COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 06 JUILLET 2023

N° 2023/ 494

Rôle N° RG 22/07291 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJNZM

SARL GARAGE DE VILLENEUVE

C/

Société LE SOLEAU HORIZONTAL

SA GAZ RESEAU DISTRIBUTION DE FRANCE -GRDF

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Agnès ERMENEUX

Me Paul GUEDJ

Me Sandra JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 12 mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00392.

APPELANTE

SARL GARAGE DE VILLENEUVE

et intimée dans le dossier RG 22/7587

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de Me Marion NGO de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIMES

Syndicat des copropriétaires LE SOLEAU HORIZONTAL sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SASU CENTRE DE GESTION IMMOBILIERE NATIONAL CGIN

dont le siège social est situé [Adresse 5]

représenté par Me Paul GUEDJ substitué par Me Maud DAVAL-GUEDJ, de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté de Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, plaidant

SA GAZ RESEAU DISTRIBUTION DE FRANCE -GRDF

et appelante dans le dossier RG 22/7587

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Me Sandra JUSTON substituée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de Me Cédric PORTERON, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 Mai 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Mme GINOUX, Conseillère,a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOS” DU LITIGE

Par acte notarié en date du 25 octobre 1957, la SARL GARAGE VILLENEUVE a acquis un terrain sis à [Adresse 6], d’une superficie de 2453 m2 environ.

Elle a décidé d’une création de copropriété horizontale régie par un réglement de propriété, en date du 21 décembre 1961 et a séparé sa parcelle en 3 lots, outre une parcelle centrale, partie commune, et dénommée ‘la Cour’, d’une superficie de 645 m2.

Elle a cédé le premier lot à la SCI Résidence SOLEAU le 28 décembre 1961 qui y a édifié un immeuble ‘le Soleau I’ , divisé en plusieurs appartements et lots de copropriété ayant fait l’objet d’un réglement de copropriété verticale du 8 août 1963 .

Le deuxième lot a été cédé à la SCI Résidence SOLEAU II qui y a également fait édifier un immeuble de six étages régi par un réglement de copropriété du 21 novembre 1966.

Le syndicat de copropriétaires Soleau I et Soleau II sont tous deux administrés par le syndic CGIN.

Le troisième lot a été vendu à la SCI Val Scoffier en date du 29 décembre 1965.

Suite à un litige portant sur la dalle toiture terrasse située sur le bâtiment appartenant à la SCI Val Scoffier, la Cour d’Appel d’Aix en Provence, en date du 6 juillet 201, a jugé que les trois lots décrits ci dessus composent une copropriété horizontale et que ladite dalle toiture terrasse est une partie commune de la copropriété horizontale.

Le présent litige concerne uniquement la cour centrale de cette copropriété.

Aux termes du réglement de la copropriété horizontale, le propriétaire du lot n°1 de l’ensemble immobilier dispose de la jouissance exclusive et perpétuelle de la ‘Cour’.

Postérieurement, lors de la construction de l’immeuble édifié sur ce lot n° 1, le réglement de copropriété adopté a décidé que la Cour serait attribuée de façon exclusive et perpétuelle au propriétaire du lot 101 se trouvant au rez de chaussée de l’immeuble Le Soleau I.

La SARL GARAGE VILLENEUVE est propriétaire du lot n° 101 qu’elle a loué à La SA GAZ RESEAU DISTRIBUTION DE FRANCE selon bail commercial signé le 1er octobre 2020.

Sur cette cour, se trouvent des emplacements de parking utilisés par La SA GAZ RESEAU DISTRIBUTION DE FRANCE dans le cadre du bail signé avec la SARL GARAGE VILLENEUVE et visés par le dit bail.

Contestant le droit de jouissance exclusif et perpétuel de la SARL GARAGE VILLENEUVE sur cette Cour, les syndicat de copropriétaires Le SOLEAU I et le SOLEAU II ont fait assigner la SARL GARAGE VILLENEUVE devant le tribunal judiciaire de Nice, demandant en substance que la SARL GARAGE VILLENEUVE soit condamnée à libérer la’ Cour ‘sous astreinte de 5 000 € par jour, outre des dommages intérêts et La SA GAZ RESEAU DISTRIBUTION DE FRANCE est intervenue volontairement à l’instance pendante.

La SARL GARAGE VILLENEUVE a formé un incident devant le juge de la mise en état faisant valoir l’irrecevabilité des demandes car prescrites, incident fixé à l’audience du 15 novembre 2022.

Le syndicat de copropriétaires SOLEAU HORIZONTAL a également fait assigner la SARL GARAGE VILLENEUVE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, par acte du 24 février 2021 afin que la SARL GARAGE VILLENEUVE cesse tout stationnement sur cette cour, sous astreinte, outre sa condamnation à la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts, et 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens distraits au profit de son avocat.

Par ordonnance contradictoire du 12 mai 2022, ce magistrat s’est déclaré compétent et a :

– reçu l’intervention volontaire de la SA GAZ RESEAU DISTRIBUTION DE FRANCE,

– condamné la SARL GARAGE VILLENEUVE et la SA GAZ RESEAU DISTRIBUTION DE FRANCE à faire cesser tout stationnement dans la cour commune de la copropriété horizontale,

– ordonné à la SARL GARAGE VILLENEUVE et la SA GAZ RESEAU DISTRIBUTION DE FRANCE de

‘ cesser d’entretenir et réparer des véhicules au sein de cette cour,

‘ réceptionner les camions de livraison,

‘ mettre un terme à toute nuisance sonore, notamment celles émises par le bruit des camions lorsqu’ils reculent,

‘ garer et entreposer tout objet mobilier dans la cour commune et notamment bennes de chantier, palettes, poubelles…

‘ d’organiser des barbecues et des repas dans la cour,

‘ remettre en état les raccordements d’évacuation des eaux usées aux canalisations communes des SOLEAU I et II desquelles ils devront se débrancher en rebouchant la tranchée ouverte en la cour commune, le tout, sous astreinte provisoire de 1 000 € par jour de retard, passé le délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance , astreinte ne courant que sur une période de trois mois,

– condamné la SARL GARAGE VILLENEUVE à payer au syndicat de copropriétaires Le SOLEAU HORIZONTAL la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ,

– débouté la SARL GARAGE VILLENEUVE du surplus de ses demandes,

– condamné la SARL GARAGE VILLENEUVE aux dépens dont distractyion au profit de Me GIANQUINTO.

Le premier juge a estimé qu’il n’était pas démontré ni même allégué que le juge de la mise en état aurait été saisi avant la saisine du juge des référés .

Il a considéré que le fait que la SARL GARAGE VILLENEUVE dispose de la jouissance exclusive de la cour commune ne l’autorisait pas, n’en étant pas propriétaire à louer cette cour à un tiers ; que cette location irrégulière cause des nuisances importantes et constantes aux copropriétaires ; que la SA GAZ RESEAU DISTRIBUTION DE FRANCE ne rapporte pas la preuve d’avoir abandonné sa tentative de raccordement à l’égoût et rebouché l’ouverture réalisée dans le sol de la cour ; qu’en conséquence, le trouble manifestement illicite était constitué et qu’il y avait lieu de faire droit aux demandes du syndicat de copropriétaires LE SOLEAU HORIZONTAL.

Il a précisé qu’il n’appartenait pas au juge des référés de condamner une partie au paiement de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice mais seulement d’une provision et a rejeté la demande.

Par déclaration reçue le 19 mai 2022, la SARL GARAGE VILLENEUVE a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises, sauf celles ayant déclaré recevable la SA GAZ RESEAU DISTRIBUTION DE FRANCE et ayant débouté le syndicat de copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts , affaire enregistrée sous le n° RG 22/ 0791.

La SA GAZ RESEAU DISTRIBUTION DE FRANCE a également interjeté appel des mêmes dispositions de cette décision en toutes ses dispositions par déclaration du 25 mai 2022, affaire enregistrée sous le n° 22/07587.

Ces deux affaires ont été jointes par ordonnance du 1er juin 2022 et suivies sous le seul n° 22/7291.

Par ailleurs, par ordonnance du 4 juillet 2022, le premier président de la Cour d’Appel d’Aix en Provence a arrêté l’exécution provisoire liée à la décision entreprise uniquement sur l’obligation faite sous astreinte à la SARL GARAGE DE VILLENEUVE et la SA GRDF de faire cesser tout stationnement dans la cour commune de la copropriété.

Dans ses dernières conclusions transmises le 25 août 2022, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure et des moyens des parties, la SARLGARAGE VILLENEUVE demande à la cour qu’elle :

– infirme l’ordonnance de référé en ses dispositions querellées,

Statuant de nouveau,

– juge que le juge du fond, saisi préalablement, est seul compétent pour statuer sur les demandes présentées par le syndicat de copropriétaires le SOLEAU HORIZONTAL,

– juge n’y avoir lieu à référé,

Subsidiairement,

– juge que le syndicat de copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un trouble manifestement illicite ,

– que les conditions de l’article 835 du code de procédure civile ne sont pas réunies,

– déboute le syndicat de copropriétaires de toutes ses demandes,

– le condamne à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile , outre les entiers dépens.

Elle soutient que le juge du fond ayant été saisi préalablement des mêmes demandes que celles présentées devant le juge des référés , ce dernier aurait du se déclarer incompétent, et que le syndicat de copropriétaires conscient de cette incompétence aurait dans un second temps, abandonné son moyen fondé sur l’absence du droit de jouissance exclusive de la SARL GARAGE VILLENEUVE et ajouté de nouvelles demandes fondées sur le trouble anormal du voisinage tentant de multiplier les procédures sans attendre l’issue de la procédure au fond, nécessaire à la solution du litige, ces demandes étant largement prescrites.

Elle estime par ailleurs que le juge des référés a violé le principe du contradictoire affirmant que la location des parkings à la SA GAZ RESEAU DISTRIBUTION DE FRANCE était irrégulière alors que ce moyen n’a jamais été invoqué par le demandeur ; que le juge des référés n’a jamais invité les parties à débattre de ce moyen , ni à l’audience, ni par note en délibéré violant l’article 16 du code de procédure civile.

Que l’ordonnance doit ainsi être infirmée de ce chef.

Elle considère qu’en décidant que le titulaire d’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune ne peut la donner en location, le premier juge a statué au fond, ce qu’a jugé le premier président de la Cour d’Appel d’Aix en Provence, dans son ordonnance du 4 juillet 2022, arrêtant l’exécution provisoire de l’ordonnance querellée.

Elle fait valoir par ailleurs que cette affirmation du premier juge est fondée sur un moyen de droit totalement erroné, le copropriétaire d’un lot bénéficiant d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, pouvant donner cette dernière en location , cette autorisation conférant au dit copropriétaire un droit réel et perpétuel.

Elle soutient subsidiairement l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite.

La SARL GARAGE VILLENEUVE utilisant cette cour et la louant à des tiers depuis au moins 1968, aucun dommage imminent n’est à prévenir.

Quant au trouble manifestement illicite, la SARL GARAGE VILLENEUVE ne viole aucune règle de droit, bénéficiant légitimement de la jouissance exclusive et perpétuelle de la coursur le fondement d’actes notariés publiés et ressortant des réglements de copropriétés jamais contestés pendant 50 ans.

A tout le moins, s’il était considéré que les actes notariés n’ont pas octroyé un droit de jouissance exclusive de la cour à la SARL GARAGE VILLENEUVE, celle ci l’aurait acquis par usucapion, au titre d’une possession,publique, paisible, continue , non équivoque et exercée à titre de propriétaire.

Les troubles éventuels dont se plaint le syndicat de copropriétaires ne lui sont pas imputables mais à son locataire, la SA GAZ RESEAU DISTRIBUTION DE FRANCE, qu’elle a mis en demeure, le 27 octobre 2021, de respecter les stipulations du bail conclu le 1er octobre 2020 ; qu’elle a mis en opeuvre tous les moyens nécessaires pour faire cesser les nuisances occasionnées par sa locataire.

Elle attire l’attention de la Cour sur les photos produites à l’appui de la demande du syndicat de copropriétaires qui ne sont pas datées et les attestations produites, toutes sur le même modèle semblant avoir été recopiées et devant dans ce cas être écartées des débats.

Elle fait valoir que les procès verbaux de constat d’huissier versés par le syndicat de copropriétaires sont anciens ou ne permettent pas de constater le moindre trouble manifestement illicite ; que la tranchée ouverte par la SA GAZ RESEAU DISTRIBUTION DE FRANCE a été immédiatement rebouchée sans que la cour en soit abimée ce qui ressort du procès verbal de constat du 4 mars 2021.

Qu’en conséquence, il n’existe aucun trouble et aucune mesure de remise en état n’est nécessaire.

En conclusion, que le juge des référés est uniquement compétent pour ordonner la cessation de nuisances et trouble anormal du voisinage constitutif d’un trouble manifestement illicite , qui ne lui sont pas imputables et de surcrôit n’existent pas ; que l’action engagée par le syndicat de copropriétaires vise à récupérer la jouissance de la cour afin de faire stationner les véhicules des copropriétaires ce qui ressort de la résolution n° 18 de l’assemblée générale du syndicat de copropriétaires LE SOLEAU HORIZONTAL du 5 mars 2021, ayant décidé du marquage au sol de 25 emplacements de parking dans la cour.

Dans ses dernières conclusions transmises le 25 août 2022, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure et des moyens des parties, la SA GAZ RESEAU DISTRIBUTION DE FRANCE demande à la cour qu’elle :

– infirme l’ordonnnace de référé entreprise en ses dispositions querellées,

Statuant à nouveau,

– juge que le juge du fond, saisi préalablement, est seul compétent pour statuer sur les demandes présentées par le syndicat de copropriétaires le SOLEAU HORIZONTAL,

– juge n’y avoir lieu à référé,

Subsidiairement,

– juge que le syndicat de copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un dommage imminent ou d’ un trouble manifestement illicite ,

– que les conditions de l’article 835 du code de procédure civile ne sont pas réunies,

– juge n’y avoir lieu à référé,

– déboute le syndicat de copropriétaires de toutes ses demandes,

En tout état de cause,

– déboute le syndicat de copropriétaires de toutes ses demandes,

– le condamne à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile , outre les entiers dépens.

Elle soutient que le syndicat de copropriétaires a varié dans ses demandes les fondant dans un premier temps sur le fait que la SARL GARAGE VILLENEUVE n’aurait aucun droit de jouissance exclusif et perpétuel puis, abandonnant cet argument allégant de prétendus troubles de voisinage la concernant.

A l’instar de la SARL GARAGE VILLENEUVE, elle fait valoir que le premier juge a violé le principe du contradictoire et son obligation de motivation, statuant d’office et procédant par affirmation ; qu’il a par ailleurs statué au fond, la question de la licéité du stationnement relevant à l’évidence du juge du fond, de surcroît saisi préalablement des mêmes demandes, qui sont à son sens prescrites et irrecevables. Que c’est dans ce sens que le premier président saisi d’une demande de suspension d le’exécution provoisoire a statué le 4 juillet 2022, estimant que ce magistrat avait outrepassé sa compétence.

Que de plus, le juge des référés a violé la règle de droit applicable et qu’en conséquence, l’infirmation s’impose.

Subsidiairement, le syndicat de copropriétaires fait valoir l’existence de trouble anormaux du voisinage qui n’étaient plus d’actualité en encore moins en cause d’appel ou qui ne concernent pas la SA GAZ RESEAU DISTRIBUTION DE FRANCE.

Elle fait valoir que cette cour est utilisée depuis de nombreuses années pour y assurer le stationnement de véhicules de la SARL GARAGE VILLENEUVE puis de ses locataires à telle enseigne que l’assemblée générale des copropriétaires a pris une résolution récente afin de s’approprier cette parcelle pour y faire des parkings ; que les photos, non datées , les attestations produites toutes semblables sont inopérantes tout comme les procès verbaux de constat d’huissier qui n’établissent aucun trouble actuel.

Elle précise que les véhicules visés par l’ordonnance ne sont pas les siens et qu’elle ne réceptionne pas de camions de livraisons, mais des véhicules légers afin de pouvoir intervenir rapidement en ville dans des opérations de maintenance spécialisée liées à la distribution du gaz, dans le cadre de sa mission de service public ; qu’elle ne poeut garer ses véhicules dans un lieu public, ces véhicules devant être à proximité immédiate du site où se trouve le matériel nécessaire.

Elle indique qu’elle ne procède à aucune réparation, ni entretien , ni dépose indéfinie de matériel dans la cour, ni n’utilise la parcelle à usage de décharge de palettes inflammables ou autres qui ne lui appartiennent pas.

Elle précise que ses 19 véhicules et non 30 sont garés correctement et non anarchiquement , et suivant des marquages au sol et que les véhicules présents sur les photographies ne lui appartiennent pas mais aux établissements FERAUX.

Les camions qui livrent ne sont pas les siens et ce ne sont pas eux qui générent les bruits de moteur reprochés dès 6 heures du matin.

Enfin, la remise en état des raccordement d’évacution des eaux usées a été réalisé depuis longtemps et ce trouble n’existait plus au moment où le premier juege a statué.

Le syndicat de copropriétaires n’a produit en première instance, comme en cause d’appel aucune pièce démontrant l’existence de ces troubles au moment où le premier juge a statué.

Il ne peut y avoir lieu à référé et le rejet de la demande de dommages-intérêts du syndicat de copropriétaires devra être confirmée.

Dans le dernier état de ses conclusions récapitulatives signifiées le 29 juillet 2022, le syndicat de copropriétaires SOLEAU HORIZONTAL sollicite de la cour qu’elle :

– confirme l’ordonnance entreprise en tout point sauf en ce qu’elle a débouté les parties du surplus,

– la réforme en ce qu’elle a rejeté sa demande de dommages-intérêts,

– statuant uniquement à nouveau sur ce point,

– condamne la SARL GARAGE VILLENEUVE à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts,

– condamne in solidum la SARL GARAGE VILLENEUVE et la SA GAZ RESEAU DISTRIBUTION DE FRANCE à lui payer en cause d’appel la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens distraits au profit de son avocat.

Sur la compétence, il soutient que les demandes portées devant le juge du fond et celles portées devant le juge des référés ne sont pas similaires et ne concernent pas les mêmes parties ; que le débat sur la question du contradictoire n’a plus lieu dêtre, la cour d’appel ayant vocation à juger à nouveau ; que sa demande est bien fondée sur l’application de l’article 835 du code de procédure civile ; que la condamnation de la SARL GARAGE VILLENEUVE et de la SA GAZ RESEAU DISTRIBUTION DE FRANCE est intervenue au motif qu’il ne peut être loué à titre commercial et à usage de staionnement une cour commune à destination de cour, et au regard des nuisances générées.

Elle conclut que sont caractérisés de multiples troubles et nuisances justifiés en l’état de 20 attestations de copropriétaires , de la production d’un procès verbal de constat d’huissier du 24 novembre 2020, du 14 janvier 2021 , de photographies de copropriétaires.

Elle estime que ces agissements sont contraires à l’application d’un arrêté municipal du 13 décembre 2018, relatif à la lutte contre les bruits issus d’activités professionnelles, et que l’utilisation anarchique de cette cour commune engendre des risques dont d’incendie par la présence de matérieux inflammables et doivent cesser.

Elle rappelle que le titulaire d’un droit de jouissance exclusif doit en user conformément à la destination de l’immeuble et de lma partie commune concernée qui n’est ni à destination commerciale, ni à destination de parking ; que ce titulaire ne doit pas porter atteinte à l’harmonie et l’esthétique de l’immeuble et donc ne pas y entreposer trente véhicules et des bennes, et autres matériel hétéroclite qui sont imputables à la SA GAZ RESEAU DISTRIBUTION DE FRANCE et non à une entreprise tierce , ce matériel était bien floqué à son enseigne ; que la SARL GARAGE VILLENEUVE est responsable directement des troubles causés par son locataire vis à vis de la copropriété.

La procédure a été clôturée le 16 mai 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 al 3 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En conséquence, les moyens développés par la SARL GARAGE DE VILLENEUVE et la SA GRDF tels que la violation du principe du contradictoire, l’obligation de motivation par le premier juge qui ne sont corrélés à aucune prétention précisée au dispositif n’ont pas à être examinés par la cour.

Sur la compétence :

La SARL GARAGE DE VILLENEUVE et la SA GRDF font valoir que le juge du fond étant déjà saisi des mêmes demandes concernant la libération de la cour, le juge des référés aurait du se déclarer incompétent pour statuer.

Il résulte de la lecture de l’assignation du 14 août 2020 que celle-ci a été délivrée à la requête des syndicats des copropriétaires SOLEAU I et SOLEAU II, et à l’encontre de la SARL GARAGE DE VILLENEUVE afin de voir dire que la jouissance exclusive et perpétuelle de la parcelle de 645 m2 ‘ la Cour’, est attribuée au syndicat de copropriétaires SOLEAU I et non à la SARL GARAGE DE VILLENEUVE, condamner la SARL GARAGE DE VILLENEUVE à la libérer sous astreinte, outre sa condamnation à des dommages-intérêts, à des frais irrépétibles et à prendre en charge les dépens.

Il est incontestable que le litige dont est saisi la cour ne concerne pas les mêmes parties et ne porte pas sur le même débat, le dit litige opposant le syndicat de copropriétaires SOLEAU HORIZONTAL à la SARL GARAGE DE VILLENEUVE et la SA GRDF, et visant à faire cesser un trouble manifestement illicite.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu sa compétence.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur le trouble manifestement illicite :

Le syndicat de copropriétaires SOLEAU HORIZONTAL reproche à la SARL GARAGE DE VILLENEUVE et son locataire la SA GRDF :

– d’utiliser la cour commune illégalement à usage de parking,

– de l’utiliser à destination commerciale alors qu’elle ne l’est pas,

– de l’utiliser à usage de décharge,

– et en générant des troubles anormaux du voisinage et des nuisances à savoir :

‘ en garant anarchiquement dans cette cour plus de trente véhicules qui entrent et sortent continuellement à partir de 6 h du matin,

‘ en abandonnant des véhicules à l’état d’épaves,

‘ en procédant à des entretiens et réparations sur ces véhicules y compris le dimanche,

‘ en déposant divers matériels dont des palettes inflammables,

‘ en y déposant une benne à ciel ouvert servant de poubelles engendrant la présence de rongeurs,

‘ en y déposant des containers poubelle,

‘ en y organisant régulièrement des barbecues,

‘ en générant des nuisances sonores importantes dues notamment au signal sonore de recul des camions etc…

La SARL GARAGE DE VILLENEUVE est propriétaire du lot 101 au sein de la copropriété le SOLEAU I.

Il résulte du cahier des charges et réglement de copropriété de l’immeuble LE SOLEAU I , en date du 8 août 1963 que ce lot est composé d’un magasin avec arrière magasin dit ‘station de graissage’, le tout teinté en rouge sur le plan du rez de chaussée demeuré ci annexé après mention auquel lot est attaché:

a) le jouissance exclusive et perpétuelle de la cour qui est celle teintée en rouge avec hachures et portant la mention ‘ partie commune’sur le plan annexé au réglement de co-propriété sus énoncé de l’Ensemble Immobilier d’une surface de 645 m2 cadastrés section D n°[Cadastre 2] d’après les mentions du plan susdit,

b) le droit de couvrir cette parcelle dénommée ‘partie commune’ jusqu’à hauteur du plancher du premier étage de la construction objet des présentes , le faitage ne devant pas dépasser de plus de deux mètres le plancher du dit étage.

Par ailleurs, il est expréssement précisé en pages 25 et 26 de ce réglement que ‘ dans les lots 101 et 102 ( appartenant à la SARL GARAGE DE VILLENEUVE) se trouvant respectivement au rez de chaussée et à l’entresol, pourront être exercés tous les commerces et industries non interdits par les anciens titres de propriété de l’Ensemble Immobilier. Tout copropriétaire a la faculté de louer vide, ou meublée, sa fraction d’immeuble, à la condition expresse que ce soit en totalité et à des personnes honorables.

Enfin, un extrait du plan de l’immeuble SOLEAU I ( pièce 7 de la SARL GARAGE DE VILLENEUVE) précise : le rez de chaussée de l’immeuble sera affecté à un local à usage de garage ( magasin de vente Berliet ) et station de graissage. La station de graissage ne comportera pas de poste de lavage. La cour sera affectée au garage qui assurera le parking de 20 véhicules.

Ce réglement de copropriété, régulièrement enregistré et publié, fait loi et s’impose, en l’état, à tous les copropriétaires tant qu’il n’a pas fait l’objet d’une décision contraire définitive.

La SARL GARAGE DE VILLENEUVE, propriétaire d’un local à vocation manifestement commerciale, au regard du descriptif du lot, et bénéficiant de la jouissance exclusive et perpétuelle de la cour commune, constituant droit réel sur cette cour, est donc parfaitement légitime à louer ce local à des tiers, à titre commercial dans le respect des dispositions sus citées.

Il résulte des pièces versées d’ailleurs, qu’à l’origine, la SARL GARAGE DE VILLENEUVE exploitait un garage Berliet au sein de ces locaux, puis a conclu plusieurs baux de façon ininterrompus depuis le 7 mai 1968, baux commerciaux qui n’ont jamais fait l’objet de contestations et comprenant la dite cour, laquelle, avec l’évidence requise en référé, a toujours été à usage de stationnement.

Il ressort de la lecture du bail commercial en date du 17 août 2020 que la SARL GARAGE DE VILLENEUVE loue son local à la SA GRDF, ainsi que 22 emplacements de parking situés dans la dite cour, bail parfaitement régulier.

A l’appui des nuisances qu’il invoque, le syndicat de copropriétaires SOLEAU HORIZONTAL produit deux constats d’huissier, des attestations, et photographies.

Le premier procès verbal de constat, en date du 24 novembre 2020 décrit des marques de choc sur les portails d’entrée à ‘la Cour’ et sur les murs, une plante morte, l’existence d’une benne et de containers emplis de cartons et emballages vides, la présence de cinq véhicules dont un fourgon, stationnés, des cartons et palettes en bois et au sol, l’ouverture d’une petite tranchée au pied de la façade de l’immeuble, outre d’autres constatations dans les locaux de la SCI Val Scoffier qui n’est pas dans la cause.

Le procès verbal du 14 janvier 2021 fait état de l’aménagement de la cour commune en parkings avec marquages au sol, pour une totalité de 24 emplacements dédiés, d’aspect récent. Les photographies illustrent des véhicules siglés GRDF stationnés sur ces emplacements.

Ce deuxième procès verbal n’apporte la preuve d’aucun trouble, les véhicules étant régulièrement stationnés à des emplacements dédiés et de façon très ordonnée. Aucune benne, ni container, ni détritus d’aucun ordre n’a été constaté par l’huissier, aucune tranchée n’y apparait, ce qui corrobore l’affirmation de la SA GRDF selon laquelle, le premier procès verbal, ancien, correspondait à l’époque de l’aménagement des lieux par GRDF et a entraîné pendant une période courte des perturbations, qui ont cessé.

La SARL GARAGE DE VILLENEUVE produit de son côté un procès verbal de constat d’huissier du 4 mars 2021, plus récent, démontrant qu’à cette date, la tranchée, de 1,05m sur 20 cm, qui avait été réalisée dans le sol du parking était parfaitement rebouchée. Ce fait n’est donc pas contestable.

Les attestations, nombreuses, s’étalant sur une période du 1er au 10 juin 2021, émanent de copropriétaires, se plaignant surtout des nuisances sonores occasionnées par les véhicules, et inhérentes à l’usage de cette cour utilisée comme stationnement, utilisation autorisée par le réglement de copropriété, y compris à titre commercial.

Ces nuisances décrites de façon générales ne sont pas datées, et les attestations n’en précisent pas la durée.

Concernant les barbecues ou le barbecue , (certains copropriétaires ne se plaignant que d’un seul fait unique), la cour relève que dès que cette difficulté a été portée à sa connaissance, la bailleresse a régulièrement mis en demeure son locataire de les faire cesser. Il n’est pas démontré que ce trouble ait perduré.

Les photographies versées ne sont pas datées non plus et certaines semblent remonter à une époque ancienne, les marquages au sol, délimitant les emplacements de parking, qui datent, au plus tard du 14 janvier 2021, n’y apparaissant pas.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que le syndicat de copropriétaires SOLEAU HORIZONTAL n’apporte pas la preuve, avec l’évidence requise en référé, de l’existence de ces troubles anormaux du voisinage ayant dégénéré en troubles manifestement illicites, au moment où le premier juge a statué, en mai 2022.

En conséquence, l’ordonnance doit être infirmée en toutes ses dispositions querellées de ce chef.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Cette demande, qui n’a pas été formulée à titre provisionnel, est irrecevable devant le juge des référés .

C’est à juste titre que le premier juge en a débouté le le syndicat de copropriétaires SOLEAU HORIZONTAL.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Succombant à titre principal, le syndicat de copropriétaires SOLEAU HORIZONTAL supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

L’équité ne justifie pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a retenu sa compétence et débouté le syndicat de copropriétaires SOLEAU HORIZONTAL de sa demande de dommages-intérêts,

L’infirme en ses autres dispositions entreprises ,

‘ statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute le syndicat de copropriétaires SOLEAU HORIZONTAL de toutes ses demandes relatives aux troubles manifestement illicites qu’il allègue,

Condamne le syndicat de copropriétaires SOLEAU HORIZONTAL aux dépens de première instance et d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

la greffière le président