COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-2

ARRÊT AU FOND

DU 19 JANVIER 2023

N°2023/23

Rôle N° RG 22/12386 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKAPU

SCI AUSTERLITZ

C/

[V] [S] épouse [X]

S.C.P. BR ASSOCIES

SA CRÉDIT FONCIER DE FRANCE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Roselyne SIMON-THIBAUD

Me Karine DABOT RAMBOURG

Me Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’AIX-EN-PROVENCE en date du 02 Septembre 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 22/01101.

APPELANTE

SCI AUSTERLITZ

au capital de 304.90 euros, immatriculée au RCS d’AIX EN PROVENCE sous le numéro 322 993 478, dont le siège social est sis [Adresse 9], domiciliée chez Monsieur [R] [L], [Adresse 1],

représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de Me Philippe KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES

Madame [V] [S] épouse [X],

demeurant [Adresse 2]

défaillante

S.C.P. BR ASSOCIES

prise en la personne de Maître [U] [N] et/ou Maître [E] [M], ès qualités de liquidateur judiciaire de la Société AUSTERLITZ, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée et assistée de Me Karine DABOT RAMBOURG de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SA CRÉDIT FONCIER DE FRANCE

S.A. à Conseil d’Administration, immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro B 542 029 848, agissant en sa qualité de Contrôleur de la Liquidation Judiciaire ouverte à l’encontre de la S.C.I. AUSTERLITZ, dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège

représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Michèle LIS-SCHAAL, Président de chambre, et Madame Agnès VADROT, Conseiller, chargées du rapport.

Madame Agnès VADROT, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Michèle LIS-SCHAAL, Président de chambre

Madame Muriel VASSAIL, Conseiller

Madame Agnès VADROT, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2023.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2023.

Signé par Madame Michèle LIS-SCHAAL, Président de chambre et Madame Chantal DESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par jugement en date du 30 juin 2011, le tribunal de Grande Instance d’Aix en Provence a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la SCI AUSTERLITZ.

Par requête en date du 30 juillet 2021, la SCP BR & ASSOCIES, en sa qualité de mandataire liquidateur, a sollicité l’autorisation de procéder à la vente suivant les formalités prescrites en matière de saisie immobilière du bien immobilier situé [Adresse 4] cadastré section AL n°[Cadastre 5] pour 2 a 76 ca et [Cadastre 6] pour 6a et 54ca, consistant en un hangar avec un emplacement de stationnement couvert (lot n°10).

Par requête en date du 17 décembre 2021, la SCP BR & ASSOCIES a sollicité l’examen de l’offre d’acquisition amiable de Madame [V] [S] épouse [X], copropriétaire au sein du même immeuble moyennant le prix de 150 000€.

Les deux requêtes ont été jointes.

Dans le cadre de cette procédure, la SCI AUSTERLITZ a demandé que Monsieur [W], qui dans un rapport d’expertise déposé le 15 octobre 2021 avait estimé la valeur vénale de ce bien dépendant de l’actif de la procédure collective à une somme comprise entre 140 000 et 160 000€, soit à nouveau désigné avec pour mission d’actualiser la valeur vénale de l’immeuble.

Par ordonnance en date du 11 mars 2022, le juge commissaire a fait droit à sa demande.

Monsieur [W] a déposé son rapport complémentaire le 19 mai 2022. Il a retenu une valeur de réalisation identique à celle fixée dans son rapport initial.

La SCI AUSTERLITZ, invoquant le non respect du principe du contradictoire, a sollicité l’annulation du rapport d’expertise ainsi qu’une expertise complémentaire.

Par ordonnance en date du 2 septembre 2022, le juge commissaire du tribunal judiciaire d’Aix en Provence a débouté la SCI AUSTERLITZ de l’ensemble de ses prétentions et a autorisé la SCP BR & ASSOCIES à faire vendre aux enchères publiques le lot n°10.

Par déclaration en date du 14 septembre 2022, la SCI AUSTERLIZ a interjeté appel de cette décision.

Par requête déposée au RPVA en date du 21 septembre 2022, l’appelante a sollicité l’autorisation d’assigner à jour fixe. Il a été fait droit à sa demande selon ordonnance en date du 27 septembre 2022. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 9 novembre 2022.

En l’état de ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA en date du 03 octobre 2022 , auxquelles il est fait référence pour plus ample exposé des motifs, la SCI AUSTERLITZ demande à la cour de :

INFIRMER l’ordonnance du juge commissaire du 02 septembre 2022

Et statuant à nouveau,

ANNULER les rapports d’expertise de Monsieur [W]

DESIGNER un expert avec mission décrite dans le corps des conclusions, au frais de la liquidation judiciaire ou subsidiairement du concluant

DECLARER n’y avoir lieu à vente de gré à gré

SURSEOIR à statuer dans l’attente du rapport d’expertise et de la fixation de la créance du Crédit Foncier de France à l’égard des sociétés débitrices cautionnées par la SCI AUSTERLITZ

RESERVER les dépens

La SCI AUSTERLITZ soutient que l’expertise de Monsieur [W], qui a déposé un rapport complémentaire le 19 mai 2022 sans avoir jamais pris contact avec elle, doit être déclarée nulle au regard de la violation délibérée du principe du contradictoire et de l’absence de présentation d’un pré-rapport.

Elle relève que Monsieur [W] a maintenu la valeur vénale qu’il avait initialement fixée dans son premier rapport, et ce malgré l’évolution favorable des règles d’urbanisme, au double motif que l’augmentation de la surface par surélévation engendrerait la nécessité de démolir l’existant et que de toute façon s’agissant d’une copropriété un tel projet nécessiterait préalablement une scission de la copropriété et une assemblée générale le votant. Elle indique d’une part qu’aucun élément technique relatif à la surélévation n’est décrit pour justifier une telle conclusion et d’autre part que la scission transformant les lots de copropriété en parcelles indépendantes a déjà été soumise à l’assemblée générale laquelle a adopté cette résolution à l’unanimité de sorte que l’obstacle invoqué par l’expert -qui aurait pu obtenir ces informations s’il avait respecté le principe du contradictoire – n’existe plus.

Elle fait valoir qu’il est indispensable que les éventuels acheteurs dans le cadre de la vente aux enchères disposent d’éléments conformes à la réalité et sollicite en conséquence la désignation d’un nouvel expert soulignant qu’il n’existe pas d’urgence qui puisse s’y opposer, la liquidation judiciaire remontant à 2011 et Monsieur [W] ayant mis 9 ans pour déposer son premier rapport.

Elle ajoute qu’il y a un intérêt sérieux à surseoir à statuer dans l’attente du dépôt d’un nouveau rapport d’expertise et de la fixation de la créance définitive du Crédit Foncier de France ‘ avec lequel elle souhaite transiger – à l’égard des 4 sociétés débitrices principales, ce qui réduira d’autant le passif de ses cautions.

Par conclusions déposées et notifiées par le RPVA en date du 26 octobre 2022, auxquelles il est fait référence pour plus ample exposé des motifs, la SCP BR ASSOCIES es qualités de liquidateur de la SCI AUSTERLITZ demande à la cour, au visa des articles L621-9 et L642-18 du code de commerce, de:

DEBOUTER la SCI AUSTERLITZ de sa demande d’annulation des rapports d’évaluation

DEBOUTER la SCI AUSTERLITZ de sa demande de désignation d’un nouvel expert

DEBOUTER la SCI AUSTERLITZ de sa demande de sursis à statuer

DEBOUTER la SCI AUSTERLITZ de toutes ses demandes, fins et conclusions

CONFIRMER l’ordonnance rendue par Monsieur le Juge commissaire en date du 2 septembre 2022 en ce qu’elle ordonne la vente des biens sis à [Localité 8] cadastrés AL N°[Cadastre 5] pour 2 a 76 ca et [Cadastre 6] pour 6a et 54ca sis [Adresse 4] à savoir le lot n°10 consistant en un hangar avec un emplacement de stationnement couvert en très mauvais état aux enchères suivant les formalités prescrites en matière de saisie immobilière sur la mise à prix de 130 000€

CONDAMNER la SCI AUSTERLITZ à payer à la SCP BR & ASSOCIES la somme de 3000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC

DECLARER les dépens frais privilégiés de procédure.

La SCP BR & ASSOCIES rappelle à titre liminaire que la SCI AUSTERLITZ s’est engagée à accepter le principe d’une vente aux enchères tel que cela a été acté dans l’ordonnance du 11 mars 2022 désignant de nouveau Monsieur [W] en qualité d’expert.

Sur l’annulation demandée

La SCP BR & ASSOCIES s’oppose à la demande d’annulation du rapport déposé par Monsieur [W] au motif du non respect du principe du contradictoire rappelant que ce dernier a été désigné sur le fondement des dispositions de l’article L621-9 du code de commerce et qu’en matière de procédure collective les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile n’ont pas à être respectées.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, la SCI AUSTERLITZ a été sollicitée par Monsieur [W] lequel a du, par requête en date du 30 avril 2015, demandé la désignation d’un huissier de justice pour pouvoir entrer dans les lieux en raison des difficultés qu’il rencontrait pour procéder à sa mission.

Sur la valeur des biens objets de l’ordonnance

Elle s’étonne de ce que Monsieur [L], gérant de la SCI AUSTERLITZ, n’a jamais communiqué à l’expert les documents invoqués notamment la décision de l’assemblée générale qui serait intervenue en date du 28 juillet 2005 et aux termes de laquelle la scission de la copropriété aurait été approuvée. Elle relève par ailleurs que sur l’état hypothécaire versé aux débats n’apparaît aucune suppression de la copropriété telle que mentionnée par la SCI AUSTERLITZ dans le cadre de ses écritures.

Elle demande en conséquence à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise laquelle est parfaitement conforme aux éléments publiés auprès du service de la publicité foncière.

Sur le passif

L’intimée conteste enfin l’affirmation de la SCI AUSTERLITZ selon laquelle le montant du passif – s’élevant à 2 000 000 selon l’état versé aux débats – ne nécessiterait pas la vente de biens.

Elle précise que la créance du Crédit Foncier de France a été arrêtée par un arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence en date du 7 janvier 2021 à la somme de 1 763 488,85€ outre intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2007 et que la SCI AUSTERLITZ ne verse aux débats aucune pièce attestant de l’existence d’un accord avec le Crédit Foncier.

Par conclusions déposées et notifiées par le RPVA en date du 07 novembre 2022 , auxquelles il est fait référence pour plus ample exposé des motifs, la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE demande à la cour de’:

CONFIRMER en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par Monsieur le Juge commissaire le 2 septembre 2022.

La SA CREDIT FONCIER DE FRANCE fait valoir que la SCI AUSTERLITZ ne justifie pas des actes notariés signés ni de la publicité permettant de confirmer la réalisation du projet de scission envisagé et son opposabilité aux tiers’; que dans ces conditions elle doit être déboutée de son appel.

Elle soutient par ailleurs que compte tenu de l’importance du passif déclaré, la détermination de son étendue exacte est sans incidence sur la poursuite de la réalisation des actifs et notamment du hangar objet de l’ordonnance querellée’; que c’est donc à juste titre que le juge commissaire a rappelé que le sujet était «’hors débat’» dès lors que l’importance du passif n’était pas discuté’; que dans ces conditions et plus de 11 années après le jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire, la demande de sursis à statuer apparaît dilatoire.

Elle précise cependant’:

-qu’elle n’entend pas transiger avec la SCI AUSTERLITZ, les précédentes tentatives s’étant soldées par un échec

-qu’elle n’a reçu aucun prix au titre de la vente des 4 biens appartenant aux EURL MT 118 à 121 hypothéqués à son profit et dont Monsieur [L], associé unique desdites sociétés, est toujours le propriétaire

Madame [S] [V], qui a été assignée en date du 10 octobre 2022 par dépôt à l’étude, est défaillante.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation des rapports de Monsieur [W]

L’article L621-9 du code de commerce dispose que lorsque la désignation d’un technicien est nécessaire, seul le juge commissaire peut y procéder en vue d’une mission qu’il détermine, sans préjudice de la faculté pour le tribunal prévue à l’article L621-4 de désigner un ou plusieurs experts.

Il est constant que Monsieur [W] a été désigné, initialement et de manière complémentaire, par le juge commissaire sur le fondement des dispositions susvisées aux fins de procéder à l’évaluation du bien immobilier sis à [Localité 8] cadastré AL [Cadastre 5]-[Cadastre 6] lot n°10.

La mission que le juge commissaire peut, en application de l’article L621-9 du code de commerce, confier à un technicien n’est pas une mission d’expertise judiciaire soumise aux règles prévues en la matière par le code de procédure civile. Il s’en déduit que le technicien n’est pas tenu de procéder à un échange contradictoire sur les éléments qu’il a réunis, ni de communiquer ses conclusions avant le dépôt de son rapport.

Il n’est par ailleurs pas contesté que les éléments des rapports litigieux ont été soumis à la discussion contradictoire des parties dans le cadre de la première instance.

Il s’en suit que c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande d’annulation formée par la SCI AUSTERLITZ et fondée sur le défaut du respect du principe du contradictoire.

Sur la demande de désignation d’un expert

La SCI AUSTERLITZ justifie sa demande de désignation d’un expert par la nécessité de prendre en compte des éléments qui auraient été ignorés par Monsieur [W] notamment quant à la scission transformant les lots de copropriété en parcelles indépendantes.

Il convient de relever que les pièces versées aux débats ‘ identiques à celles produites en première instance ‘ ne permettent aucunement de confirmer la réalisation du projet de scission envisagé ni son opposabilité aux tiers.

C’est donc à juste titre que le juge commissaire a débouté la SCI AUSTERLITZ de sa demande de désignation d’un expert et conséquemment de sa demande de sursis à statuer dans l’attente d’un nouveau rapport.

Les arguments complémentaires développés par l’appelante au soutien de sa demande de sursis à statuer relativement à la fixation de la créance définitive du CREDIT FONCIER DE FRANCE sont inopérants, la Cour d’Appel d’Aix en Provence ayant dans un arrêt du 7 janvier 2021 fixé ladite créance au passif de la SCI AUSTERLITZ à la somme totale de 1 763 488,85€ outre intérêts au taux légal et le CREDIT FONCIER DE FRANCE ayant indiqué qu’il n’entendait aucunement transiger.

Sur la vente aux enchères publiques

Il résulte de ce qui précède et compte tenu de l’importance du passif de la SCI AUSTERLITZ – qui ne démontre aucunement la capacité qu’elle allègue à en régler l’intégralité – que c’est à juste titre que le juge commissaire a autorisé la SCP BR & ASSOCIES à faire vendre aux enchères publiques devant le juge de l’exécution le lot N°10.

L’ordonnance rendue par le juge commissaire du tribunal judiciaire d’Aix en Provence en date du 2 septembre 2022 sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens seront déclarés frais privilégiés de la procédure collective.

Au vu des circonstances de l’espèce, il serait inéquitable de laisser la SCP BR & ASSOCIES es qualité supporter l’intégralité des frais qu’elle a exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

La SCI AUSTERLITZ sera condamnée à lui verser la somme de 2000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et mis à disposition au greffe

CONFIRME en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge commissaire du tribunal judiciaire d’Aix en Provence en date du 2 septembre 2022

CONDAMNE la SCI AUSTERLITZ à payer à la SCP BR ASSOCIES es qualité la somme de 2000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

ORDONNE que les dépens soient employés en frais de la procédure collective

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE