COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

4e chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 MAI 2022

N° RG 16/06824 – N° Portalis DBV3-V-B7A-Q6YV

AFFAIRE :

SDC DE LA [Adresse 17] 12, 14, 18, 20 et 22 SQUARE ROBINSON à SCEAUX 92230

C/

[R] [X]

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 01 Septembre 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8e

N° RG : 12/01055 et 12/09800

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Christophe DEBRAY

Me Oriane DONTOT

Me Didier SITBON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 17] 12, 14, 18, 20 et 22 SQUARE ROBINSON à SCEAUX 92230 pris en la personne de son syndic la société SOGIMCO COPROPRIETES

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 et Me Laurence GUEGAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0748, substituée à l’audience par Me Nawal BELLATRECHE, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

****************

1) Monsieur [R] [X]

[Adresse 5]

[Localité 15]

Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Margaret AUBRY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

2) Madame [H] [F] épouse [L]

[Adresse 17]

[Adresse 1]

[Localité 14]

Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Margaret AUBRY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

3) Monsieur [N] [S]

[Adresse 10]

[Localité 14]

Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Margaret AUBRY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

4) Madame [C] [B] épouse [S]

[Adresse 10]

[Localité 14]

Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Margaret AUBRY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

5) Monsieur [M] [L]

[Adresse 17]

[Adresse 1]

[Localité 14]

Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Margaret AUBRY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

6) Monsieur [O] [E]

[Adresse 17]

[Adresse 1]

[Localité 14]

Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Margaret AUBRY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

7) Madame [P] [Y]

[Adresse 17]

[Adresse 1]

[Localité 14]

Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Margaret AUBRY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

8) SCI LES AGATHES, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 16]

[Localité 7]- CORSE

Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Margaret AUBRY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

9) Société FONCIA COLBERT

[Adresse 3]

[Localité 12]

Représentant : Me Didier SITBON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2472

10) Monsieur [D] [A]

Décédé le 28 novembre 2017

INTIMÉS

****************

11) Monsieur [O] [A] en sa qualité d’héritier de son père, Monsieur [D] [A], décédé le 28 novembre 2017

[Adresse 6]

[Localité 13]

Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Margaret AUBRY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

12) Madame [T] [A] en sa qualité d’héritière de son père, Monsieur [D] [A], décédé le 28 novembre 2017

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Margaret AUBRY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

13) Madame [V] [Z] veuve [A] en sa qualité d’héritière de son époux, Monsieur [D] [A], décédé le 28 novembre 2017

[Adresse 17]

[Adresse 1]

[Localité 14]

Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Margaret AUBRY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

PARTIES INTERVENANTES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Mars 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

***

Les consorts [X], soit les intimés et intervenants volontaires dont le nom est repris en entête en sus de la société Foncia Colbert, sont copropriétaires au sein de la [Adresse 17] situé [Adresse 2] dont le syndicat des copropriétaires a eu pour syndic la société Foncia.

Aux termes du règlement de copropriété, cette résidence est divisée en 357 lots répartis en 5 bâtiments (A, B, C, D et E) et un « bâtiment » 3ème sous-sol (constitué de lots de parking).

Le 7 mars 2005, une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue, au terme de laquelle a été adoptée la résolution n°10 rédigée comme suit :

« 10. Approbation des travaux d’urgence

Projet de résolution :

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide d’approuver les travaux d’urgence entrepris en janvier 2005 sur la terrasse « partie commune » de l’appartement lot n°149.

Le montant de ces travaux s’élève à 7.275,73 euros TTC.

Le syndic procèdera aux appels de fonds nécessaires, selon la clé Charges générales-Clé 001 et exigibles comme suit :

– le 1er avril 2005 pour 100 %.

Contre : SCI Les Agathes (195)

L’assemblée générale décide que désormais toutes les dépenses de gros travaux relatifs aux terrasses couverture accessibles ou inaccessibles résultant d’une vétusté normale et d’étanchéité sont réparties en charges générales.

Cette résolution est adoptée à la majorité ».

Par jugement du 1er septembre 2016, le tribunal de grande instance de Nanterre, saisi à la demande des consorts [X], a, notamment  :

– annulé la résolution n°10 de l’assemblée générale du 7 mars 2005 répartissant désormais toutes les dépenses de gros travaux relatifs aux terrasses couverture accessibles ou inaccessibles résultant d’une vétusté normale et d’étanchéité en charges générales ;

– déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir annuler la répartition des charges communes spéciales prévue à l’origine du règlement de copropriété et en conséquence à voir réputer non écrites les colonnes 3, 6, 9, 12 et 15 du tableau de répartition et à voir nommer tel expert pour établir un tableau de répartition des charges communes spéciales ;

Avant dire droit sur la demande de remboursement de charges, ordonné une expertise confiée à Mme [K] avec mission de faire les comptes entre les parties suite à l’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 7 mars 2005.

Mme [K], expert judiciaire, a déposé son rapport le 26 octobre 2017.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté de ce jugement appel suivant déclaration du 16 septembre 2016 à l’encontre de M. [D] [A], M. [X], M. et Mme [L], la SCI Les Agathes, M. et Mme [S], M. [E], Mme [Y] et la société Foncia Colbert.

Par un arrêt mixte du 20 juin 2018, cette cour a :

– constaté que l’instance, en ce qu’elle concernait M. [D] [A] décédé le 28 novembre 2017, a été régulièrement reprise par Mme [V] [A] son épouse et Mme

[T] [A] et M. [O] [A], ses enfants ;

– confirmé le jugement entrepris en ce qu’il a, notamment :

* annulé la résolution n°10 de l’assemblée générale du 7 mars 2005 ;

* rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner la sociétéFoncia Colbert à le garantir de toutes les conséquences éventuelles de l’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 7 mars 2005 ;

– infirmé le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir annuler la répartition des charges communes spéciales prévue à l’origine du règlement de copropriété et en conséquence à voir réputer non écrites les colonnes 3, 6, 9, 12 et 15 du tableau de répartition et à voir nommer tel expert pour établir un tableau de répartition des charges communes spéciales ;

Statuant à nouveau,

– déclaré contraire aux dispositions de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la clause 3-3-1 du règlement de copropriété, en ce qu’elle prévoit une répartition des charges communes spéciales entre les bâtiments A, B, C, D et E (page 195 du règlement) ;

En conséquence,

– réputé non écrites cette partie de clause et les colonnes 3, 6, 9, 12 et 15 du tableau synoptique de répartition (pages 171 à 192 du règlement) ;

Avant dire droit sur la nouvelle répartition,

– ordonné une expertise et désigné pour y procéder Mme [K], avec pour mission de :

* déterminer l’étendue de l’imbrication physique existant entre les bâtiments A, B, C, D et E du syndicat des copropriétaires ;

* en fonction de cette imbrication, proposer une grille de répartition des charges communes spéciales, groupe de bâtiment par groupe de bâtiment, afin de regrouper en un seul bâtiment ceux qui ne sont pas aisément dissociables ;

* intégrer à cette grille les lots du troisième sous-sol, pour ce qui concerne les travaux de conservation et d’entretien des bâtiments, avec les coefficients de pondération nécessaires ;

* proposer en conséquence les nouvelles valeurs constituant les colonnes 3, 6, 9, 12 et 15 susvisées ;

Y ajoutant, notamment, réservé les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [W], désignée en remplacement de Mme [K] a déposé son rapport le 28 juillet 2021.

***

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 25 février 2022, au visa des dispositions des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 55 du décret du 17 mars 1967, 9, 31, 66, 70, 327 et 367 du code de procédure civile, de :

– le recevoir en son appel et l’en déclarer bien-fondé ;

– infirmer le jugement entrepris ;

– entériner les conclusions de l’expert judiciaire issues de son rapport du 27 juillet 2021 ;

– débouter les consorts [A], la société Les Agathes, M. [X], M. [E], M. et Mme [L], Mme [Y] et M. et Mme [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

– débouter la société Foncia Colbert de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– condamner in solidum l’ensemble des intimés ainsi que la société Foncia Colbert à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner in solidum l’ensemble des intimés ainsi que la société Foncia Colbert aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Debray, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les consorts M. [X] demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 9 mars 2022, au visa des dispositions des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 55 du décret du 17 mars 1967, 9, 31, 66, 70, 327 et 367 du code de procédure civile, ainsi qu’au regard du rapport d’expertise, de :

– les recevoir en leurs conclusions les y déclarer recevables et bien fondés ;

– débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande aux fins d’entériner les conclusions de l’expert judiciaire issues de son rapport du 27 juillet 2021 ;

– constater qu’il n’y a pas lieu de modifier les clauses du règlement de copropriété dans sa rédaction initiale (au regard du rapport d’expertise) ;

Concernant l’imbrication des bâtiments,

– constater qu’il existe un groupe de bâtiments B, C, D et E et que le bâtiment A est totalement dissocié des autres structures ;

– constater qu’en ce qui concerne le 3ème sous-sol, l’expert judiciaire n’a pas établi la grille de répartition conformément à sa mission ;

Subsidiairement,

– designer le cabinet Tartacède-Bollaert pour y procéder avec la même mission ;

– intégrer à cette grille les lots du troisième sous-sol, pour ce qui concerne les travaux de conservation et d’entretien des bâtiments, avec les coefficients de pondération nécessaire ;

En tout état de cause,

– débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens dont le recouvrement sera effectué par Me Dontot, JRF & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Foncia Colbert demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 21 janvier 2022, au visa des dispositions de l’article 1240 du code civil, de :

– juger que cette seconde partie de procédure devant la cour d’appel de Versailles qui, après avoir réputé non écrite la répartition des charges communes spéciales, a ordonné, dans son arrêt du 20 juin 2018, une expertise judiciaire pour proposer une nouvelle répartition des charges communes spéciales, ne concerne nullement la société Foncia Colbert et ne concerne que les rapports entre le syndicat des copropriétaires, d’une part et les consorts [A], la société Les Agathes, M. [X], M. [E], M. et Mme [L], Mme [Y] et M. et Mme [S], d’autre part ;

– juger que c’est de façon abusive, vexatoire et mal fondée que le syndicat des copropriétaires formule, sans aucun fondement, à son encontre, des demandes de condamnation à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

En conséquence,

– la mettre hors de cause ;

– débouter le syndicat des copropriétaires et toutes autres parties adverses, de toutes leurs demandes, fins et conclusions formées à son encontre et notamment de toutes demandes de condamnation adverses au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

– condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et tous autres succombants aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Sitbon, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mars 2022.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux décisions, rapports d’expertise et conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.

SUR CE LA COUR

Conformément à l’article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n’examine les moyens que s’ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci, à l’exclusion des ‘dire et juger’ et des ‘constater’  qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens au soutien de celles-ci.

Par ailleurs, la société Foncia Colbert demande vainement sa mise hors de cause dès lors que l’arrêt mixte précité a statué sur des chefs de demande la concernant et a réservé les dépens comme l’indemnité de procédure. Cette demande doit donc être rejetée.

***

Le syndicat des copropriétaires, appelant , demande à la cour d’enterriner le rapport sur chacun des chefs de sa mission, soutenant :

– qu’indépendamment même de l’annulation de la résolution de 2005 précitée, la contradiction du règlement de copropriété qui prévoit à la fois que le gros oeuvre est réparti en ‘charges bâtiments’et en ‘charges spéciales’ autorise l’application de la présomption de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, selon laquelle sont communes les parties de bâtiments affectés à l’usage de plusieurs copropriétaires.

– que l’expert retient l’imbrication des bâtiments sans séparation physique possible, laquelle dispense d’une nouvelle grille de répartition par groupe de bâtiments,

– et que l’accès du troisième sous-sol aux étages est possible justifiant sa participation à toutes les charges sauf pondération déjà existante.

Les consorts [X] soutiennent que l’expert a failli à sa mission en ce que :

– comme le relevaient les rapports [K] et Tartacède- Bollaert auxquels se réfère l’arrêt avant dire droit, le bâtiment A est dissociable, ce que retient d’ailleurs aussi l’expert en page 40 de son rapport sans pourtant en tirer les conséquences juridiques adéquates,

– l’expert n’a pas proposé de nouvelle grille de répartion des charges par groupe de bâtiments, la précision du règlement de copropriété quant à la définition des charges n’entrant pas dans sa mission,

– le troisième sous-sol qui n’a pas d’accès aux étages n’a pas à participer à toutes les charges et, en tout état de cause, aucune pondération n’est proposée par l’expert.

Ils sollicitent la désignation du cabinet Tartacède-Bollaert pour procéder à la mission omise quant à la grille de répartition et à l’intégration à cette grille des lots du troisième sous-sol concernant les travaux de conservation et d’entretien des bâtiments, avec les coefficients de pondération nécessaire.

La cour retient ce qui suit.

1 – Sur la détermination de l’étendue de l’imbrication physique des bâtiments A à E

L’expert conclut ainsi son rapport de ce chef :

‘Le rapport a pu mettre en exergue qu’il existe des imbrications entre les bâtiments en super structure que ce soit au niveau de certains rez de chaussée ou des toitures. Dissocier le bâtiment A des autres (B, C, D et E} pour les travaux de gros oeuvre reviendrait à nier la notion d’ensemble immobilier même s’il est exact que ce bâtiment est structurellement plus dissociable que les autres. Cela aurait également pour conséquence d’exclure le batiment -3 de la participation auxdits travaux.’

Au vu de ces conclusions les consorts [X] soutiennent vainement l’indépendance du bâtiment A, qui serait simplement mitoyen au bâtiment B, dont il serait complètement distinct, voire l’indépendance du troisième sous-sol suggérée par le rapport Tartacède-Bollaert qu’ils citent (leurs conclusions p. 13).

En effet, l’expert relève expressément que ‘le troisième sous-sol est un bâtiment à part entière ‘et que le bâtiment A et les autres ‘sont inclus dans l’emprise parking’ (p.63-64), accessible à partir de chaque cage d’escalier se trouvant dans un bâtiment au moyen d’un escalier ou d’un ascenseur, sauf pour le bâtiment B où l’escalier se situe à l’extérieur.

Il relève encore, en synthèse que ‘les bâtiments A à E ainsi que le troisième sous-sol constituent un ensemble immobilier qui génèrent des obligations communes que sont notamment l’entretien et la conservation des parties communes (…) (p.72) ce qui suppose que les travaux relatifs aux gros oeuvre doivent être répartis en charges communes générales et c’est la raison pour laquelle je n’ai pas proposer (sic) une autre grille de répartition que celle qui existe en excluant le bâtiment A'(p.79).

Dès lors, il importe peu à cet égard que les superpositions de toitures ne se retrouvent pas au niveau du bâtiment A et si des joints de dilatation dissocient physiquement le bâtiment A, l’expert relève néanmoins, ce que les consorts [X] s’abstiennent de mentionner, qu’il ne retient pas la notion purement physique d’imbrication tenant à ces joints de dilatation mais celle, défendue tout au long de son rapport, d’unité architecturale de l’ensemble immobilier formé par tous les bâtiments A à E, étant au surplus rappelé ci-dessus que le bâtiment A se trouve sur l’emprise du troisième sous-sol.

Par suite, il convient d’enterriner les conclusions de l’expert quant à l’absence de dissociation entre le bâtiment A et les quatre autres bâtiments.

2 – Sur la proposition, en fonction de cette imbrication, d’une nouvelle grille de répartion des charges communes spéciales par groupe de bâtiments afin de regrouper en un seul bâtiment ceux qui ne sont pas aisément dissociables et les nouvelles valeurs à attribuer aux colonnes 3, 6, 9,12 et 15 du tableau synoptique de répartition (pages 171 à 192 du règlement de copropriété ) ;

Le sens des conclusions du rapport ci-dessus reprises rend sans objet cette proposition, dès lors qu’il n’est pas identifié de groupe de bâtiments dissociables des autres.

Ce d’autant que l’expert indique que la création de cette nouvelle grille n’est pas nécessaire sauf pour les ascenseurs (p.80 et 85-86), la problématique ne venant pas de ces ‘grilles de charges qui auraient été calculées sans tenir compte de la réalité physique des bâtiments mais de la rédaction confuses des paragraphes concernant la définition des parties communes générales à l’ensembles immobilier et des parties communes spéciales aux bâtiments’.

En revanche, il doit être jugé d’une part, que compte tenu de l’ambiguité voire la contradiction du règlement de copropriété quant à la définition des parties communes générales et spéciales, les travaux concernant le gros oeuvre, l’aspect extérieur de l’immeuble et l’étancheité (rapport p.75-76) seront répartis en charges communes générales conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et, d’autre part, que les valeurs des colonnes susvisées relatives aux charges communes spéciales à chaque bâtiment doivent être maintenues pour les travaux internes à chacun d’eux.

Les consorts [X] invoquent vainement pour s’y opposer ‘le critère de l’utilité’ concernant les toitures terrasses ‘privatives'(conclusions p.15).

En effet, si la jouissance de celles-ci peut en être attribuée exclusivement à certains copropriétaires, ces terrasses toitures demeurent un élément du gros oeuvre, de l’aspect extérieur de l’immeuble et de son étancheité, sans préjudice de l’application des dispositions de l’article 3-3-1 du règlement de copropriété à l’encontre de ceux de ces copropriétaires qui ne s’acquiteraient pas de leur obligation d’entretien courant.

Enfin, ils procèdent par affirmation quant à l’entretien en charges communes générales des fenêtres et balcons, alors au demeurant que tous les bâtiments sont également concernés.

3 – Sur l’intégration à cette grille des lots du troisième sous-sol, en ce qui concerne les travaux de conservation et d’entretien des bâtiments, avec les coefficients de pondération nécessaires.

Il en est de même ici qu’au point 2 qui précède.

En effet, ce troisième sous-sol ne constitue pas un groupe de bâtiments non aisément dissociables à regrouper en un seul, au sens de la mission précitée donnée à l’expert. Il forme, au vu du rapport de ce dernier, une unité architecturale avec l’ensemble des bâtiments A à E se trouvant sur son emprise et doit en conséquence participer aux charges communes générales de cet ensemble comme, si besoin, aux charges d’ascenseurs pertinentes comme il sera dit au point 4 de l’arrêt, l’expert relevant par ailleurs que les lots de ce sous-sol font déjà l’objet d’une pondération conforme aux usages.

Les consorts [X] ne le contestent pas utilement en se bornant à revendiquer une nouvelle pondération à dire d’expert, sans expliquer en quoi ses critères de pondération du rapport qu’ils invoquent en ce sens sans les citer seraient plus pertinents que ceux existants.

4 – Sur la proposition de grilles de charges ascenseurs, telles qu’annexées au rapport

Selon le rapport d’expertise, le troisième sous-sol qui comprend cave, parking, local à vélos, et locaux poubelles ou d’entrepôts est utile à tous les copropriétaires, la répartition des charges d’ascenseur doit tenir compte de la possibilité ou non d’accès à ceux-ci depuis les parkings, pour peu qu’on en ait la clé et les lots de ce niveau sont décrits sans référence aux bâtiments A à E.

Les consorts [X] qui n’analysent pas les grilles annexées au rapport contestent la répartition proposée en ce qu’il est préconisé la remise de la clé de l’un quelconque des bâtiments aux propriétaires de parking qui ne possèdent pas d’appartement, pour leur permettre l’accès à un ascenseur. Ils en déduisent une discrimination par rapport à une grille dédiée au troisième sous-sol, résultant de ce que chaque bâtiment a une hauteur différente, entraînant des charges différentes selon la clé remise.

Toutefois, ils n’exposent pas ce qui s’oppose, pour éviter une telle discrimination, à la remise à chaque propriétaire concerné de la clé du bâtiment qu’il choisit. Ce grief qui n’est pas utilement étayé ne peut donc être retenu.

Au surplus, les consorts [X] n’établissent pas que ceux d’entre eux qui possèdent uniquement un parking ont sollicité en vain ‘les clés des ascensseurs desservant les bâtiments A,B,C,D et E leur permettant un accès direct’ depuis le troisième sous-sol, alors même que le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il leur suffit de la demander.

Il convient donc de modifier les grilles de charges ascenseur pour tenir compte de tous les lots au troisième sous-sol et de tous les ascenseurs (V. rapport p. 70-71). 

5 – Sur la demande subsidiaire des consorts [X]

Le sens de l’arrêt conduit au rejet de cette demande subsidiaire tendant à l’établissement d’une nouvelle grille de répartition par groupe de bâtiments telle que celle prétendument omise par l’expert.

6 – Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a réservé les dépens et n’a pas statué sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante pour l’essentiel, doit supporter les dépens de première instance et d’appel et l’équité ne commande pas de faire droit aux demandes d’indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Dans les limites de la saisine,

Vu l’arrêt mixte précité de cette cour du chef de la clause 3-3-1 du règlement de copropriété, en ce qu’elle prévoit une répartition des charges communes spéciales entre les bâtiments A, B, C, D et E (page 195 du règlement) et des colonnes 3, 6, 9, 12 et 15 du tableau synoptique de répartition (pages 171 à 192 du règlement) qu’il répute non écrites ;

Rejette la demande de la société Foncia Colbert tendant à sa mise hors de cause ;

Enterrine comme suit les conclusions du rapport d’expertise de Mme [W] daté du 21 juillet 2021 et reçu au greffe le 28 juillet suivant ;

En conséquence,

Constate l’imbrication des bâtiments A à E reliés par le troisième sous-sol, le tout formant une unité architecturale ;

Dit n’y avoir lieu à la création d’une nouvelle grille de répartition des charges communes spéciales par groupe de bâtiments ;

Répartit en charges communes générales, conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux concernant le gros oeuvre, l’aspect extérieur de l’immeuble et l’étancheité (rapport p.75-76) ;

Dit que les valeurs des colonnes précitées s’appliqueront aux seuls travaux internes à chaque bâtiment, sauf pour les charges ascenseurs pour lesquelles la répartition devra être modifiée pour prendre en compte tous les lots au troisième sous-sol et tous les ascenseurs (V. rapport p. 70-71 et annexe) ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 17] 12, 14, 18 À 22 square Robinson à Sceaux (92330) aux dépens de première instance et d’appel, distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,