Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 01 DÉCEMBRE 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/02219 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFEKA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Novembre 2021 -Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° 2021004359

APPELANTE

S.A.R.L. GLOBALES SOLUTIONS IMMOBILIÈRES immatriculée au RCS de sous le numéro 817 634 066, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Isabelle DELMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1647 assistée Me Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES, toque : 256

INTIMÉS

Monsieur [I] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 5]

S.A.R.L. AS INVESTISSEMENTS immatriculée au RCS de sous le numéro B 850 854 597 , agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 5]

Tous deux représentés par Me Maël MONFORT de la SELEURL Maël MONFORT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0109

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

La sociéte Globales Solutions Immobilières (GSI) est une agence immobilière.

M. [I] [Y] a une activité de marchand de biens.

La SARL [Adresse 1], dont le gérant est M. [E], a mis en vente l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4].

Le 28 septembre 2018, la société Promouvoir (M. [O] [T]) a adressé à la société GSI

l’état locatif du [Adresse 1].

Le 29 septembre 2018, la société GSI a écrit un courriel à M. [Y] ‘Comme convenu suite à notre échange téléphonique de ce jour, je vous confirme notre rendez-vous directement sur site [Adresse 1] [Localité 4] le mardi 2 octobre à 16h en présence du gestionnaire de l’immeuble. Je vous confirme que le prix frais d’agence inclus est de 12.720.000 €’.

Le même jour, M. [Y] a répondu à la société GSI ne pas avoir reçu ‘le deuxième mail’ et a réclamé ‘le transfert par wetransfert’.

Le 1er octobre 2018, M. [Y] a téléchargé le dossier locatif du [Adresse 1], envoyé par wetransfert.

Le rendez-vous du 2 octobre a été annulé.

Le 22 octobre 2018, M. [Y] et la société GSI ont signé un mandat de recherche n°108R1 par lequel M. [Y] a donné mandat à la société GSI pour la recherche ‘d’un local commercial, immeuble ou ensemble immobilier, maison, terrain à bâtir’.

Le 27 novembre 2018, la société GSI a rappelé à M. [Y] le mandat de recherche n°108R1 et lui a demandé de lui communiquer les coordonnées du notaire, afin que celui-ci intègre sa commission à l’avant-contrat relatif à l’acquisition du [Adresse 1].

Le 7 décembre 2018, M. [Y] a répondu à la société GSI ne pas donner suite au projet d’acquisition du [Adresse 1].

Le 16 mai 2019, la société AS Investissements, ayant pour gérant M. [Y], a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

Le 5 décembre 2019, la société AS Investissements a acquis l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4].

Par lettre recommandée du 10 novembre 2020, la société GSI a mis en demeure la société AS Investissements de lui régler la commission de 345.000 €.

Par une attestation du 13 novembre 2020, M. [O] [T], en qualité de représentant du gérant de la société Promouvoir, a déclaré :

– être en relation d’affaires avec M. [Y] depuis 1988,

– avoir reçu mandat exclusif de vente de la SARL [Adresse 1], le 12 septembre 2018, pour son actif immobilier situé [Adresse 1],

– avoir présenté le bien à M.[Y] le 14 novembre 2018.

Par une attestation du 16 novembre 2020, M. [C] [E], en qualité de gérant de la SARL [Adresse 1], a déclaré :

– avoir confié un mandat exclusif de vente à la société Promouvoir, par la personne de M. [O] [T], le 12 août 2018, pour son actif immobilier situé [Adresse 1],

– connaître M. [O] [T] pour lui avoir fait acheter initialement cet actif,

– avoir fait visiter l’immeuble à M. [Y] notamment le 14 août 2018, en présence de M. [O] [T].

Par acte d’huissier du 11 janvier 2021, estimant que la vente avait été réalisée en fraude de ses droits d’agent immobilier, suite à la collusion entre M. [Y] et le vendeur, la société Globales Solutions Immobilières a assigné M. [Y] et la société AS Investissements devant le tribunal de commerce de Paris aux fins de condamner, à titre principal, M. [Y], sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, et, à titre subsidiaire, in solidum M. [Y] et la société AS Investissements, sur le fondement de l’article 1240 du même code, à lui payer la somme de 345.000 €, correspondant au montant de sa rémunération sur la vente de l’immeuble.

Par jugement du 22 novembre 2021, le tribunal de commerce de Paris a :

– débouté la SARL Globales Solutions Immobilières de ses demandes,

– condamné la SARL Globales Solutions Immobilières à payer à M. [Y] [I] et à la SARL AS Investissements la somme de 2.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la SARL Globales Solutions Immobilières aux dépens de l’instance, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 90,94 € dont 14,94 € de TVA.

La société Globales Solutions Immobilières a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 27 janvier 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 octobre 2023;

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 1er avril 2022, par lesquelles la société Globales Solutions Immobilières, appelante, invite la cour à :

-Infirmer intégralement le jugement du tribunal de commerce de Paris du 22 novembre

2021,

Statuant à nouveau,

Principalement, vu les articles 1103 et suivants du code civil,

– Condamner M. [I] [Y] marchand de biens à payer à la société Globales Solutions Immobilières la somme de 345.000 €, portant intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 juillet 2020, au titre de sa rémunération sur la transaction relative à la vente de l’immeuble sis à [Localité 7] [Adresse 1],

Subsidiairement vu l’article 1240 du code civil,

– Condamner in solidum M. [I] [Y] marchand de biens et la société AS Investissements à payer à la société Globales Solutions Immobilières la somme de 345.000 € en réparation de son préjudice,

En tout état de cause,

-Condamner in solidum M. [I] [Y] marchand de biens et la société AS Investissements, ou l’un à défaut de l’autre, à payer à la société Globales Solutions Immobilières la somme de 10.000 € au titre de ses frais de défense,

-Condamner in solidum M. [I] [Y] marchand de biens et la société AS Investissements, ou l’un à défaut de l’autre, aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront les frais de sommation de payer du 10 septembre 2020 ;

Vu les conclusions en date du 14 juin 2022, par lesquelles M. [I] [Y] et la SARL AS Investissements, intimés, invitent la cour à :

Vu les articles 1240, 1103 et suivants du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016,

– Confirmer le jugement déféré du tribunal de commerce de Paris en date du 22 novembre 2021,

En conséquence,

– Déclarer la société Globales Solutions Immobilières infondée en ses demandes, fins et conclusions,

– Débouter en conséquence la société Globales Solutions Immobilières de toutes ses demandes, fins et conclusions,

– Condamner la société Globales Solutions Immobilières au paiement de la somme de 5.000€ au profit de M. [I] [Y] et de la société A.S Investissements pour chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande à titre principal à l’encontre de M.[Y] fondée sur les articles 1103 et 1104 du code civil

La société GSI fonde sa demande à l’encontre de M. [Y], sur l’exécution forcée du contrat de mandat, en application des articles 1103 et 1104 du code civil ; elle expose que ‘Le rendez-vous de visite du bien (du 2 octobre 2018) a finalement été annulé dans des circonstances obscures. En accord avec l’agence et pour régulariser cette mise en relation, un mandat de recherche a été adressé, réexpédié vierge à la demande de M. [Y] puis retourné, modifié et régularisé par ses soins le 22 octobre 2018″, le 7 décembre 2018, M. [Y] lui a répondu ne pas donner suite au projet d’acquisition du bien, or il résulte des relevés de la publicité foncière que l’immeuble a été acquis par la société AS Investissements selon un acte du 5 décembre 2019, c’est dans ces conditions que la société GSI a établi sa facture d’honoraire de transaction le 19 juin 2020 conformément au mandat confié le 22 octobre 2018, en estimant que la vente avait été régularisée en fraude de ses droits ;

Aux termes de l’article 1103 du code civil, ‘Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits’ ;

Aux termes de l’article 1104 du même code, ‘Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public’ ;

Aux termes de l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, ‘Les dispositions de la présente loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à :

1° L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis’ ;

Aux termes de l’article 6 de la même loi, ‘Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat’ ;

Aux termes de l’article 72 du décret 72-678, ‘Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : ‘ Transactions sur immeubles et fonds de commerce’ ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1er (1° a 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties. Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l’article 73″ ;

Toute opération d’entremise est régie par la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet et le décret du 20 juillet 1972, ces dispositions étant d’ordre public ;

L’agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l’occasion d’une opération visée à l’article 1er de la loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l’une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge ;

En l’espèce, les premiers juges ont exactement retenu que ‘Les échanges entre Globales Solutions Immobilières et M. [Y] des 29 septembre et 1er octobre, la nature des documents transmis à M.[Y], incluant les plans détaillés du bien, le nom des occupants et le montant des loyers, les surfaces et grilles de prix de chaque appartement et le prix proposé frais d’agence inclus de 12.700.000 €, mettent en évidence un début de négociation sur le bien litigieux. Globales Solutions Immobilières n’était pas encore en possession du mandat écrit signé le 22 octobre 2018. Il se déduit de ces éléments que Globales Solutions Immobilières ne peut prétendre à aucune commission ou indemnité compensatrice en vertu du mandat litigieux dès lors qu’elle ne détenait pas de mandat préalablement au commencement des négociations ayant abouti à la vente litigieuse qui a été recue par acte authentique le 5 décembre 2019″ ;

Il y a lieu d’ajouter que les arrêts de la Cour de cassation invoqués par la société GSI en appel portent sur des affaires dans lesquelles un mandat avait été confié à l’agence immobilière par le vendeur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

En outre, il est justifié que M. [Y] a visité le bien avec M. [T] et M. [E] le 14 août 2018, soit bien avant le début de négociation entre M. [Y] et la société GSI le 29 septembre 2018 ; si dans le cadre du début de négociation, la société GSI a transmis à M. [Y] les documents rappelés ci-avant dont le prix proposé frais d’agence inclus, d’une part M. [Y] a annulé la visite du 2 octobre 2018, après avoir réalisé à la réception de ces documents qu’elle portait sur le bien déjà visité le 14 août 2018, et d’autre part aucune diligence n’a été réalisée par la société GSI relativement au bien litigieux dans le cadre du mandat signé le 22 octobre 2018 ; enfin si le mandat signé le 22 octobre 2018 par M. [Y] et la société GSI précise que ‘si la vente se réalise, le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et dans les 12 mois renouvelables suivant son expiration d’en traiter l’achat éventuel directement avec le vendeur’, en tout état de cause la vente au bénéfice de la société AS Investissements a été réalisée plus de 12 mois après le mandat signé le 22 octobre 2018 par M. [Y] et la société GSI ;

Aussi il convient de considérer que le seul fait que M. [Y] soit le gérant de la société AS Investissements immatriculée le 16 mai 2019 est insuffisant à justifier que l’acquisition du bien par cette société AS Investissements le 5 décembre 2019 a été réalisée en fraude des droits de la société GSI et que celle-ci aurait dû être rémunérée en application du mandat de recherche du 22 octobre 2018 ;

La responsabilité de M. [Y] n’est donc pas engagée à l’égard de la société GSI sur le fondement du mandat ;

Sur la demande à titre subsidiaire à l’encontre de M. [Y] et la société AS Investissements sur le fondement de l’article 1240 du code civil

La société GSI fonde sa demande, à l’encontre de M. [Y] et la société AS Investissements, sur la responsabilité extracontractuelle, en réparation de la perte de chance de percevoir sa rémunération, compte tenu des manoeuvres déployées par M. [Y] pour évincer la société GSI de son droit à commission ;

Aux termes de l’article 1240 du code civil, ‘Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer’ ;

En l’espèce, la responsabilité délictuelle de l’acquéreur non mandant ne peut être engagée à l’égard de l’agence immobilière, que dans le cas où cette agence a été mandatée par le vendeur, débiteur de la commission, et que l’acquéreur par son comportement fautif a fait perdre à l’agence immobilière, par l’entremise de laquelle elle a été mise en rapport avec le vendeur, sa commission ;

Or tel n’est pas le cas, puisqu’il n’est pas allégué que la SARL [Adresse 1], venderesse, avait mandaté la société GSI aux fins de vente de son immeuble sis[Adresse 1] [Localité 4] ;

Il n’est donc pas démontré que M. [Y] et la société AS Investissements aient engagé leur responsabilité délictuelle à l’égard de la société GSI ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la SARL Globales Solutions Immobilières de ses demandes, à l’encontre de M. [Y] et à l’encontre de la société AS Investissements ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société GSI, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. [Y] et à la société AS Investissements la somme supplémentaire de 1.500 € chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société GSI ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL Globales Immobilières Immobilières aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [I] [Y] et à la SARL AS Investissements la somme supplémentaire de 1.500 € chacun, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de la société GSI au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,