CIV. 3

VB

COUR DE CASSATION
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Audience publique du 18 janvier 2023

Rejet non spécialement motivé

Mme TEILLER, président

Décision n° 10049 F

Pourvoi n° B 22-10.117

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 JANVIER 2023

La société Optimhome, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° B 22-10.117 contre l’arrêt rendu le 5 novembre 2021 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [T] [E],

2°/ à Mme [P] [M], épouse [E],

domiciliés tous deux [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations écrites de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société Optimhome, de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme [E], après débats en l’audience publique du 6 décembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l’encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l’article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Optimhome aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille vingt-trois.

MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat aux Conseils, pour la société Optimhome

PREMIER MOYEN DE CASSATION

La société Optimhome fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR rejeté l’ensemble de ses demandes ;

ALORS QUE tout jugement doit, à peine de nullité, exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens ; qu’en l’espèce, après avoir indiqué que la société Optimhome a interjeté appel du jugement du 5 novembre 2019, la cour d’appel a énoncé qu’ « elle fait valoir que la vente du bien à M. et Mme [J] est consécutive à la visite qu’elle a fait effectuer le 26 novembre 2016 » (arrêt, p. 3) ; qu’en statuant de la sorte, sans exposer, même succinctement, les prétentions et moyens de la société Optimhome, la cour d’appel a violé les articles 455 et 954 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

La société Optimhome fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR rejeté l’ensemble de ses demandes ;

AUX MOTIFS QU’après avoir conclu le 29 octobre 2016 un mandat d’entremise au prix de 395 000 euros portant sur un pavillon et un terrain de 774 m², les parties ont conclu le 14 décembre 2016 un second mandat de vente au prix de 440 000 euros de ce même pavillon sur un terrain de 1.344 m² ; que M. et Mme [E] ayant un conclu un contrat de vente sur le bien tel qu’il était visé par ce dernier mandat, la société Optimhome ne peut se prévaloir que de ce mandat ; que lorsque le mandant donne à plusieurs mandataires le mandat non exclusif de vendre un même bien, il n’est tenu de payer une rémunération qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue ; que par conséquent, la rémunération au titre de l’opération d’entremise n’est due qu’à l’agence [K] par l’intermédiaire de laquelle a été conclue la vente du pavillon sur un terrain de 1.344 m², la société Optimhome ne bénéficiant d’aucune exclusivité en vertu du mandat du 14 décembre 2016 ; que celle-ci n’étant pas fondée à réclamer le paiement d’une commission à M. et Mme [E], elle n’est pas davantage fondée, en l’absence de préjudice, à rechercher la responsabilité de ces derniers pour avoir conclu la vente par l’entremise d’un autre mandataire ;

1) ALORS QUE l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense ; que dans ses conclusions d’appel, la société Optimhome faisait valoir que « l’agence Optimhome, qui a présenté les acquéreurs à M. et Mme [E], dispose d’une créance à l’encontre des vendeurs issue de la clause pénale prévue aux mandats », stipulant que « pendant toute la durée du mandat et durant les douze mois suivant son terme, nous nous interdisons de vendre sans votre concours à un acquéreur présenté par vous (…) En cas de manquement à l’une de ces obligations (…), nous nous engageons à verser au mandataire à titre de dommages et intérêts, une indemnité forfaitaire du montant égal à la rémunération stipulée ci-dessus et dont le montant est plafonné par décret » (cf. p. 6-7); qu’elle sollicitait en conséquence, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1 et 1231-2 du code civil, de voir « dire et juger que Mme [P] [E] et M. [T] [E] sont redevables de la somme de 18.000 € envers la société Optimhome au titre de la clause pénale », et « condamner solidairement Mme [P] [E] et M. [T] [E] au paiement de la somme de 18.000 € à titre de dommages et intérêts pour non-respect de leurs obligations de mandants » (cf. p. 14) ; qu’en retenant, pour statuer comme elle l’a fait, que la société Optimhome « n’étant pas fondée à réclamer le paiement d’une commission à M. et Mme [E], elle n’est pas davantage fondée, en l’absence de préjudice, à rechercher la responsabilité de ces derniers pour avoir conclu la vente par l’entremise d’un autre mandataire » (cf. arrêt, p. 3), quand la société Optimhome sollicitait l’application pure et simple de la clause pénale stipulée dans les mandats signés par les époux [E], la cour d’appel qui a méconnu les termes du litige, a violé l’article 4 du code de procédure civile ;

2) ALORS QUE les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; qu’en l’espèce, le mandat de vente n° 356659 en date du 14 décembre 2016 signé par les époux [E] stipulait expressément que « pendant toute la durée du mandat et durant les douze mois suivant son terme, nous nous interdisons de vendre sans votre concours à un acquéreur présenté par vous (…) » et qu’ « en cas de manquement à l’une de ces obligations (…), nous nous engageons à verser au mandataire à titre de dommages et intérêts, une indemnité forfaitaire du montant égal à la rémunération stipulée ci-dessus et dont le montant est plafonné par décret » ; que la cour d’appel a relevé que « le bon de visite en date du 26 novembre 2016, établi par la Sas Optimhome justifie qu’elle a bien fait visiter la propriété de M. et Mme [E] », et qu’ « il est établi et non contesté par les défendeurs que M. [J] et vraisemblablement sa conjointe, ont connu la maison de M. et Mme [E] grâce à la première visite organisée par la Sas Optimhome » (jugement, p. 6) ; qu’en considérant, pour débouter la société Optihome de ses demandes que « même si M. [J] a visité la maison de M. et Mme [E] grâce à ce premier mandat, il n’y a pas lieu de considérer que les mandants ont violé leurs obligations contractuelles ni dans le cadre de ce premier mandat, ni même dans le cadre du second mandat » (cf. jugement, p. 6-7), la cour d’appel a violé les articles 1103, 1104, 1231-1 et 1231-2 du code civil ;

3) ALORS QUE les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; qu’en l’espèce, le mandat de vente n° 356659 en date du 14 décembre 2016 signé par les époux [E] stipulait expressément que « pendant toute la durée du mandat et durant les douze mois suivant son terme, nous nous interdisons de vendre sans votre concours à un acquéreur présenté par vous (…) » et qu’ « en cas de manquement à l’une de ces obligations (…), nous nous engageons à verser au mandataire à titre de dommages et intérêts, une indemnité forfaitaire du montant égal à la rémunération stipulée ci-dessus et dont le montant est plafonné par décret » ; que la cour d’appel a relevé que « le bon de visite en date du 26 novembre 2016, établi par la Sas Optimhome justifie qu’elle a bien fait visiter la propriété de M. et Mme [E] », et qu’ « il est établi et non contesté par les défendeurs que M. [J] et vraisemblablement sa conjointe, ont connu la maison de M. et Mme [E] grâce à la première visite organisée par la Sas Optimhome » (jugement, p. 6) ; qu’en affirmant, pour la débouter de ses demandes, que « la Sas Optimhome a manqué de diligence dans le cadre de ses relations contractuelles avec M. et Mme [E] ; elle n’aurait pas dû consentir ce second mandat, non exclusif, dans lequel le bien désigné, objet du mandat, était partiellement identique au premier mandat, lequel était exclusif. La Sas Optimhome ne peut se prévaloir de sa propre turpitude » (cf. jugement, p. 7), la cour d’appel a violé les articles 1103, 1104, 1231-1 et 1231-2 du code civil ;

4) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner, même sommairement, les éléments qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que dans ses conclusions d’appel, la société Optimhome sollicitait de voir condamner solidairement M. et Mme [E] à lui verser la somme de 18.000 euros à titre de dommages et intérêts pour non-respect de leurs obligations de mandats, en faisant valoir que « de fait, les vendeurs se sont entendus avec l’acquéreur et l’Agence [K] pour frauder les droits de la Sas Optimhome aux seules fins de réduire les frais d’agence. La partie adverse omet d’ailleurs volontairement de faire état du compromis de vente signé entre les parties et daté du 23 décembre 2016, soit seulement 9jours après avoir soi-disant mandaté l’Agence [K] », qu’ « il est d’ailleurs intéressant de constater que l’acte de vente prévoit une rémunération de l’Agence [K] à hauteur de 10.000 euros Ttc (…). Or, si les tarifs sont librement définis, l’agent immobilier est néanmoins soumis à certaines règles en matière d’affichage des frais de commission d’agence. Ainsi, après comparaison avec les tarifs pratiqués par l’Agence [K], il s’avère que la somme de 10.000 euros Ttc est bien en deçà des tarifs pratiqués habituellement par cette même agence. Selon le barème publié par l’Agence [K], pour un prix de vente supérieur à 420.001 €, celle-ci facture habituellement une commission de 4% Ttc (Pièce n° 8). Soit en l’espèce une commission qui aurait dû être de 17.000 euros Ttc pour un prix de vente du bien fixé à la somme de 435.000 euros ! » (cf. p. 9-10) ; qu’à l’appui de ses écritures, elle produisait le « barème d’honoraires de transaction de l’Agence [K] » ; qu’en retenant, pour statuer comme elle l’a fait, qu’il « convient de souligner que l’ensemble des arguments avancés par la Sas Optimhome à l’encontre de l’Agence [K] sont allégués mais aucunement justifiés » (cf. jugement, p. 7), sans examiner, même sommairement, les éléments de preuve versés aux débats par la société Optimhome au soutien de ses prétentions, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.