RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2023 DU 27 FEVRIER 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/00288 – N° Portalis DBVR-V-B7G-E5M6

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY

R.G.n° 19/03623, en date du 21 décembre 2021,

APPELANTS :

Madame [V] [G]

domiciliée [Adresse 4]

Représentée par Me Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET de la SELARL FILOR AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

Monsieur [M] [U]

domicilié [Adresse 4]

Représenté par Me Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET de la SELARL FILOR AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉE :

S.A.R.L. RENAISSANCE IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 1]

Représentée par Me Christian OLSZOWIAK de la SCP ORIENS AVOCATS, substitué par Me Serge DUPIED, avocats au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Novembre 2022, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, chargée du rapport,

Madame Mélina BUQUANT, Conseiller,

Madame Claude OLIVIER-VALLET, Magistrat honoraire,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2023, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 27 Février 2023, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame BUQUANT, Conseiller, en remplacement de Madame CUNIN-WEBER, Présidente, régulièrement empêchée, et par Madame PERRIN, Greffier ;

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 10 octobre 2017, Monsieur [M] [U] et Madame [V] [G] ont donné mandat exclusif à la société Renaissance Immobilier, société à responsabilité limitée (S.A.R.L.) dont le siège social est situé [Adresse 2], immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 792 741 993, opérant sous le nom commercial de “Place Privée”, de vendre leur bien situé [Adresse 3] au prix de 180 000 euros, la rémunération du mandataire à la charge du mandant étant fixée à 15 000 euros, pour une durée irrévocable de 3 mois, sauf révocation à tout moment par chacune des parties avec un préavis de 15 jours, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Le 27 février 2018, la société Renaissance Immobilier est destinataire d’une offre d’achat émanant de Monsieur [H] pour un montant de 160 000 euros. L’offre d’achat de Monsieur [H] a été transmise sur la messagerie de Monsieur [W], qui était à ce moment-là un salarié de la société Renaissance Immobilier.

Monsieur [U] et Madame [G] ont résilié le mandat concernant leur appartement auprès de la société Renaissance Immobilier par courrier recommandé en date du 12 mars 2018.

Monsieur [U] et Madame [G] ont vendu par la suite leur appartement à Monsieur [H] par l’intermédiaire de Monsieur [W].

La société Renaissance Immobilier a déposé plainte le 17 août 2018 à l’encontre de Monsieur [W], plainte qui a été classée sans suite par le parquet de [Localité 5].

Par acte d’huissier en date du 1er octobre 2019, la société Renaissance Immobilier a fait assigner Monsieur [U] et Madame [G] devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins d’application de la clause pénale et en réparation des préjudices.

Par jugement contradictoire du 21 décembre 2021, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Nancy a :

– débouté la société Renaissance Immobilier de sa demande de dommages et intérêts fondée sur la clause pénale,

– condamné in solidum Monsieur [M] [U] et Madame [V] [G] à payer à la société Renaissance Immobilier la somme de 12 000 euros en réparation de son préjudice matériel en application des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil,

– débouté la société Renaissance Immobilier de sa demande en dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

– condamné in solidum Monsieur [M] [U] et Madame [V] [G] à payer à la société Renaissance Immobilier la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté Monsieur [M] [U] et Madame [V] [G] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum Monsieur [M] [U] et Madame [V] [G] aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que dans la mesure où la clause pénale prévue au contrat de mandat ne respectait pas la condition requise “du caractère très apparent” prévue par les dispositions de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2015, elle devait être déclarée nulle.

Il a constaté qu’au regard de la chronologie des événements, du contenu du contrat de mandat exclusif et des déclarations de Monsieur [U] lors de son audition au commissariat de [Localité 5] (dans le cadre de la plainte déposée par l’agence à l’encontre de Monsieur [W]), que Monsieur [U] ainsi que sa compagne, n’ont pas exécuté leurs obligations contractuelles de bonne foi et ont ainsi causé un dommage à la société Renaissance Immobilier, en concluant la vente de leur appartement avec un acheteur que cette dernière avait identifié, sans verser à celle-ci les honoraires convenus.

Le tribunal a ainsi considéré que Monsieur [U] et Madame [G], ayant commis une faute contractuelle, étaient responsables du dommage causé à la société Renaissance Immobilier et devaient par conséquent être condamnés à le réparer.

S’agissant de l’évaluation des préjudices, les premiers juges ont retenu que la société Renaissance Immobilier avait subi un préjudice matériel s’analysant comme un préjudice de perte de chance. Ils ont rappelé que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Dans la mesure où l’offre d’achat faite par Monsieur [H] s’élevait à 160 000 euros, et non 180 000 euros comme attendu des vendeurs et prévu dans le contrat de mandat, le tribunal a jugé que la perte de chance pouvait être évaluée à 80% des honoraires prévus par le contrat de mandat exclusif, soit 15 000 x 80% = 12 000 euros. Le tribunal a précisé ordonner la condamnation in solidum de Monsieur [U] et de Madame [G], au motif que le contrat de mandat exclusif n’établissait pas de solidarité conventionnelle entre les signataires mandants.

S’agissant du préjudice moral, le tribunal a débouté la société Renaissance Immobilier de sa demande de dommages et intérêts, considérant qu’elle n’apportait aucun justificatif permettant d’attester l’existence et l’ampleur d’un tel préjudice.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 7 février 2022, Madame [V] [G] et Monsieur [M] [U] ont relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 17 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [V] [G] et Monsieur [M] [U] demandent à la cour, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, de :

– déclarer recevable et bien fondé leur appel,

Y faisant droit,

– infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 21 décembre 2021,

Et par conséquent,

– débouter la société Renaissance Immobilier de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire, au cas où la cour retiendrait la faute des consorts [U] et [G],

– ramener à de plus justes proportions le montant des dommages et intérêts accordés à la société Renaissance Immobilier,

– débouter la société Renaissance de ses demandes indemnitaires injustifiées,

– confirmer la décision dont appel sur l’inapplicabilité de la clause pénale,

– condamner la société Renaissance Immobilier à leur verser une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– confirmer pour le surplus le jugement attaqué,

– condamner la société Renaissance Immobilier aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 1er juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Renaissance Immobilier demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1 et 1231-2 du code civil, de :

– dire et juger recevable mais mal fondé l’appel de Monsieur [U] et Madame [G],

– dire et juger recevable et bien fondé son appel incident,

Par conséquent, infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

– condamner solidairement Monsieur [U] et Madame [G] à lui payer la somme de 15 000 euros en application de la clause pénale mentionnée au contrat,

– condamner solidairement Monsieur [U] et Madame [G] au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice matériel subi du fait de l’exécution déloyale du contrat,

– condamner solidairement Monsieur [U] et Madame [G] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral du fait de l’exécution déloyale du contrat,

– débouter Monsieur [U] et Madame [G] de l’intégralité de leurs demandes,

– condamner solidairement Monsieur [U] et Madame [G] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum Monsieur [U] et Madame [G] au paiement de la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance, ainsi qu’aux entiers dépens,

– les condamner in solidum aux entiers dépens de la procédure d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 18 octobre 2022.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 28 novembre 2022 et le délibéré au 27 février 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par Monsieur [U] et Madame [G] le 17 octobre 2022 et par la société Renaissance Immobilier le 1er juin 2022, et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 18 octobre 2022 ;

Sur le bien fondé de l’appel

En premier lieu, Monsieur [U] et Madame [G] font valoir que la clause pénale prévue au contrat de mandat est inapplicable, puisqu’elle ne respecte pas les prescriptions posées par l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, lequel commande notamment que la clause soit mentionnée en caractères très apparents ;

En réponse, l’intimée sollicite l’application de la clause pénale, soutenant que cette clause est conforme aux conditions de forme posées par la loi, puisqu’elle fait l’objet d’un paragraphe spécifique, est mentionnée en gras et est insérée dans un texte dont la mise en page est aérée, permettant une lecture simple et aisée du contenu ;

Au surplus, elle soutient ensuite que l’exécution d’une clause pénale est indépendante de l’existence d’un préjudice distinct qu’elle n’a pas vocation à indemniser ; par suite, l’intimée est parfaitement en droit de solliciter également, l’indemnisation du préjudice en lien avec les actes déloyaux de Monsieur [U] et de Madame [G] ;

En second lieu, les appelants soutiennent que la société Renaissance Immobilier ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute qu’ils auraient commise, dès lors qu’elle ne démontre pas :

– d’une part, qu’ils ont eu connaissance de la visite effectuée par Monsieur [H] (aucun bon de visite signé par ce dernier n’étant versé aux débats) ;

– d’autre part, qu’ils ont été informés de l’offre d’achat effectuée par Monsieur [H] le 27 février 2017 ; en outre ils affirment qu’ils ignoraient tout de cette visite et de l’offre d’achat subséquente et qu’il ne peut donc leur être reproché d’avoir manqué à leurs obligations contractuelles, alors qu’ils ont respecté puis régulièrement résilié le mandat en toute bonne foi ;

L’intimée qualifie en effet de déloyaux et fautifs les agissements des appelants, qui n’ont pas selon elle exécuté le contrat de bonne foi et sollicite sur le fondement des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil l’indemnisation de son préjudice matériel à hauteur de 15 000 euros, correspondant aux honoraires qu’elle aurait dû percevoir. ; elle ajoute que même s’il s’agit de l’indemnisation d’une perte de chance, il n’en demeure pas moins que la vente était parfaite puisqu’un accord a abouti entre les vendeurs et l’acquéreur sur le prix d’achat mentionné dans l’offre dont disposait la société Renaissance Immobilier, soit 160 000 euros ;

Il résulte des dispositions de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2015 tel que relevé par le premier juge, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant ; cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser ;

En l’espèce la clause pénale conclue entre les parties dans le titre « conditions concernant mandant » n’est pas mise en exergue étant alignée aux autres paragraphes ; elle fait suite aux mentions relatives à l’exclusivité du mandant de l’interdiction de traiter la vente directement pendant l’exécution de celui-ci dans les 12 mois le suivant avec un acheteur présenté dans ce cadre ; la mention de l’existence d’une « indemnité forfaitaire à titre de peine pénale à la charge du mandant d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévu au présent mandat », ne figure pas dans un paragraphe distinct ou dans un encadré permettant une lecture aisée de celle-ci ; dès lors le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a écarté l’application de la clause pénale celle-ci n’étant pas conforme aux dispositions sus énoncées ;

S’agissant de la demande indemnitaire, il appartient à la société Renaissance Immobilier en application des dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil, de démontrer l’existence d’un comportement fautif ou déloyal de la part de Monsieur [U] et Madame [G] avec lesquels elle avait signé un contrat de vente exclusif d’une durée de trois mois renouvelable, à compter du 10 octobre 2017 ; ce contrat a été résilié le 12 mars 2018 par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception par les vendeurs ;

Il résulte des éléments du dossier et plus particulièrement des termes des conclusions de première instance de Monsieur [U] et Madame [G], que le fait que l’acheteur Monsieur [H] ait eu connaissance du bien immobilier qu’il a acheté par l’intermédiaire de l’agence Renaissance Immobilier est établi ;

De plus l’enquête pénale a permis l’audition de Monsieur [I] [W], ex commercial de l’agent immobilier qui a reçu en février 2018 une offre d’achat de la part de Monsieur [H] puis qui déclare avoir été démarché par Monsieur [U] en mars 2018 afin de conclure la transaction sans payer les frais d’agence moyennant rémunération de 3000 euros directement à son bénéfice ;

il a indiqué alors, avoir dit à Monsieur [U] de résilier le contrat avec l’agence ; la vente s’est faite pour un prix de 160000 euros dont à déduire la somme de 3000 euros pour sa commission au lieu des 15000 euros que les vendeurs auraient payés à l’agence ;

Ces affirmations sont confirmées par l’audition de Monsieur [X] [F], gérant de l’agence immobilière de [Localité 5] qui indique que l’appartement en litige a été vendu au directeur de Central finance, Monsieur [H], dont l’offre avait été faite le 27 février 2018 soit antérieurement à la résiliation du contrat de mandat le 12 mars 2018 ; il précise que Monsieur [W] a contribué à la transaction finale moyennant la perception d’une somme de 3000 euros, ajoutant que l’initiative émanait de son salarié ;

Enfin Monsieur [U] lors de son audition a confirmé la version de Monsieur [F], affirmant cependant qu’il n’avait pas connaissance de la proposition d’acquisition antérieurement à la résiliation du contrat de mandat ; cette affirmation est contestée par les attestations de [C] [P] et [E] [L], tous deux salariés de l’agence immobilière qui affirment avoir rencontré ensemble Monsieur [U] [M] qui leur a indiqué que son appartement avait été vendu par le biais de Monsieur [I] [W], contre une commission en espèces ;

Dès lors, il est établi que nonobstant la conclusion d’un contrat de mandat de vente, Monsieur [U] et Madame [G] ont procédé à la vente de leur bien immobilier à un client qui avait visité le bien par l’agence, après avoir sciemment résilié le contrat de mandat ;

cette attitude doit être qualifiée de déloyale, dès lors que les man’uvres exécutées, quelle que soit la personne qui en a eu l’initiative, ont permis d’échapper au paiement d’une commission de mandat librement souscrite ;

L’indemnisation du préjudice de la société Renaissance Immobilier doit par conséquent être fixée à hauteur de la perte subie, soit la somme de 15’000 euros ; le jugement déféré sera infirmé sur ce point ;

En revanche l’appel incident portant sur l’indemnisation du préjudice moral n’est pas justifié, dès lors qu’il n’est pas établi comme allégué, l’existence d’une atteinte à la notoriété de l’intimée, qui, il faut le relever, n’a pas entrepris de licencier immédiatement Monsieur [W] consécutivement à ces agissements ;

Le jugement déféré sera par conséquent, confirmé à cet égard ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Monsieur [M] [U] et Madame [V] [G] succombant dans leurs prétentions, le jugement sera confirmé en ce qu’il les a condamnés aux dépens et ainsi qu’au paiement de la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Monsieur [M] [U] et Madame [V] [G], partie perdante, devront supporter les dépens ; en outre ils seront condamnés à payer à la société Renaissance Immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance ; en revanche, ils seront déboutés de leur propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré uniquement ce qu’il a fixé à 12000 euros l’indemnisation de la société Renaissance Immobilier ;

Statuant à nouveau sur ce chef de décision et y ajoutant,

Condamne Monsieur [M] [U] et Madame [V] [G] à payer à la société Renaissance Immobilier une somme de 15000 euros (QUINZE MILLE EUROS) en indemnisation de son préjudice ;

Condamne Monsieur [M] [U] et Madame [V] [G] à payer à la société Renaissance Immobilier la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [M] [U] et Madame [V] [G] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [M] [U] et Madame [V] [G] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame BUQUANT, Conseiller, en remplacement de Madame CUNIN-WEBER, Présidente de chambre, régulièrement empêchée, et par Madame PERRIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : M. BUQUANT.-

Minute en neuf pages.