XG/BE

Numéro 22/3730

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 2

Arrêt du 24 octobre 2022

Dossier : N° RG 22/00810 – N° Portalis DBVV-V-B7G-IE4T

Nature affaire :

Demande relative aux pouvoirs de gestion des biens indivis

Affaire :

[G] [A] épouse [P]

C/

[C] [A], [O] [A], [V] [D] [Y] [A] épouse [N]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 24 octobre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile,

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 12 Septembre 2022, devant :

Monsieur GADRAT, Président chargé du rapport,

assisté de Monsieur ETCHEBEST, faisant fonction de Greffier, présente à l’appel des causes,

Monsieur [B], en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur GADRAT, Président,

Madame MÜLLER, Conseiller,

Madame BAUDIER, Conseiller,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

Grosse délivrée le :

à :

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [G] [A] épouse [P]

née le 31 Janvier 1958 à [Localité 7] (64)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Me Sophie CREPIN de la SELARL LEXAVOUE PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de PAU

assistée de Me Vianney LE COQ de KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMES :

Monsieur [C] [A]

né le 30 Décembre 1962 à [Localité 7] (64)

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/2433 du 08/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Représenté par Me Emilie LEMIERE, avocat au barreau de BAYONNE

Monsieur [O] [A]

né le 21 Janvier 1954 à [Localité 7] (64)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [V] [D] [Y] [A] épouse TAUZIN – [K]

née le 27 Janvier 1957 à [Localité 7] (64)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentés par Me Jean-benoît SAINT-CRICQ, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 21 FEVRIER 2022

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE

RG numéro : 21/01529

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

M. [Z] [A] est décédé le 2 janvier 2018, laissant pour lui succéder ses 4 enfants, M. [O] [A], Mme [G] [A] épouse [P], M. [C] [A] et Mme [V] [A] épouse [N].

Il dépend de l’indivision successorale un ensemble immobilier situé à [Adresse 8] comprenant deux immeubles d’habitation ainsi que des dépendances à usage de resserre, atelier, cellier et débarras d’une surface totale de 17a 69ca.

Sur l’assignation à jour fixe délivrée le 25 août 2021 par M. [O] [A], M. [C] [A] et Mme [V] [A] épouse [N] à Mme [G] [A] épouse [P] au visa de l’article 815-5 du code civil, le tribunal judiciaire de Bayonne, par décision du 21 février 2022 a :

– dit n’y avoir lieu à médiation

– autorisé la vente de l’ensemble immobilier situé à [Adresse 8] et lieu-dit [Localité 9] cadastré section AE n°[Cadastre 1], section AE n°[Cadastre 2] d’une contenance totale de 17a et 69ca à la société SAGEC Sud Atlantique, ou tout autre personne morale dont elle serait actionnaire ou associée moyennant le prix de 2 500 000 euros suivant acte adressé par Me [E], notaire à [Localité 7]

– rejeté les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile

– condamné Mme [G] [A] épouse [P] aux dépens de la présente instance

Par déclaration transmise au greffe de la cour via le RPVA le 20 mars 2022, Mme [G] [A] épouse [P] a relevé appel de cette décision, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas contestés.

L’affaire a été fixée à bref délai en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile à l’audience des plaidoiries du 12 septembre 2022.

***

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe de la cour via le RPVA le 11 mai 2022, Mme [G] [A] épouse [P] demande à la cour de :

– infirmer la décision du tribunal judiciaire de Bayonne du 21 février 2022

statuant à nouveau

– avant dire droit, ordonner une mesure de médiation et laisser les frais à charge égale entre les membres de l’indivision

sur le fond

– débouter M. [O] [A], M. [C] [A] et Mme [V] [A] épouse [N] de toutes leurs demandes

à titre reconventionnel

– l’autoriser à vendre la propriété indivise à la société AFC Promotion selon promesse d’achat du 1er octobre 2021 au prix de 2 600 000 euros

– condamner les intimées au paiement d’une indemnité de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

– les condamner aux entiers dépens

Elle fait valoir en ce sens que :

– son refus d’accepter l’offre d’achat de la société SAGEC ne met aucunement en péril les intérêts de l’indivision

– l’urgence, retenue comme critère par le tribunal judiciaire dans la décision dont appel, n’est pas une condition visée par l’article 815-5 du code civil

– s’agissant des intérêts de l’indivision, le projet présenté par la société AFC Promotion préserve à la fois les intérêts moraux de l’indivision en ce que le site ne va pas être démoli (élément auquel elle est attachée s’agissant de la maison familiale) mais également les intérêts financiers puisque la promesse d’achat et de 100 000 euros supérieure à celle de la SAGEC

– son refus de signer la promesse d’achat de la société SAGEC ne porte donc pas atteinte aux intérêts de l’indivision

– bien au contraire, l’obstination de ses frères et s’ur à vouloir signer cette vente alors qu’un autre projet plus favorable leur est proposé met en péril les intérêts de l’indivision

– le projet SAGEC n’est pas très transparent car il résulte de la pièce 12 adverse que l’acquéreur serait en réalité non la société SAGEC mais la société Belin Promotion de Toulouse

– le tribunal n’a à aucun moment statué sur la mise en péril de l’indivision mais a procédé à un choix entre deux projets sur la base d’éléments qui ne sont d’ailleurs pas opérants, notamment l’obtention d’un permis de construire

– l’argument selon lequel l’offre de la société AFC Promotion serait moins intéressante fiscalement que celle de la société SAGEC n’est pas plus opérant à démontrer l’existence d’un péril pour l’indivision alors même qu’au surplus la société AFC Promotion a elle-même préparé deux projets dont l’un prévoyant également 50% de logements sociaux mais en conservant la dimension culturelle du projet avec notamment atelier d’artistes du Pays basque

– la société AFC Promotion a d’ailleurs adressé un courrier à chacun des indivises aires en ce sens le 3 décembre 2021

– la société AFC Promotion, qui n’avait pas déposé de demande de permis de construire pour ne pas paraître cavalier à l’égard des autres membres de l’indivision, déclare être prête à y procéder sur un projet comportant 50 % de logements sociaux

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe de la cour via le RPVA le 6 juin 2022, M. [O] [A] et Mme [V] [A] épouse [N] demandent à la cour de :

– se déclarer non saisie en l’absence d’effet dévolutif au vu de l’absence de mention des chefs du jugement critiqué

à titre subsidiaire au fond

– confirmer en son entier la décision dont appel

– débouter Mme [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions

– les autoriser à vendre, par acte qui sera dressé sous le rapport de Me [L] [E], notaire à [Localité 7], à la société SAGEC Sud Atlantique RCS 384009973, ou à tout autre personne morale dont la société SAGEC Sud Atlantique serait actionnaire ou associée, moyennant le prix principal de 2 500 000 euros, payable au comptant à la levée des conditions suspensives ordinaires, notamment la purge du droit de préemption urbain, la propriété indivise composée de la façon suivante :

– un premier corps de bâtiment dénommé maison [Localité 9] avec deux bâtiments, savoir l’un à usage d’habitation sur la rue [Localité 9], élevé d’un simple rez-de-chaussée avec grenier au-dessus et dépendances, l’autre à usage de resserre, ancien atelier, cellier et débarras, les terrains autour

– d’un deuxième ensemble bâti composé d’une maison d’habitation avec jardin

– le tout figurant au cadastre de la ville de [Localité 7], ection AE n°[Cadastre 1] lieu-dit [Localité 9] surface 12 a 69 ca, section AE n°[Cadastre 2] lieu-dit rue [Localité 9] surface 4 a 69 ca

– condamner la requise à leur payer une somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

– la condamner aux entiers dépens

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe de la cour via le RPVA le 9 juin 2022, M. [C] [A] demande à la cour de :

à titre principal

– se déclarer non saisie par les demandes de Mme [P] contenues dans ses conclusions d’appelante signifiées le 11 avril 2022 dès lors qu’elles ne figurent pas dans la déclaration d’appel

en conséquence

– confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à médiation et a autorisé la vente de l’ensemble immobilier à la société SAGEC

à titre subsidiaire

– débouter Mme [P] de l’intégralité de ses demandes

– confirmer le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à médiation et a autorisé la vente de l’immeuble à la société SAGEC

en toute hypothèse

– condamner Mme [P] à lui payer une somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

Au soutien de leurs conclusions respectives, les intimés invoquent les mêmes moyens, à savoir que :

– la déclaration d’appel vise exclusivement le dispositif de la décision rendue, sans véritablement expliquer quelles sont les chefs du jugement critiqués puisque, de façon laconique, cette déclaration se contente de reproduire ce dispositif alors que l’autorisation de vente n’est pas un chef du jugement critiqué mais la conséquence d’un raisonnement contenu dans les motifs qui n’est pas repris

– le refus de Mme [P] met bien en péril l’intérêt commun de l’indivision compte tenu de l’état de délabrement important de l’immeuble indivis constaté par acte du huissier du 2 février 2021 et du contrat d’assurance de l’immeuble qui exclut expressément les risques liés aux insectes xylophages et aux champignons lignivores

– le projet SAGEC est financièrement intéressant et abouti, le permis de construire ayant été obtenu le 16 novembre 2021 pour 20 logements dont 10 logements sociaux

– le projet alternatif qu’elle présente, s’il fait état d’une offre plus élevée, s’avère en réalité moins intéressant pour l’indivision sur un plan fiscal compte tenu du montant de la plus-value plus élevé qu’il engendrerait

– en effet, la promesse d’achat du 2 octobre 2021 ne porte que sur la construction de 30% de logements sociaux et le courrier du 3 décembre 2021 – auquel se réfère Madame [P] pour dire que la société AFC Promotion s’engagerait finalement elle aussi à réalisé 50% de logements sociaux – n’a pas valeur d’offre modificative ferme et définitive et ne contient aucun engagement clair à ce sujet

– au demeurant, Mme [P], dans le dispositif de ses conclusions, demande à être autorisée à vendre l’immeuble à la société AFC Promotion sur la base de l’offre notariée du 2 octobre 2021 et non sur la base d’une quelconque offre modificative qui résulterait du courrier litigieux

– c’est à la suite d’une simple erreur matérielle que figure le nom de la société Belin dans l’un des documents de calcul des plus-values, ce qui a déjà été corrigé dans les documents transmis depuis par le notaire, étant observé qu’en tout état de cause ce document n’avait aucune valeur contractuelle

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision entreprise et aux dernières conclusions régulièrement déposées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

sur l’effet dévolutif de l’appel

Il convient de rappeler que, selon l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

L’article 901 4° dudit code précise en outre que la déclaration d’appel doit contenir la mention des chefs du jugement critiqués.

Il est constant que les « chefs du jugement critiqués » sont les points tranchés dans le dispositif de ce jugement.

En l’espèce, la déclaration d’appel de Mme [G] [A] épouse [P] du 20 mars 2022 est ainsi libellée :

« l’appel tend à obtenir l’annulation de la décision déférée ou à tout le moins l’infirmation ou la réformation des chefs critiqués suivants :

‘ dit n’y avoir lieu à médiation

‘ autorise la vente de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 8] et lieu-dit [Localité 9] cadastré section AE numéro [Cadastre 1], section à numéro [Cadastre 2] du de contenance totale de 17 arts et 69 centiares à la société SAGEC Sud Atlantique ou à tout autre personne morale dont elle serait actionnaire ou associée, moyennant le prix de 2 500 000 euros, suivant acte adressé par Maître [E], notaire à [Localité 7]

‘ rejette les demandes de Madame [G] [A] épouse [P]

condamner Madame [G] [A] épouse [P] aux dépens de la présente instance »

En cela, la déclaration d’appel reprend le dispositif du jugement dont appel, à l’exception des dispositions rejetant les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est par ailleurs constant que, pour autoriser la vente des immeubles indivis à la société SAGEC et ainsi faire droit à la demande . [O] [A], M. [C] [A] et Mme [V] [A] épouse [N], le tribunal judiciaire de Bayonne a nécessairement et implicitement considéré que les conditions de l’article 815-5 du code civil étaient réunies.

Il ne peut dès lors être sérieusement reproché à Mme [G] [A] épouse [P] de ne pas préciser dans sa déclaration d’appel les chefs du jugement critiqués et de formuler des demandes dont la cour ne serait pas saisie par l’effet dévolutif de l’appel.

La demande de M. [O] [A], M. [C] [A] et Mme [V] [A] épouse [N] de ce chef sera en conséquence rejetée.

sur le fond

Selon les dispositions de l’article 815 5 du code civil, « Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

Le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier.

L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut ».

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat du 2 février 2021 de Me [U], huissier de justice à [Localité 7], que les immeubles, objets de la présente instance, présentent un état de vétusté et de délabrement avancé avec notamment fissurations, infiltrations d’eau, présence de salpêtre et d’insectes xylophages, vitres brisées, plafonds éventrés.

Le diagnostic effectué le 5 juillet 2021 par la société Adiome confirme dans l’ensemble des bâtiments l’existence d’indices d’infestation d’insectes à larves xylophages ainsi que de pourriture et champignons et autres agents de dégradation biologique du bois.

Dans ces conditions, alors qu’il n’est pas contesté que les co-indivisaires n’avaient ni les finances nécessaires, ni la volonté de procéder aux travaux d’entretien et de restauration urgents pour stopper la dégradation des immeubles et, s’agissant de la présence de termites, que lui imposaient la réglementation en vigueur, c’est fort légitimement que la vente des immeubles indivis a été recherchée, étant observé que, sur le principe même de la vente, l’ensemble des indivisaires s’accordent puisque Mme [G] [A] épouse [P] a elle-même proposé un premier acquéreur à ses frères et s’ur, à savoir la société Verrechia.

C’est dans ce contexte que . [O] [A], M. [C] [A] et Mme [V] [A] épouse [N], qui ont refusé de valider l’offre d’achat Verrechia qu’ils estimaient insuffisante, ont eux-mêmes validé une offre de la société SAGEC du 3 juin 2021 à hauteur de 2 500 000 euros net vendeurs, qui a été transmise au conseil de Mme [G] [A] épouse [P] le 18 juin 2021.

Mme [G] [A] épouse [P] n’a pas validé cette offre.

Cette offre a été réitérée en promesse d’achat par acte authentique du 10 août 2021 sur la base d’un projet prévoyant la création de 20 logements dont 10 logements sociaux, projet pour lequel la société SAGEC a par ailleurs obtenu la délivrance par la mairie de [Localité 7] d’un permis de construire le 6 août 2021.

En l’état du caractère sérieux et abouti de cette promesse d’achat et de la dégradation avérée des immeubles indivis, c’est donc à bon droit que les premiers juges ont considéré que le refus de Mme [G] [A] épouse [P] de signer l’acte de vente en faveur de la société SAGEC mettait en péril les intérêts de l’indivision, sachant que :

– elle admet elle-même la nécessité de procéder à la vente de cet immeuble

– le projet alternatif de vente à la société AFC Promotion qu’elle propose n’apparaît pas de nature à mieux préserver les intérêts de l’indivision

– bien au contraire, la promesse d’achat du 2 octobre 2021 de la société AFC Promotion (et non du 1er octobre 2021 comme indiqué de manière erronée dans le dispositif des conclusions de [M] [G] [A] épouse [P]) apparaît moins avantageuse sur un plan fiscal compte tenu du nombre de logements sociaux que la société s’engage à réaliser « dans une proportion qu’il détermine par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier », le projet annexé faisant état de 30% de logements sociaux

– il en résulterait en effet, selon les calculs effectués par le notaire et non contestés par Mme [G] [A] épouse [P], une majoration de taxe sur la plus value par indivisaire de 35 006 euros pour une proposition d’achat de la société AFC Promotion de 2 600 000 euros (soit 25 000 euros de plus par indivisaire par rapport à l’offre SAGEC), soit en réalité une proposition moins avantageuse de 10 0006 euros pour chaque indivisaire

– le courrier du 3 décembre 2021 par lequel la société AFC Promotion se borne à indiquer qu’elle a « également étudié une autre programmation comprenant 20 à 26 logements neufs dont 50% de logements sociaux » et qu’elle est « prête à déposer un permis de construire dès la fin décembre 2021 afin que l’acte authentique soit signé dans les meilleurs délais » ne contient aucun engagement ferme à l’égard des co-indivisaires à cet effet, étant observé que Mme [G] [A] épouse [A], dans ses conclusions, demande à être autorisée à régulariser la vente sur la base de la promesse d’achat du 2 octobre 2021 qui ne contient aucun engagement en ce sens et dont le courrier du 3 décembre 2021 ne constitue pas un avenant

– il en va de même de l’attestation de l’architecte du 25 août 2022 ou le dépôt d’une demande de permis de construire le 14 juin 2022 qui ne sont pas des documents qui engagent la société AFC Promotion à l’égard des co-indivisaires

La décision du premier juge sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions, y compris en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à ordonner une médiation compte tenu de l’urgence de la situation, du temps important étant déjà écoulé et de l’impossibilité manifeste des co-indivisaire de dialoguer sereinement.

L’équité commande enfin de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés dans cette instance. Les parties seront en conséquence déboutées de leur demande respective sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [G] [A] épouse [P], qui succombe en cause d’appel, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en chambre du conseil, statuant par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions la décision du tribunal judiciaire de Bayonne du 21 février 2022

Y ajoutant,

REJETTE la demande de M. [O] [A], M. [C] [A] et Mme [V] [A] épouse [N] tendant à voir dire la cour non saisie des demandes de Mme [G] [A] épouse [P]

DÉBOUTE les parties de leur demande respective sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Mme [G] [A] épouse [P] aux dépens d’appel.

Arrêt signé par Xavier GADRAT, Président et Bernard ETCHEBEST, faisant fonction de greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIERLE PRESIDENT

Bernard ETCHEBESTXavier GADRAT