N° RG 21/05328 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NWQR

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 22 avril 2021

RG : 13/10865

Syndic. de copro. DU [Adresse 7]

C/

[F]

[X]

Syndic. de copro. [Adresse 6]

S.C.P. ROLAND AGI ET JEAN FRANCOIS [X]

S.C.I. ETUDES COORDINATION ET TRANSACTIONS (ECT)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 25 Avril 2023

APPELANTE :

Le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la société REGIE OUEST LYONNAIS, SARL

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentée par Me Benoit FAVRE de la SELARL CABINET BENOIT FAVRE, avocat au barreau de LYON, toque : 2192

(aux lieu et place de Me Fouziya BOUZERDA, avocat au barreau de LYON)

INTIMES :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société ROLIN-BAINSON sis

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par Me David JABOULAY de la SELARL DAVID JABOULAY, avocat au barreau de LYON, toque : 986

Maître [E] [F] notaire associé de la SCP Valérie BENHAIM Jean-Roger FADY-CLERC

[Adresse 8]

[Localité 13]

Représenté par Me Denis WERQUIN de la SAS TUDELA WERQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1813

ayant pour avocat Me Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719

Maître [P] [X], ancien notaire associé de la

SCP Roland AGI et Jean-François VIAL

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représenté par Me Denis WERQUIN de la SAS TUDELA WERQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1813

ayant pour avocat Me Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719

La SELARL AGI, JOURDAN, LORBAT-FAVIER, notaires

associés, venant aux droits de la SCP Roland AGI et [P] [X],

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représenté par Me Denis WERQUIN de la SAS TUDELA WERQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1813

ayant pour avocat Me Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719

Société Civile Immobilière ETUDES COORDINATION ET TRANSACTION (ECT)

[Adresse 6]

[Localité 13]

Représentée par Me Alain DUFLOT de la SELARL DUFLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 25

PARTIE INTERVENANTE :

Compagnie d’assurance MAAF, ès-qualités d’assureur de la société BIHBAT

[Adresse 12]

[Localité 11]

Représentée par Me Edith COLOMB de la SELARL ATHOS AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 755

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 15 Décembre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Février 2023

Date de mise à disposition : 25 Avril 2023

Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

– Olivier GOURSAUD, président

– Stéphanie LEMOINE, conseiller

– Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (le syndicat des copropriétaires du 52) est propriétaire d’un terrain situé [Adresse 7] et cadastré DY n°[Cadastre 4]. La parcelle voisine, cadastrée DY n°[Cadastre 5], est la propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] (le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]).

Courant 2005, la société THL immobilier, propriétaire d’un local artisanal au [Adresse 6], a envisagé la transformation de celui-ci en un immeuble à usage d’habitation.

Par acte sous seing privé du 15 mars 2006, M. [I] [V], copropriétaire du [Adresse 7], indiquant intervenir en qualité de « délégué syndical, représentant lui-même et la copropriété », a « accepté le projet » de permis de construire présenté par la société THL immobilier et son architecte et s’est engagé à « n’exercer[…] aucun recours lié à l’ensemble du projet ». Le plan annexé à l’acte et signé par les parties indiquait une hauteur maximale de la construction de 7,95 m et une pente de toit de 28 %.

Le 6 octobre 2006, le maire de [Localité 13] a délivré à la société THL immobilier un permis de construire concernant le réaménagement d’un bâtiment existant en vue de créer des logements et trois aires de stationnement à destination d’habitat collectif pour une surface de 250 m² sur le terrain situé [Adresse 6]. La construction du gros ‘uvre a été confiée à la société Bihbat, assurée auprès de la société MAAF (la MAAF).

Aux termes d’un arrêté du 8 août 2007, le permis de construire a été transféré au profit de la société civile immobilière Etudes Coordination et Transaction (la SCI).

Aux termes d’un acte authentique régularisé le 7 novembre 2007 en l’étude de Maître [X], notaire à [Localité 13], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] a constitué au profit du fonds appartenant au syndicat des copropriétaires du 52 deux servitudes grevant sa parcelle :

– une servitude non altius tollendi grevant la parcelle DY n° [Cadastre 5] et interdisant à son propriétaire de construire au-delà d’une hauteur de 5,10 m en limite séparative et à une hauteur supérieure à une progression de 28% pour atteindre un faîtage de 7,95 m à partir du sol,

– une servitude non aedificandi interdisant à tous les propriétaires de la parcelle DY n° [Cadastre 5] de construire sur une bande de terrain située à l’ouest de ladite parcelle sur une largeur de 4,50 m à une extrémité et 4,60 m à l’autre et sur une longueur de 10,20 m.

Le 25 février 2008, à la suite des travaux effectués par la SCI, le mur séparatif situé au nord du chantier s’est effondré. La SCI a reconnu sa responsabilité et s’est engagée à réparer l’ensemble des désordres qu’ils affectent les parties communes ou privatives.

Le 11 mars 2009, un procès-verbal dressé par la ville de [Localité 13] a constaté des infractions au code de l’urbanisme et notamment une modification du volume général de la construction avec une augmentation de la hauteur et de la pente de toit. Un ordre interruptif de travaux a été pris par le maire de [Localité 13], le 11 mai 2009.

Le 28 mai 2009, la SCI a sollicité un permis de construire modificatif qui a été accordé par arrêté de la ville de Lyon du 8 septembre 2009. L’arrêté de permis modificatif a été contesté devant le tribunal administratif de Lyon qui a rejeté la demande. La cour administrative d’appel de [Localité 13] a confirmé ce rejet, le 7 novembre 2012.

Le syndicat des copropriétaires du 52 estimant que cette situation constituait une infraction à la convention de servitudes du 7 novembre 2007 quant à la hauteur du bâtiment et à la pente du toit, a sollicité en référé une mesure d’expertise.

L’expert désigné par ordonnance du 13 décembre 2010 a notamment conclu, le 11 juin 2012, que :

– la hauteur du mur et la hauteur du faîtage sont conformes à l’acte constitutif de servitudes mais la pente du toit est de 28,5% au lieu des 28% prévus,

– l’arête de la construction sur cour présente un écart d’implantation de 20 cm par rapport à la convention de servitudes ; cet écart « n’est pas préjudiciable construction environnant et reste dans l’esprit de la convention »,

– « l’effondrement du mur mitoyen a pour origine au manque de précaution lors de la réalisation de la cour en décaissé de 1,50 m au droit d’un mur dont les fondations sont peu profondes, voire inexistantes » ; les seuls désordres restant à lever à la suite de l’effondrement du mur mitoyen sont un enduit sur le mur en agglo de la construction, les réseaux enterrés à contrôler et un joint à réaliser entre les dalles du sol de la cour et le muret bas.

Par acte d’huissier de justice du 12 juillet 2013, le syndicat des copropriétaires du 52 a fait assigner la SCI devant le tribunal de grande instance de Lyon, devenu le tribunal judiciaire de Lyon.

Par acte d’huissier de justice du 5 décembre 2013, la SCI a appelé en garantie la société Bihbat et son assureur, la MAAF.

Le 28 février 2018, le syndicat des copropriétaires du 52 a appelé en cause Maître [F], Maître [X] et la SCP Roland Agi et Jean-François Vial, aux droits de laquelle vient la selarl Agi, Jourdan, Lorbat-Favier (les notaires), ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6].

Par jugement du 22 avril 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a :

– constaté la péremption de l’instance à l’égard de la société Bibhat,

– condamné la SCI à payer au syndicat des copropriétaires du 52 la somme de 480 euros à titre de dommages et intérêts pour la réfection de la fixation du système d’évacuation des eaux pluviales le long du mur jouxtant la copropriété du [Adresse 7],

– condamné la SCI à payer au syndicat des copropriétaires du 52 la somme de 2 540 euros à titre de dommages et intérêts pour la pose de l’enduit sur le mur reconstruit en limite de propriété entre le [Adresse 6] et le [Adresse 7] et condamné la MAAF à relever et garantir la SCI de cette condamnation,

– condamné le syndicat des copropriétaires du 52 à payer 1 500 euros aux notaires, d’une part, ainsi qu’une somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires du 50 bis, d’autre part, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté toutes les autres demandes des parties,

– condamné le syndicat des copropriétaires du 52 aux entiers dépens de l’instance, sauf les dépens concernant M. [V] qui les conservera à sa charge.

Par déclaration du 21 juin 2021, le syndicat des copropriétaires du 52 a relevé appel du jugement, intimant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], les notaires et la SCI.

Par acte d’huissier de justice du 18 octobre 2021, cette dernière a assigné en appel en cause provoqué la MAAF.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 23 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires du 52 demande à la cour de :

– confirmer le jugement en ce qu’il :

l’a déclaré recevable dans ses demandes concernant les servitudes,

a déclaré valable la convention du 7 novembre 2007,

– reformer le jugement en ce qu’il a :

rejeté la demande d’organisation d’une nouvelle expertise judiciaire,

rejeté ses demandes au titre du non-respect des servitudes,

minoré sa demande tendant à obtenir des dommages et intérêts ensuite de l’effondrement du mur,

rejeté ses demandes relatives aux fins de travaux ou mise en conformité ou d’appel en garantie,

l’a condamné au paiement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance,

et statuant de nouveau par l’effet dévolutif de l’appel,

– juger que son action est recevable,

avant-dire droit,

– designer tel expert avec pour mission de :

se rendre sur les lieux,

prendre connaissance des documents de la cause,

dire si les ouvrages concernés sont des parties privatives ou des parties communes,

vérifier si le mur reconstruit comprend un dispositif d’évacuation des eaux pluviales réalisé dans les règles de l’art,

vérifier la hauteur de l’ensemble des ouvrages réalisés en limite de copropriété, les décrire, et dire s’ils respectent la hauteur maximale de 5,10 mètres prévue en limite séparative par la convention du 7 novembre 2007,

vérifier si les différentes pentes de la toiture, en tous points A à D, et particulièrement au niveau de chaque décroché, respectent la pente maximale de 28% autorisée aux termes de la convention du 7 novembre 2007,

dire, compte-tenu de la détermination de la ligne de hauteur maximum prévue à la convention du 7 novembre 2007, si la construction la dépasse, sur toute sa longueur, notamment aux faîtes des décrochés de la toiture,

indiquer la nature et le coût des travaux à réaliser pour rendre la construction conforme aux termes de la convention du 7 novembre 2007,

donner son avis sur les préjudices qu’il a subis, en ce compris, en cas d’annulation des servitudes instituées par la convention du 7 novembre 2007,

sur le fond,

– dire et juger que les parties ont convenu de la constitution de deux servitudes, une servitude d’altius non tolendi, une servitude non aedificandi,

– dire et juger la convention du 7 novembre 2007 valablement formée et opposable,

– condamner, in solidum, la SCI et le syndicat des copropriétaires du 50 bis à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de 4 300 euros au titre des frais avancés pour la réalisation du crépis et la reprise des chenaux et la reprise complémentaire du mur,

– condamner, in solidum, la SCI et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à mettre le bâtiment en conformité avec les servitudes instituées par l’acte du 7 novembre 2007 et notamment :

rétablir une pente constante de toute la toiture n’excédant pas 28% depuis le faîtage jusqu’au mur séparatif avec la copropriété du [Adresse 7], aux points A, B, C et D, lequel mur ne devra pas, par ailleurs, dépasser une hauteur de 5, 10 mètres en tous points,

reculer l’implantation du bâtiment dans sa partie sud-ouest pour l’implanter sur le point figurant sous la lettre G au plan établi par le géomètre sapiteur, M. [O],

– condamner la SCI à réaliser, à ses frais, les travaux d’installation d’un dispositif d’évacuation des eaux pluviales en limite de propriété, conformément au permis, dans les règles de l’art, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

– prononcer les condamnations sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la notification du jugement à intervenir,

subsidiairement, dans l’hypothèse où la destruction venait à ne pas être ordonnée,

– dire et juger que la SCI et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ont commis des fautes de nature à engager leur responsabilité, en ne respectant pas les servitudes instituées par la convention du 7 novembre 2007,

– dire et juger que le positionnement de cet immeuble a une incidence sur la vue directe à l’immeuble et son ensoleillement,

– dire et juger qu’il subit un préjudice certain,

en conséquence,

– condamner in solidum, la SCI et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à lui payer la somme de 75 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des infractions aux servitudes instituées par la convention du 7 novembre 2007,

dans l’hypothèse où les servitudes seraient jugées nulles,

– constater le manquement des notaires à leur obligation de prudence et de diligence et à leur obligation d’établir un acte efficace,

en conséquence,

– dire et juger que les notaires ont commis une faute dans l’exercice de leurs fonctions,

– condamner in solidum les notaires à lui payer la somme de 75 000 euros à titre de dommages et intérêts,

en tout état de cause,

– constater la résistance abusive de la société études coordination et transaction,

en conséquence,

– condamner la SCI à lui la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêt réparant le préjudice causé par la résistance abusive de cette société,

– condamner, in solidum, la SCI, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et les notaires à lui payer la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance non compris dans les dépens,

– condamner in solidum, la SCI, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et les notaires aux entiers dépens de première instance, qui comprendront les frais d’expertise taxés à la somme de 3 500 euros,

– débouter la SCI, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et les notaires de leurs demandes, fins et conclusions, en ce qu’elles seraient dirigées à son encontre.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 12 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] demande à la cour de :

à titre principal,

– confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

à titre subsidiaire,

– condamner la SCI à le relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

– condamner la SCI à prendre en charge l’intégralité des coûts des travaux et de leurs conséquences matérielles et financières à l’égard des occupants et des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6],

dans tous les cas,

– condamner le syndicat des copropriétaires du 52 à lui verser la somme complémentaire de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner le même aux entiers dépens d’instance et d’appel distraits au profit de la Selarl David Jaboulay, avocat sur son affirmation de droit.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 9 décembre 2022, la SCI demande à la cour de :

– rejeter les demandes formées par l’appelant et confirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes au titre de la nouvelle expertise, du non-respect des servitudes, des indemnités sollicitées au titre des servitudes et du mur reconstruit,

à défaut,

à titre principal, concernant les demandes du syndicat des copropriétaires du 52,

– constater que les servitudes conventionnelles instituées selon acte notarié en date du 7 novembre 2007enregistré aux minutes de Maître [X] sont dépourvues d’objet certain,

– constater qu’elle n’est pas propriétaire du fonds débiteur de la servitude et ne pouvait en conséquence ni créer seule ni respecter un droit réel sur la parcelle DY [Cadastre 5],

en conséquence,

– prononcer la nullité des servitudes susvisées qui ne sauraient conférer le bénéfice d’un droit réel au fonds dominant,

– à défaut de constater la nullité des servitudes, dire et juger que le syndicat demandeur ne justifie pas de désordres et/ou de préjudice en lien avec les servitudes, ni de la qualité du défendeur,

– rejeter les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du 52,

– subsidiairement, dire et juger la demande de démolition disproportionnée avec le prétendu non-respect des servitudes alléguées,

à titre subsidiaire,

– constater que la société Bihbat, assurée par la MAAF, était chargée d’une mission de maîtrise d”uvre et d’entrepreneur général,

– constater que la même n’a pas satisfait à son obligation de résultat en s’abstenant de vérifier la compatibilité des plans, cotes et dessins avec les termes de la servitude d’altius non tolendi et de non aedificandi,

– constater que la société Bihbat est à l’origine de l’effondrement du mur mitoyen survenu le 25 février 2008 et qu’elle a reconnu sa responsabilité en reconstruisant le mur à ses frais,

– constater que les notaires rédacteurs ont engagé leur responsabilité professionnelle lors de la rédaction de l’acte de servitude, objet des demandes du syndicat,

en conséquence,

– condamner la MAAF à la relever et garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre du fait des agissements, erreurs et abstentions de son assuré Bihbat lors de l’exécution du chantier,

– condamner in solidum les notaires à la relever et garantir des conséquences pécuniaires découlant des condamnations prononcées au titre d’un non-respect des servitudes grevant la parcelle DY [Cadastre 5] et de leurs conséquences pécuniaires sur la mise en conformité du bâtiment,

– condamner in solidum l’appelant, la MAAF et les notaires à lui verser une indemnité de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens d’instance et d’appel dont distraction au profit de la Selarl Duflot et associés, Maître Duflot, avocat sur son affirmation de droit.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 25 novembre 2021, les notaires demandent à la cour de :

– confirmer le jugement en ce qu’il les a exonérés de toutes responsabilités,

– juger que le syndicat des copropriétaires du 52 et la SCI sont défaillants dans la démonstration d’une faute des notaires directement génératrice pour eux d’un préjudice indemnisable,

– débouter le syndicat des copropriétaires du 52 et la SCI de l’intégralité de leurs prétentions en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre,

– condamner le syndicat des copropriétaires du 52 à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SAS Tudela & associés sur son affirmation de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 22 novembre 2021, la MAAF demande à la cour de :

– déclarer irrecevable l’appel formé à son encontre comme tardif,

– réformer le jugement en ce qu’il a déclaré l’action du syndicat des copropriétaires du 52 recevable et l’a condamnée à relever et garantir la SCI,

et, statuant à nouveau sur ces deux points,

– déclarer irrecevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires,

en conséquence,

– dire et juger sans objet l’appel en garantie régularisé par la SCI à son encontre,

– dire et juger que l’appel en garantie formé à son encontre est irrecevable et infondé en droit comme en fait,

– la mettre purement et simplement hors de cause,

pour le surplus,

– confirmer le jugement entrepris,

– débouter la SCI et toute autre partie, de l’ensemble des demandes, fins et conclusions formées à son encontre, comme irrecevables et infondées en droit comme en fait,

en tout état de cause,

– condamner le syndicat des copropriétaires du 52 ou qui mieux le devra à lui verser la somme de 5 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance dont distraction sera faite au profit de Maître Colomb, Athos SCP Edith Colomb, avocats, avocat sur son affirmation de droit.

Par une ordonnance du 20 janvier 2022, le conseiller de la mise en état de la 1ère chambre civile B de la cour a :

– rejeté la demande tendant à déclarer irrecevable l’appel provoqué formé par la SCI à l’encontre de la MAAF par assignation du 18 octobre 2021,

– condamné la MAAF à payer à la SCI la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’incident.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 décembre 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de constatations qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques. Il en est de même pour les demandes tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

La cour ajoute que l’irrecevabilité de l’appel provoqué soulevée par la MAAF a été rejetée par l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 20 janvier 2022, laquelle n’a pas été déférée à la cour.

1. Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires du 52

Le syndicat des copropriétaires du 52 sollicite la confirmation du jugement qui l’a déclaré recevable en ses demandes relatives aux servitudes. Il fait valoir essentiellement :

– qu’il a qualité pour agir au titre de la convention de servitude de 2007 à laquelle il est partie;

– qu’il n’est pas partie à l’accord du 15 mars 2006 de sorte qu’il ne lui est pas opposable ; que M. [V] n’a jamais reçu mandat pour représenter le syndicat des copropriétaires et la SCI ne peut valablement arguer d’un mandat apparent ;

– qu’en tout état de cause, l’action est fondée sur le non-respect de la convention de servitudes postérieure à l’attestation du 15 mars 2006 de sorte qu’à la date de l’attestation, le syndicat des copropriétaires ne pouvait renoncer à exercer des droits qui n’existaient pas;

– que l’action dirigée contre la SCI est recevable dès lors, d’une part, que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] a été appelé dans la cause et, d’autre part, que l’action visant à sanctionner l’empiétement matériel est recevable lorsqu’elle est exercée contre l’auteur de l’empiétement pris en sa qualité de maître de l’ouvrage, peu important qu’il ne soit plus le propriétaire actuel.

La SCI réplique que l’action du syndicat des copropriétaires du 52 est irrecevable. Elle fait valoir essentiellement :

– que le syndicat des copropriétaires du 52 était représenté à l’accord du 15 mars 2006 par M. [V] intervenant à la fois à titre personnel et en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires ; qu’il importe peu que M. [V] n’ait pas disposé de mandat conforme dès lors que son mandat apparent ne faisait aucun doute ;

– que le syndicat des copropriétaires du 52 ne peut valablement soutenir que son action est recevable au motif qu’elle ne pouvait renoncer à une action future dès lors que l’objet d’une transaction est précisément de renoncer à mettre en ‘uvre des droits et actions futurs ;

– que la parcelle DY n°[Cadastre 5] étant la propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la SCI ne dispose pas de droits réels sur cette parcelle lui permettant de créer des servitudes et de les respecter, de sorte que l’action dirigée contre elle est irrecevable.

Les notaires, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et la MAAF s’associent aux arguments tendant à l’irrecevabilité de l’action développés par la SCI.

Réponse de la cour

C’est par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires du 52, retenant, d’une part, que l’acte du 15 mars 2006 a été signé par un des copropriétaires, sans qu’il soit justifié de ce qu’il ait eu une quelconque qualité pour engager le syndicat, d’autre part, qu’une renonciation à former tous recours sur un projet de construction, faite en mars 2006, ne peut entraîner renonciation à solliciter le respect d’un droit non encore né, tel qu’un droit réel consenti par acte authentique postérieurement à la renonciation, telles que les servitudes consenties par l’acte notarié de 2007, enfin, que l’irrecevabilité tirée du défaut de qualité pour défendre, au prétexte que celle-ci n’appartiendrait qu’au syndicat des copropriétaires, propriétaire du fonds servant, est couverte par l’appel en cause de celui-ci en cours de procédure.

Pour confirmer le jugement sur ce point, la cour ajoute que les intimés ne sont pas fondés à se prévaloir de la théorie du mandat apparent, alors que seul le syndic en exercice peut valablement représenter le syndicat des copropriétaires, à l’exclusion du conseil syndical ou de l’un de ses membres, de sorte que les signataires de l’acte du 15 mars 2006 ne pouvaient légitimement croire à l’étendue des pouvoirs de M. [V], présenté comme « délégué syndical ».

2. Sur le moyen tiré de l’inopposabilité du rapport d’expertise

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] soutient que le rapport d’expertise ne lui est pas opposable dès lors qu’il n’a jamais été convoqué aux réunions d’expertise et que le rapport ne lui a pas été communiqué ; que ce n’est que le 28 février 2018, soit six ans après le dépôt du rapport d’expertise, qu’il a été appelé à la cause pour que les opérations d’expertise lui soient déclarées opposables.

Le syndicat des copropriétaires du 52 réplique qu’il a régulièrement assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et que l’ordonnance de référé du 13 décembre 2010 a été rendue contradictoirement à son égard ; que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] était représenté aux opérations d’expertise tel que cela ressort des comptes rendus qui mentionnent les parties présentes ;qu’il a été destinataire du pré-rapport d’expertise et n’a pas entendu formuler d’observations.

Réponse de la cour

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] apparaît particulièrement mal fondé à soulever l’inopposabilité à son égard du rapport d’expertise alors que l’ordonnance de référé du 13 décembre 2010 ordonnant la mesure d’expertise a été rendue à son contradictoire, qu’il ressort du rapport de l’expert que le syndicat était représenté aux opérations d’expertise par son syndic et son avocat, et qu’un pré-rapport a été adressé le 7 mai 2012 à ce dernier, l’expert notant expressément, en page 7 de son rapport, que par dire du 22 mai 2012, le conseil du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] a précisé qu’il « n’a pas d’observations à formuler sur son pré-rapport ».

Aussi convient-il de rejeter le moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires du 50 bis et tiré de l’inopposabilité à son égard du rapport d’expertise.

3. Sur la demande de nouvelle expertise

Le syndicat des copropriétaires du 52 sollicite l’organisation d’une nouvelle expertise judiciaire, faisant valoir :

– qu’il convient de constater l’humidité apparue dans l’appartement de M. [V], de constater l’état du mur, de déterminer les causes de l’humidité et de préconiser les reprises de nature à mettre fin aux désordres ; qu’il verse au débat un devis établi par un professionnel qui a constaté de l’humidité dans l’appartement de M. [V] (sa pièce 36);

– qu’alors que l’examen du dispositif d’évacuation des eaux pluviales était expressément compris dans la mission de l’expert, pour avoir été demandé aux termes de son acte introductif d’instance aux fins de désignation d’un expert judiciaire, l’expert n’a pas procédé à cet examen et n’a donc n’a pas intégralement accompli sa mission ;

– que le rapport d’expertise est incomplet s’agissant de la hauteur en limite et pente de toit; que l’expert conclut qu’il n’était pas possible de faire autrement que d’avoir une pente de 28,5% alors que des solutions destinées à rendre l’ouvrage conforme à la servitude étaient envisageables.

La SCI réplique :

– que la demande de nouvelle expertise est tardive et injustifiée ;

– que l’examen du dispositif d’évacuation des eaux n’entrait pas dans la mission de l’expert;

– que ce dernier s’est parfaitement prononcé sur la nature des travaux à entreprendre, considérant que la pente du toit était bien calculée et qu’il n’y avait pas de désordres mais détaillant tout de même les travaux nécessaires si le tribunal devait considérer qu’il y avait infraction aux servitudes ;

– que la demande de nouvelle expertise ne peut pas être justifiée par la prétendue présence d’humidité dans l’appartement de M. [V], laquelle n’est pas démontrée.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et la MAAF concluent au rejet de la demande de nouvelle expertise et s’associent aux arguments développés par la SCI.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que le tribunal a rejeté la demande d’une nouvelle expertise.

Le syndicat des copropriétaires du 52 ne fait valoir en cause d’appel aucun élément de fait ou de droit de nature à remettre en cause la décision rendue par les premiers juges au terme d’une analyse approfondie des faits et d’une exacte application du droit, par des motifs pertinents que la cour adopte sans qu’il soit utile de les paraphraser.

Pour confirmer la décision sur ce point, la cour ajoute simplement que l’appelant soutient à tort que l’examen du dispositif d’évacuation des eaux pluviales était compris dans la mission de l’expert, pour avoir été demandé par lui aux termes de son acte introductif d’instance aux fins de désignation d’un expert judiciaire, alors qu’en application de l’article 265 du code de procédure civile, l’étendue de la mission de l’expert est fixée souverainement par le juge au terme de la décision qui ordonne l’expertise et qu’en l’espèce, l’ordonnance de référé du 13 décembre 2010 ne donnait pas mission à l’expert d’examiner le dispositif d’évacuation des eaux pluviales.

4. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires du 52 au titre du non-respect des servitudes

Le syndicat des copropriétaires du 52 sollicite la réformation du jugement qui a rejeté ses demandes au titre du non-respect des servitudes. Il fait valoir :

– que le non-respect de la servitude résulte du fait que la SCI n’a pas maintenu son projet initial pour en déployer un autre ;

– que l’expert a relevé que les prescriptions de la convention de servitude n’ont pas été respectées puisque la pente mesurée est de 28,5% alors que la convention prévoyait une pente de 28% ; que les développements de l’expert pour conclure à l’absence de désordre du fait du non-respect de la pente de la toiture sont contestables ; qu’il n’appartenait pas à l’expert d’interpréter la convention de sorte qu’il ne pouvait retenir que les limites fixées par la convention ne pouvaient être techniquement respectées ;

– que le non-respect de la hauteur de la toiture lui cause un préjudice lié à une perte d’ensoleillement ;

– que l’expert a retenu une discordance entre les distances prévues par le texte de la convention prévoyant la servitude non aedificandi et le plan joint ; que la convention n’a pas été respectée et que la réalité de l’empiétement est certaine ;

– que le respect d’un droit réel n’impose pas la démonstration d’un préjudice ou d’un désordre;

– qu’en suite du non-respect de la servitude, les ouvrages non-conformes doivent être démolis.

La SCI soutient :

– que l’écart de 0,5% dans la pente du toit n’est pas suffisamment probant pour établir avec certitude une infraction aux obligations établies par la servitude ; qu’il n’est pas constitutif d’un désordre dès lors qu’il est marginal et ne cause aucun préjudice au syndicat des copropriétaires du 52 ;

– que les relevés du sapiteur conduisant à dire que la construction empiète probablement sur la bande de la servitude non aedificandi sont imprécis ; que l’expert judiciaire et son sapiteur ont été incapables de donner une estimation de la surface qui serait susceptible d’empiéter sur la bande, de sorte qu’un empiétement ne peut pas être établi avec certitude ;

– que la demande de démolition doit être rejetée dès lors qu’elle n’est soutenue par aucun élément de preuve indiscutables et qu’elle se heurte au principe de proportionnalité ;

– que la demande de démolition dirigée à l’encontre de la SCI doit encore être rejetée dès lors qu’elle n’est pas propriétaire de la construction litigieuse qui appartient au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6].

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] fait valoir :

– que le rapport d’expertise doit être homologué ;

– que l’expert a conclu à juste titre que les éventuels travaux relatifs à la remise en état des lieux de manière à respecter la servitude non aedificandi seraient disproportionnés ; que si des travaux de mise en conformité devaient être ordonnés, l’intégralité de leur coût et les conséquences préjudiciables aux copropriétaires devraient être pris en charge par la SCI.

La MAAF fait valoir que l’expert conclut à l’absence de désordres de sorte que les demandes du syndicat des copropriétaires du 52 doivent être rejetées.

Réponse de la cour

A titre liminaire, la cour observe que la SCI sollicite à titre principal la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du 52 de ses demandes au titre du non-respect des servitudes, sa demande tendant à voir prononcer la nullité de ces dernières n’étant formée qu’« à défaut » de confirmation du jugement sur ce point.

Il ressort du rapport d’expertise que la hauteur en limite parcellaire mesurée par le sapiteur géomètre (5,04 m) est conforme à la servitude non altius tollendi qui limite la hauteur du mur de séparation à 5,10 m du sol et que la hauteur du faîtage mesuré par le sapiteur (7,95 m) est exactement conforme à la servitude.

En ce qui concerne la pente du toit, si l’expert a mis en évidence un écart de 0,5 % supérieur à la convention (28,5 % au lieu de 28 %), les premiers juges ont retenu à juste titre que cet écart est dans les marges d’erreur incompressibles en matière de construction.

La cour ajoute que ce faible écart n’entraîne aucune perte de vue ou d’ensoleillement pour le fonds dominant et est sans incidence pour celui-ci puisque les hauteurs maximales du mur séparatif et du faîtage ont bien été respectées.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a considéré que l’intention des parties a été respectée.

S’agissant de la servitude non aedificandi, le tribunal a exactement déduit du rapport d’expertise l’existence d’une marge d’erreur résultant des difficultés pour situer exactement l’assiette de la servitude et de l’incertitude quant à l’exactitude du plan de 1974, et a considéré à juste titre que l’écart constaté par l’expert et le sapiteur, inférieur à cette marge d’erreur, ne permet pas de considérer que la servitude n’a pas été respectée, aucun élément n’établissant, en outre, un déficit de vue ou de lumière.

Au vu de ce qui précède, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du 52 de ses demandes de mise en conformité du bâtiment avec les servitudes et, subsidiairement, de dommages-intérêts.

5. Sur la demande de dommages-intérêts au titre des frais de reprise du mur

Le syndicat des copropriétaires du 52 soutient qu’à la suite de l’effondrement du mur séparatif, la SCI n’a procédé que partiellement à la reprise des désordres puisqu’elle n’a pas réalisé l’enduit du mur du côté du [Adresse 7], n’a pas procédé à la pose de chenaux conformes et n’a pas prévu de système d’évacuation, ce qui a entraîné des désordres dans des lots du rez-de-chaussée. Il estime que la responsabilité de la SCI est acquise, tout comme celle du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sur le fondement de l’article 681 du code civil. Il sollicite leur condamnation in solidum à lui payer 4 300 euros au titre des frais avancés pour la réalisation du crépi, pour la reprise des chenaux et la reprise complémentaire du mur.

La SCI conclut au rejet de demande. Elle confirme avoir reconnu sa responsabilité dans l’effondrement du mur mitoyen et avoir accepté de faire ériger un nouveau mur, consentant même à mettre en ‘uvre des chéneaux et un enduit qui n’existaient pourtant pas sur le mur effondré. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires du 52 n’ayant jamais donné son accord pour que les entreprises pénètrent sur son fonds, il n’est pas fondé à se plaindre de la non-conformité des travaux de reprise. Elle reproche enfin au syndicat des copropriétaires du 52 d’être intervenu sur les ouvrages lui appartenant sans autorisation.

Réponse de la cour

Il ressort du rapport d’expertise que « l’effondrement du mur mitoyen a pour origine un manque de précaution lors de la réalisation de la cour en décaissé de 1,50 m au droit d’un mur dont les fondations sont peu profondes, voire inexistantes ».

Comme l’a retenu le tribunal, la SCI ne conteste pas sa responsabilité qui emporte pour elle l’obligation de reconstruire le mur dans sa partie effondrée selon les règles de l’art et à l’identique du mur antérieur.

Dans un courrier officiel du 5 juin 2012, le conseil de la SCI a indiqué au conseil du syndicat des copropriétaires du 52 être toujours dans l’attente de l’autorisation de ce dernier de pénétrer dans l’emprise de la copropriété pour achever les travaux comportant la pose de chéneaux et la réalisation d’un crépi sur le mur.

Par lettre officielle du 15 février 2013, le conseil du syndicat des copropriétaires du 52 a dénoncé une installation de chéneaux totalement défectueuse.

La SCI reconnaissant que les chéneaux réalisés l’ont été à titre provisoire et ne contestant pas les malfaçons, même si elle en impute la responsabilité à l’inertie du syndicat des copropriétaires du 52, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné la SCI à payer au syndicat des copropriétaires du 52 la somme de 480 euros au titre des frais de remise en état des chéneaux.

Ajoutant au jugement, la cour condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], tenu en application de l’article 681 du code civil de s’assurer que les eaux pluviales ne s’écoulent pas sur le fond de son voisin, au paiement de cette somme.

Le jugement est encore confirmé en ce qu’il a condamné la SCI à payer au syndicat des copropriétaires du 52 la somme de 2 540 euros exposée pour la réalisation du crépi selon facture du 3 mai 2014. Dans la mesure où il ressort des pièces du dossier que le mur détruit était pourvu d’un enduit que la responsabilité de la destruction de celui-ci incombe à la SCI, à l’exclusion du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], il n’y a pas lieu à condamnation in solidum de ce chef.

Enfin, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du 52 de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 1 280 euros, dès lors, d’une part, que cette demande concerne le lot privatif d’un copropriétaire, d’autre part, que la preuve des désordres allégués (humidité) n’est pas rapportée.

6. Sur la demande d’installation d’un dispositif d’évacuation des eaux pluviales en limite de propriété

Aucun élément du dossier ne permettant de confirmer l’allégation du syndicat des copropriétaires du 52 selon laquelle la destruction du mur a entraîné celle des dispositifs recueillant les eaux pluviales, l’appelant ne peut qu’être débouté de ce chef de demande. Le jugement est confirmé sur ce point.

7. Sur les appels en garantie

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné la MAAF, assureur de la société Bihbat, à relever et garantir la SCI des condamnations mises à sa charge, l’effondrement du mur étant imputable à cet entrepreneur qui a imprudemment et sans précaution décaissé au pied du mur, alors que les fondations de celui-ci étaient peu profondes, voire inexistantes.

La condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] au paiement des frais de reprise des chéneaux étant fondée sur les dispositions de l’article 681 du code civil, indépendamment de toute faute de la SCI, il n’y a pas lieu, en revanche, de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires d’être relevé et garanti par la SCI.

Enfin, en l’absence d’annulation de la convention de servitudes, la demande en garantie dirigée contre les notaires est sans objet. Le jugement est confirmé sur ce point.

8. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires du 52 à payer aux notaires la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance.

Il est infirmé pour le surplus de ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

La SCI, qui succombe pour partie, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise taxés à la somme de 3 500 euros, et à payer au syndicat des copropriétaires du 52 la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La MAAF est condamnée à la relever et garantir de cette condamnation.

Le syndicat des copropriétaires du 52 est condamné à payer aux notaires la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont dû engager en cause d’appel.

Compte tenu de la solution donnée au litige en appel, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] est débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Tudela & associés et la selarl David Jaboulay, avocats, qui en ont fait la demande, sont autorisées à recouvrer directement à l’encontre de la SCI Etudes Coordination et Transaction les dépens dont elles auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] aux entiers dépens de l’instance, à l’exception des dépens concernant M. [V], et à payer la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] in solidum avec la SCI Etudes Coordination et Transaction, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 480 euros au titre des frais de remise en état des chéneaux,

Condamne la SCI Etudes Coordination et Transaction à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la MAAF à relever et garantir la SCI Etudes Coordination et Transaction de cette condamnation,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer à la selarl Agi, Jourdan, Lorbat-Favier la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de sa demande sur le même fondement,

Condamne la SCI Etudes Coordination et Transaction aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais d’expertise taxés à la somme de 3 500 euros,

Autorise la SAS Tudela & associés et la selarl David Jaboulay à recouvrer directement à l’encontre de la SCI Etudes Coordination et Transaction les dépens dont elles auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT