en ce qui concerne les frais de greffe) ;

Déboute la SARL CAMAG de sa demande visant à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 12 juillet 2021, la société Camag a relevé appel de l’ensemble des chefs de cette décision.

PR”TENTIONS DES PARTIES

Par conclusions régularisées par le RPVA le 7 mars 2022, la société Camag demande à la cour de :

« Vu les articles 1101 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1690 du Code civil,

Vu la loi du 2 janvier 1970,

Vu les pièces versées au débat,

Réformer le jument entrepris,

Statuant à nouveau,

Débouter la société FCB de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner la société FCB à restituer à la Société CAMAG les sommes versées en exécution du jugement du 8 juin 2021.

Condamner la société FCB à payer à la société CAMAG la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la société FCB aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel. »

La société Camag reproche aux premiers juges d’avoir estimé que les éléments présentés par la société FCB constituaient un faisceau d’indices concordants démontrant que les parties au contrat de cession des parts sociales de la société SI2 avaient prévu un complément au prix de cession sous la forme d’une rétribution de Monsieur [V] [L] au titre de transactions initiées avant la cession et conclues postérieurement.

Cependant, Monsieur [L] n’est jamais intervenu en qualité de cédant des parts sociales de la société SI2 qui ne lui appartenaient pas. Il n’a pas signé l’acte à titre personnel, mais uniquement en qualité de représentant légal du vendeur, la société Holding BLC. S’il avait dû être question d’un complément de prix, celui-ci aurait été prévu au profit du vendeur. En outre, il ne pouvait donc être question pour la société Camag, qui a accordé des avantages conséquents à Monsieur [L] lors de la rupture conventionnelle, de verser un complément de prix. Il ne peut être tiré aucune conclusion contraire des pièces versées.

Par ailleurs, les parties ont bien convenu à l’article 10 de la convention de cession d’un « partage de commission » en cas de vente de biens immobiliers « par l’entremise de Monsieur [V] [L] ». Ces éléments, rémunération qualifiée de commission et entremise, caractérisent l’activité d’agent immobilier. Le tribunal a dénaturé l’intention des parties.

Monsieur [L] ne peut substituer la société FCB dans des droits issus d’une convention à laquelle il n’est pas intervenu en qualité de partie.

Quant à la société Holding BLC, qui n’exerçait pas l’activité d’agent immobilier, elle n’est jamais intervenue dans l’entremise ayant permis aux ventes d’aboutir. La société FCB ne peut donc tenir ses droits de la société Holding BLC.

En outre, Monsieur [L] s’est contenté d’indiquer devant les premiers juges qu’il s’était substitué la société FCB. Néanmoins, aucun élément n’est venu justifier de cette substitution. L’acte de cession dont s’est prévalu la société FCB n’a pas été signifié à la société Camag.

En outre, l’activité d’entremise de Monsieur [L] qui aurait généré le droit à commission auquel prétend la société FCB était irrégulière faute pour ce dernier de disposer d’une carte professionnelle et d’un mandat, les seuls mandats de vente et / ou de recherche ayant été régularisés avec la société SI2 et non avec Monsieur [L].

La réalité même de l’entremise est au surplus contestée par la société Camag, Monsieur [L] ayant lui-même reconnu ne pas avoir traité personnellement la plupart des dossiers.

Les offres auraient été acceptées respectivement les 3 septembre 2016, 16 septembre 2016, 14 octobre 2016 et pour les deux dernières le 4 novembre 2016. Les compromis et les actes authentiques sont postérieurs. Conséquemment, à la date du fait générateur du droit à commission, qui correspond à la régularisation des ventes, Monsieur [L] ne pouvait revendiquer un tel droit, son activité étant manifestement irrégulière au regard des articles 2 et 3 de la loi du 2 janvier 1970.

La société FCB vient soutenir que la loi Hoguet, et donc l’exigence d’une carte professionnelle conditionnant la perception d’une commission, ne serait pas applicable aux conventions conclues entre agents immobiliers. Toutefois, Monsieur [L] n’était pas agent immobilier puisque non titulaire d’une carte professionnelle. La loi Hoguet avait donc vocation à s’appliquer.

L’allégation d’une intervention de Monsieur [L] en qualité d’agent commercial n’est pas sérieuse, cet argument ne pouvant prospérer dans la mesure où l’activité d’agent commercial nécessite, au préalable, une immatriculation sur un registre spécial tenu au greffe du tribunal de commerce dans le ressort duquel est domicilié l’agent commercial en application des dispositions de l’article R134-6 alinéa 1er du Code de commerce.

Quant à l’activité de marchand de biens, elle nécessite d’intervenir non pas sur les biens de tiers mais sur des biens dont le marchand est propriétaire, ce qui n’est pas le cas ici.

Enfin, la société FCB revendique un partage de commission pour une vente Pilsor qui ne fait pas partie de la liste des mandats pour lesquels un partage de commissions a été décidé dans le cadre de l’acte de cession.

Conscient de l’impossibilité de solliciter un partage de commissions, Monsieur [L] imagine que la société Camag aurait engagé sa responsabilité en s’abstenant de solliciter, pour lui permettre d’exercer l’activité d’agent immobilier, une habilitation sur la base des cartes détenues par elle. Toutefois, Monsieur [L] lui avait indiqué le 15 juin 2016 qu’il disposait d’une carte professionnelle. Aucune faute n’est démontrée et la société FCB sera déboutée de ses demandes.

Par conclusions régularisées par le RPVA le 7 mars 2022, la société FCB demande à la cour de :

« Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’article 4 de la loi n°70-9 du 02/01/1970,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu l’article 514 du Code de procédure civile,

(…)

Dire bien jugé et mal appelé,

Confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Lille Métropole en date du 08 juin 2021 en toutes ses dispositions,

A TITRE PRINCIPAL,

Débouter la société CAMAG de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la société CAMAG à payer la rémunération convenue sous déduction des sommes déjà encaissées soit au global la somme de 25 300 € outre intérêts légaux et pénalités contractuelles prévues à l’article L441-6 du Code de commerce exigibles sur chaque facture depuis la date de paiement indiqué,

Condamner la société CAMAG à payer la pénalité forfaitaire de 40 € par facture soit la somme de 80 euros,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Condamner la société CAMAG au paiement de la somme de 25 300 € à titre de dommages et intérêts pour manquement au devoir d’exécution de bonne foi des conventions,

DANS TOUS LES CAS,

Condamner la SARL CAMAG au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la SARL CAMAG aux entiers frais et dépens de l’instance. »

La société FCB plaide que le partage de commissions qui a été prévu dans l’acte de cession des parts sociales de la société SI2 constituait un complément de prix. Au final, cinq ventes ont été réalisées grâce à l’intervention de Monsieur [L], de sorte que l’argument selon lequel il ne pourrait prétendre à commission car il n’est pas intervenu à la transaction doit être écarté. Quatre ventes sur les cinq ont donné lieu au versement de la commission à la société Camag. S’il a été prévu dans l’acte de cession un « partage de commission », en réalité il s’agit d’une rémunération d’un apporteur d’affaires ou d’un partage d’honoraires. En effet, le mandat est donné à l’agence immobilière qui perçoit la totalité de la commission payée par l’acheteur ou le vendeur en fonction du contrat.

La société Camag soutient que Monsieur [L] ne pouvait pas percevoir de commissions dans la mesure où il n’était pas titulaire d’une carte professionnelle Elle cherche à tirer argument d’une situation qu’elle a contribué à créer, à savoir qu’à l’occasion de la cession de la société SI2, Monsieur [L] a transféré l’habilitation qu’il possédait jusqu’alors. Or nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

Suite à la cession, Monsieur [L] a continué d’exercer jusqu’en 2018 avec la carte professionnelle de la société SI2 avec laquelle il avait des accords commerciaux concernant les transactions.

Si cependant la cour devait considérer que Monsieur [L] n’était pas titulaire de la carte professionnelle au moment des transactions, elle devrait retenir que, dans la mesure où Monsieur [L] a agi en qualité de mandataire de la société Camag, cette dernière devait l’habiliter en lui délivrant l’attestation qu’elle avait l’obligation de lui remettre conformément à l’article 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970. En effet, Monsieur [L] a agi sous la délégation de pouvoirs de l’agent immobilier, pour son compte, et sous sa responsabilité, de sorte qu’il n’était pas nécessaire qu’il dispose d’une carte professionnelle à son nom (subdélégation de carte professionnelle). La rémunération du mandat justifie la contrepartie financière prévue par la clause. Une somme de 12 000 euros a d’ores et déjà été versée à ce titre.

En tout état de cause, les sommes réclamées par Monsieur [L] sont effectivement dues en exécution du contrat au titre du partage de commission prévu. Tout collaborateur non salarié d’un agent immobilier est soumis au statut d’agent commercial visé aux articles L134-1 et L134-17 du Code du commerce. Il n’est tenu d’aucune obligation d’obtenir lui-même la carte professionnelle d’agent immobilier prévue par l’article 1er du décret 72-678 du 20 juillet 1972 pour exercer, mais il doit justifier d’une attestation d’habilitation professionnelle délivrée par son mandant titulaire de la carte professionnelle. L’agent immobilier doit inviter et surveiller que son agent commercial est régulièrement immatriculé auprès du greffe du tribunal de commerce.

C’est donc à la société Camag, qui avait très clairement signalé à ses partenaires que Monsieur [L] travaillait pour elle et qui s’était engagée de manière parfaitement explicite et non équivoque dans le contrat à rétrocéder les honoraires de transactions, qu’il appartenait de faire le nécessaire pour que son prestataire puisse encaisser l’argent dans le cadre de la convention prévue.

Le fondement qui peut être utilisé à titre subsidiaire est la facturation d’apport d’affaires.

La question du droit au paiement de la quote-part des commissions ne se place pas au plan juridique sur le terrain de la détention d’une carte de transaction. Les stipulations de l’article 10 du protocole de cession sont parfaitement claires. Les parties se sont accordées sur le fait que si les négociations listées aboutissaient favorablement, la commission encaissée par la société SI2 devenue Camag resterait acquise à Monsieur [L] sous déduction d’une somme correspond à 10 % du montant la commission.

L’interdiction prévue par la loi Hoguet et la déchéance du droit à rémunération de l’agent immobilier est une sanction prévue en l’absence de mandat de ce dernier vis-à-vis du client (acheteur ou vendeur). La déchéance du droit à commission n’est pas en jeu puisque la société FCB ne réclame pas le paiement d’une partie de la commission à celui qu’il l’a payée (acheteur ou vendeur) mais à l’agent immobilier qui a encaissé seul la totalité de la commission en vertu d’un accord de rémunération convenu par acte indépendant du contrat de mandat avec Monsieur [L].

La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 mars 2022.

SUR CE

Sur la demande en paiement de la société FCB

Aux termes des dispositions de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes des dispositions de l’article 1156 ancien du code civil, il convient de rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

Sans dénaturer les obligations qui résultent des termes clairs et précis d’une convention, et sans modifier les stipulations qu’elle renferme, il appartient au juge également de rechercher la commune intention dans tout comportement ultérieur de nature à la manifester.

En l’espèce, la clause intitulée « Clause de partage de commissions sur transactions immobilières » figurant à l’acte de cession conclu entre la société Holding BLC et la société Camag est ainsi rédigée :

« Au préalable, il est rappelé que la SARL CAMAG, Monsieur [M] [H] et la SARL HOLDING BLC et Monsieur [V] [L] souhaitent collaborer à l’avenir dans le domaine des transactions immobilières dans des formes et donc des relations contractuelles qui ne sont pas encore définies à la date des présentes, hormis les modalités ci-dessous prévues.

En cas de vente de biens immobiliers, de lots, faisant partie du portefeuille clients dont la gestion est confiée à la SI2, par l’entremise de Monsieur [V] [L], il est prévu entre le CESSIONNAIRE, la société SI2 et la SARL HOLDING BLC, Monsieur [V] [L] ou toute personne morale qu’ils décideraient de substituer dans laquelle ils seraient associés majoritaires, un partage de commission selon les modalités suivantes :

‘à hauteur de 60 % pour Monsieur [V] [L] ou la SARL HOLDING BLC ou toute personne morale substituée et à hauteur de 40 % pour la société SI2 ou à la SARL CAMAG si le bien est vendu à un tiers qui ne confie pas la gestion locative du bien vendu, à la société SI2 ou à la SARL CAMAG.

‘à hauteur de 90 % pour Monsieur [V] [L] ou la SARL HOLDING BLC ou toute personne morale substituée et à hauteur de 10 % pour la société SI2 ou à la SARL CAMAG si le bien est vendu à un tiers qui confie la gestion locative du bien vendu, à la société SI2 ou à la SARL CAMAG de telle sorte que le bien vendu reste dans le portefeuille de gestion de la SARL SI2 ou de la SARL CAMAG.

‘à hauteur de 90 % pour Monsieur [V] [L] ou la SARL HOLDING BLC ou toute personne morale substituée et à hauteur de 10 % pour la société SI2 ou à la SARL CAMAG si le bien est vendu à un tiers et que le vendeur confie la gestion locative du bien acquis en remplacement du bien vendu à la société SI2 ou à la SARL CAMAG dans les six mois de la vente du bien inclus dans le portefeuille de gestion de la SARL SI2 ou de la SARL CAMAG.

Les modalités de partage des commissions pourront être modifiées par les intéressées dans le cadre d’un accord unanime.

Pour les mandats de recherche de Mr [P] et de Mme [N], et pour les mandats de vente de la SCI POGAFI et de Mr [S] [O], il est prévu un partage de commissions à hauteur de 90% pour Monsieur [V] [L] ou la SARL HOLDING BLC ou toute personne morale substituée et à hauteur de 10% pour la société SI2 ou à la SARL CAMAG.

En cas de vente de biens immobiliers faisant partie du portefeuille clients de la SARL CAMAG, par l’entremise de Monsieur [V] [L], il est prévu entre le CESSIONNAIRE et la SARL HOLDING BLC, Monsieur [V] [L] ou toute personne morale qu’ils décideraient de se substituer dans laquelle ils seraient associés majoritaires, un partage de commissions à hauteur de 60 % pour Monsieur [V] [L] ou la SARL HOLDING BLC ou toute personne morale substituée et hauteur de 40 % pour la SARL CAMAG au 31 décembre 2016. »

Il ressort du contenu de cette clause que Monsieur [L] et Monsieur [H] avaient le projet de collaborer « dans le domaine des transactions immobilières », par le biais de leurs sociétés respectives ou toute autre personne morale substituée « dans laquelle ils seraient associés majoritaires », projet confirmé par les échanges entre les parties tels que les mails de Monsieur [L] à Monsieur [H] du 15 juin 2016 et du 3 février 2017.

Le mail adressé le 15 juin 2016 par Monsieur [L] à Monsieur [H] indique notamment :

« (‘) nous avons déjà évoqué le coût fiscal pour le rachat des parts, suite à mes augmentation de capital. Le coût est estimé à 6 500 € net or impôt.

Vous m’avez proposé de le compensé en me donnant une vente CAMAG.

La transaction aurait été poursuivi par SI2 seul à 100% pendant une période de 3 MOIS ; en attendant la création d’une structure dédiée pour créé un projet commun et complémentaire.

Je vous ai proposé une rétribution de 90/10 pendant cette période « d’attente » notamment pour la prise en compte du coût des supports de diffusion, c’est à dire les logiciels de diffusion qui sont utilisés à 90% pour la location et pour la carte T, sachant que je dispose de cette carte sous SI2.

Cela concernera les mandats de recherche et le cas échéant les mandats de vente suivant l’origine du portefeuille. (…) »

Il ne peut en être déduit que la clause litigieuse constitue un complément de prix, étant rappelé le principe d’autonomie des personnalités juridiques, les seules parties à l’acte étant la société Holding BLC en qualité de cédante et la société Camag en qualité de cessionnaire, peu important que l’acte ait été conclu « en présence de Monsieur [V] [L] », dont il sera observé qu’il ne l’a d’ailleurs signé qu’en qualité de gérant de la société Holding BLC.

En revanche, tant le contenu de ce mail que celui de la clause 10 de l’acte de cession confirment l’intention des parties de poursuivre leur collaboration.

Les pièces versées aux débats, telles que les attestations de Madame [G] [N], Monsieur [S] [O] et Monsieur [J] [T], ainsi que les mails entre les notaires en charge de la régularisation des actes authentiques de vente et Monsieur [L], démontrent avec certitude que ce dernier a effectivement poursuivi son activité d’entremise pour le compte de la société SI2 postérieurement à la cession des parts.

La société Camag le dénie dans le cadre du présent litige avec une totale mauvaise foi, puisque Monsieur [H] présentait Monsieur [L] à ses interlocuteurs comme une personne qui « travaille avec nous » ou comme le « mandataire des parties », ainsi qu’il résulte de ses mails des 24 septembre 2016 et 23 janvier 2017 à Maître [R] [Z]. Aucune conclusion contraire ne peut être tirée du mail adressé le 16 janvier 2017 par Monsieur [L] à Maître [K] [Y], notaire, dans lequel il indique « mais je vous avoue ne pas avoir traité personnellement la plupart des dossiers de vente », le contexte de ces propos et les ventes concernées étant inconnus.

Or ni Monsieur [L], ni Monsieur [H], en leur qualité de professionnels des opérations immobilières, ne pouvaient légitimement ignorer qu’à la suite de la cession des parts de la société SI2 et de la rupture de son contrat de travail, Monsieur [L] avait perdu l’habilitation dont il disposait sous le couvert de la carte T de cette société.

La société Camag dénature complètement le sens du mail du 15 juin 2016 en prétendant que Monsieur [L] l’avait à cette occasion assurée qu’il continuait à disposer d’une carte T, puisqu’au contraire il avait précisé en bénéficier « sous SI2 ». Monsieur [H], qui se targue de ses connaissances en droit immobilier, de ses activités d’enseignant et de ses échanges nourris avec une salariée de la chambre de commerce et d’industrie, ne pouvait se méprendre sur le sens de ses propos.

Il s’en évince que la clause 10 de l’acte de cession, improprement qualifiée de « clause de partage de commissions sur transactions immobilières », doit être analysée comme fixant la commission due à Monsieur [L] pour son activité d’entremise, en qualité d’apporteur d’affaires au profit de la société Camag, cette commission devant être calculée selon un pourcentage des commissions perçues par l’agent immobilier sur les transactions immobilières réalisées.

Des mandats écrits ayant été régularisés avec la société SI2 et les ventes réalisées sous le mandat de la société Camag, titulaire de la carte T, aucune violation des dispositions de la loi Hoguet ne saurait être invoquée.

Il en résulte que la société Camag est bien redevable envers Monsieur [L] de 90% des commissions perçues sur les transactions réalisées dans le cadre des mandats donnés à la société SI2 par Madame [N], la SCI Pogafi et Monsieur et Madame [O], les éléments versés ne permettant pas, en revanche, de rattacher la vente Pilsor à un des cas ouvrant droit, en application du contrat, à commission au profit de Monsieur [L].

Il reste que la société FCB ne produit pas aux débats, malgré la contestation élevée par la société Camag sur le respect des formalités prévues par l’article 1690 du Code civil et ce depuis les débats en première instance, l’acte de cession de créance lui permettant de se substituer à Monsieur [L], acte dont elle n’allègue d’ailleurs même pas l’existence, notamment par écrit.

Il en résulte que celui-ci n’a pu être ni signifié selon les dispositions imposées par l’article 1690 du Code civil avant le 1er octobre 2016, ni même seulement notifié selon les dispositions imposées par l’article 1324 nouveau du Code civil, de manière à donner au débiteur les éléments nécessaires à sa parfaite information quant au transfert de la créance (date, étendue), la société Camag ne l’ayant par ailleurs jamais accepté.

En conséquence, la société FCB ne peut qu’être déboutée de sa demande en paiement au titre de ses factures n°012-08-2017 du 21 août 2017 et n°018-12-2017 du 30 décembre 2017.

La décision entreprise sera donc infirmée en toutes ses dispositions contraires.

Le sens du présent arrêt impliquant nécessairement la restitution à la société Camag des sommes qu’elle a versées à la société FCB en exécution du jugement infirmé, il n’y a pas lieu de prononcer la moindre condamnation de ce chef.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’équité justifie de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens. La décision entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné la société Camag aux dépens de première instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le sens du présent arrêt sur les dépens justifie de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre de leurs frais irrépétibles. La décision entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné la société Camag à payer à la société FCB la somme de 5000 euros de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement rendu le 8 juin 2021 par le tribunal de commerce de Lille Métropole en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que Monsieur [V] [L] a agi pour le compte de la société Camag en qualité d’apporteur d’affaires ;

Constate que la société FCB ne justifie pas de l’existence d’un acte de cession de créance lui permettant de percevoir les commission dues en application de la clause 10 de l’acte de cession des parts de la société SI2 par substitution à Monsieur [V] [L] ;

Déboute en conséquence la SARL FCB de sa demande en paiement ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de leurs frais irrépétibles ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Le greffierLe président

Marlène ToccoLaurent Bedouet