COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 03 MAI 2022

N° 2022/ 177

Rôle N° RG 19/07457 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEHIK

Société DREAM AZUR CONSTRUCTION

C/

[B] [M] épouse [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Sandra JUSTON

Me Emmanuelle CORNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Grasse en date du 08 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/03051.

APPELANTE

SOCIETE DREAM AZUR CONSTRUCTION, dont le siège social est sis [Adresse 4] et actuelle domiciliée c/o CODEGA, [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et Me Walter VALENTINI, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

Madame [B] [M] épouse [S]

née le 25 Janvier 1959 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Mars 2022 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Mme Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Mai 2022.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Mai 2022,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’assignation du 22 mai 2016, par laquelle Mme [B] [M] épouse [S] a fait citer la SAS Dream Azur Construction, devant le tribunal de grande instance de Grasse.

Vu le jugement rendu le 8 mars 2019, par cette juridiction ayant:

– condamné la la SAS Dream Azur Construction à payer à Mme [B] [M], la somme de 14 076,40 € à titre de dommages et intérêts,

– débouté Mme Mme [B] [M] épouse [S] du surplus de ses demandes

– débouté la SAS Dream Azur Construction de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive,

– condamné la SAS Dream Azur Construction à payer à Mme [B] [M] épouse [S] la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

– condamné la SAS Dream Azur Construction aux dépens de la procédure, avec distraction au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure Civile,

– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

– rejeté tous autres chefs de demandes.

Vu la déclaration d’appel du 3 mai 2019, par la SAS Dream Azur Construction.

Vu les conclusions transmises le 14 février 2022, par l’appelante.

La SAS Dream Azur Construction fait valoir que l’acte de vente ne comporte aucun descriptif précis du cabanon et de l’abri de jardin se trouvant sur la parcelle vendue, notamment en ce qui concerne l’alimentation en eau et qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance ne peut donc être invoqué de ce chef, alors qu’elle a informé l’acquéreur de la résiliation des abonnements.

Elle estime qu’un procès-verbal de constat d’huissier établi deux mois après la vente ne peut suppléer l’absence de stipulations sur ce point, ni démontrer l’existence d’une alimentation en eau au jour de la vente, étant rappelé que l’acte mentionne que les constructions litigieuses sont considérées par la mairie comme inhabitables, pour lesquelles l’alimentation n’est pas obligatoire.

Selon elle la décision rendue par le tribunal administratif le 20 décembre 2018, soit postérieurement à la vente, selon laquelle il n’est pas démontré que le cabanon ne serait pas une habitation, ne peut être pris en compte dans le cadre du présent litige.

La SAS Dream Azur Construction ajoute qu’elle n’avait jamais procédé à l’ouverture des compteurs depuis l’achat du bien le 6 février 2014 et qu’elle n’avait donc pas connaissance des difficultés liées à cette opération. Elle souligne que l’acte notarié prévoit que l’acquéreur prend le bien en l’état et que ce dernier a pu constater l’absence d’eau courante lors de la visite des lieux.

Elle estime ne pas pouvoir être tenue pour responsable des frais supplémentaires engendrés par le refus par le voisin que sa propriété soit traversée par des canalisations d’eau potable, alors qu’aucune servitude antérieure n’est démontrée et conteste tout manquement à l’obligation délivrance en ce qui concerne l’évacuation des eaux vers le réseau d’assainissement, l’acte prévoyant que l’acquéreur devait prendre en charge les éventuels travaux de mise en conformité de ce chef.

Vu les conclusions transmises le 21 janvier 2022 , par Mme [B] [M] épouse [S].

Selon elle, la présence sur les lieux d’un coffret d’eau, d’un WC, d’un évier et de tuyaux anciens était de nature à laisser penser à l’acquéreur que le bien était alimenté en eau, peu important que les équipements ne soient pas détaillés dans l’acte de vente.

Mme [B] [M] épouse [S] soutient que la mention dans l’acte d’un courrier de la mairie ne considérant pas le bâtiment comme habitable était provisoire et que par jugement rendu le 20 décembre 2018, le tribunal administratif de Nice a conclu qu’il s’agissait d’une habitation, après avoir constaté son alimentation en eau et son raccordement au réseau d’assainissement et d’électricité.

Elle en conclut que la vente d’un tel bien ne pouvait intervenir sans l’arrivée de l’eau potable et que la mention dans l’acte relative au réseau d’assainissement, suppose une alimentation en eau.

Mme [B] [M] épouse [S] indique avoir dû négocier et faire établir une servitude de passage des canalisations sur le terrain de son voisin, faire établir un plan par le géomètre, ainsi que les travaux de terrassement et régler une redevance à la régie des eaux.

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 15 février 2022.

SUR CE

Sur la demande de rejet des écritures du 14 février 2022.

Par conclusions de procédure du 15 février 2022, Mme [B] [M] épouse [S] a réclamé que les conclusions transmises le 14 février 2022 par la SAS Dream Azur Construction soient déclarées irrecevables, comme tardives.

Il apparaît cependant que par conclusions du 21 janvier 2022, l’intimée a formé de nouvelles demandes et communiqué huit pièces, et que les écritures transmises la veille de la clôture par l’appelante apportent une réponse à ces dernières, sans communiquer de pièces nouvelles, ni développer de nouveaux moyens, précisant seulement un élément de fait.

Il convient ainsi de considérer que les dernières conclusions de la SAS Dream Azur Construction n’appelaient pas de réponse particulière.

Dans ces conditions il n’y a pas lieu de les écarter des débats.

Sur le fond :

Par acte authentique du 5 janvier 2015 , la société la SAS Dream Azur Construction a vendu à Mme [S] née [B] [M], plusieurs parcelles de terre en nature de jardin, sises au lieudit [Localité 2], sur lesquelles sont édifiés, un cabanon et un abri de jardin, moyennant un prix de 95 000 €.

Mme [B] [M] épouse [S] soutient que le jour de l’établissement de cet acte, le représentant légal de la société Dream Azur Construction a affirmé devant le notaire que le bien vendu disposait de l’eau et de l’électricité et qu’il suffisait de procéder à la réouverture des compteurs.

Elle expose que sur sa demande de réouverture du compteur d’eau, l’agent de la régie des eaux du canal Beltrud lui a indiqué que celui-ci avait été enlevé et que le cabanon ne pouvait plus être alimenté en eau par la canalisation traversant le terrain voisin en raison de l’opposition de son propriétaire, et que le représentant légal de la société Dream Azur Construction avait été informé de cette situation.

Se fondant sur les articles 1134, 1135 et 1147 du code civil, au motif que la SAS Dream Azur Construction a manqué de loyauté, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, en ne signalant pas la difficulté liée à l’alimentation en eau, Mme [B] [M] épouse [S] demande sa condamnation à lui payer la somme de 14.686,40 €, en remboursement des frais exposés et celle de 10.000 €, à titre de dommages-intérêts, pour son préjudice moral.

Aux termes de l’article 1134 du Code Civil, dans sa rédaction applicable aux faits de

l’espèce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles doivent être exécutées de bonne foi .

L’article 1135 du même code précise que les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 5 janvier 2015 stipule dans la rubrique ‘état du bien’que celui-ci est pris par l’acquéreur dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit.

Cependant, si Mme [B] [M] épouse [S] pouvait constater par elle-même avant l’acquisition, l’absence de compteur d’eau dans le coffret bien visible encastré dans le mur d’enceinte de la propriété, il apparaît que celui-ci avait été initialement installé.

L’existence, à l’origine, d’une alimentation en eau est confirmée par la présence d’un évier, d’un WC et de plusieurs robinets constatée par procès verbal d’huissier de justice du 25 mars 2015.

Si l’acte notarié de vente ne fait pas référence à l’alimentation en eau, le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé au réseau d’assainissement communal, sans garantie de sa conformité, les éventuels frais correspondant étant à la charge de l’acquéreur.

Au regard de ces éléments, l’acquéreur pouvait ainsi s’attendre à ce que rétablissement de l’alimentation en eau puisse être réalisé par une opération simple et peu coûteuse.

La rubrique ‘informations sur les constructions’incluse dans l’acte notarié de vente comporte un courrier de la mairie de [Localité 2] du 26 novembre 2014, annexé, indiquant que les bâtiments qui figurent sur le plan cadastral ne sont pas considérés à l’heure actuelle comme habitables.

Les considérations incluses dans les motifs du jugement rendu par le tribunal administratif de Nice le 20 décembre 2018 sur le recours contre un arrêté du maire rejetant une demande de déclaration préalable de travaux relèvent qu’il n’est pas démontré que les constructions mentionnées comme habitation dans le cadastre napoléonien ne sont pas des habitations.

L’alimentation en eau d’un terrain susceptible d’être cultivé, comportant un cabanon et un abri de jardin peut être installée indépendamment de l’existence d’une construction à usage d’habitation.

Dans ces conditions, l’existence d’un manque de loyauté par la SAS Dream Azur Construction en sa qualité de marchand de biens, professionnel de l’immobilier et de l’inexécution par le vendeur de ses obligations complémentaires apparaît démontrée.

Mme [B] [M] épouse [S] produit aux débats la facture du constat d’huissier de justice pour 300 €,les honoraires du géomètre expert,mandaté pour établir un plan de servitude, pour 960 €, l’acte de constitution de servitude, ainsi que les justificatifs des frais correspondants s’élevant à 800 €, la facture de travaux de terrassement, représentant 7560 € et la facture de branchement de la régie des eaux d’un montant de 5066,40 €.

Elle est donc fondée à réclamer la condamnation de la SAS Dream Azur Construction à lui payer la somme de 14’686,40 €, à titre de dommages et intérêts.

Le manquement du vendeur a entraîné pour l’acquéreur l’obligation de réaliser des démarches et lui a causé des tracas, justifiant l’allocation à son profit de la somme de 1 500 €, à titre de dommages et intérêts.

Le jugement est confirmé, sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts pour préjudice matériel et les dommages-intérêts pour préjudice moral.

Il y a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Dit n’y avoir lieu d’écarter des débats les conclusions transmises le 14 février 2022 par la SAS Dream Azur Construction.

Confirme le jugement déféré,sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts pour préjudice matériel et les dommages-intérêts pour préjudice moral.

Statuant à nouveau de ses chefs,

Condamne la SAS Dream Azur Construction à payer à Mme [B] [M] épouse [S] les sommes de:

– 14’686,40 €, à titre de dommages-intérêts pour les frais engagés.

– 1 500 €, à titre de à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

– 2 000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SAS Dream Azur Construction aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIERLE PRESIDENT