COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57A

12e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 MARS 2023

N° RG 21/03374 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UQ3S

AFFAIRE :

S.A.R.L. HORECA 91

C/

[P] [B]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Mars 2021 par le Tribunal de Commerce de PONTOISE

N° Chambre : 5

N° RG : 2019F00682

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Dan ZERHAT

Me Martine DUPUIS

TC PONTOISE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX MARS DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. HORECA 91 exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 CET – HORECA 91

RCS Evry n° 502 813 892

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT CABINET D’AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 et Me Sajeeva RAVEEDRAN substituant à l’audience Me Alexandra MARINAKIS de la SELARL MADE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

Monsieur [P] [B]

né le 01 Février 1981 à [Localité 6] (TURQUIE)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me FOURNIER substituant à l’audience Me Laurent MARRIÉ de la SELARL LAURENT MARRIÉ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Janvier 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérangère MEURANT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,

Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSE DU LITIGE

La société Horeca 91, filiale du Groupe Horeca Paris, est spécialisée dans les transactions de fonds de commerce et plus particulièrement dans le domaine des cafés hôtels restaurants. Elle exerce sous l’enseigne Century 21.

Le 19 juillet 2017, M. [P] [B] a donné un mandat de vente sans exclusivité à la société Horeca 91 aux fins de vente de son fonds de commerce de bar, restaurant, brasserie, débit de tabac, Pmu, jeux de la Française des Jeux, exploité sous l’enseigne ” Le Monte Cristo “, sis [Adresse 5]. Le montant de la rémunération du mandataire était fixé à la somme de 58.000 € TTC.

Le 28 juillet 2017, M. [B] a confié un mandat de vente portant sur le même bien à la société LCS.

Suivant promesse de vente du 16 mars 2018, réitérée par acte authentique du 25 juin 2018, M. [B] a vendu son fonds de commerce à M. [Z], par l’intermédiaire de la société LCS, sans en informer la société Horeca 91.

Le 17 juillet 2018, la société Horeca 91 a adressé à M. [B] une facture correspondant aux frais d’agence contractuels.

Le 19 juillet 2018, la société Horeca 91 a formé opposition sur le prix de vente à concurrence de la somme revendiquée de 58.000 €, entre les mains de Me [V] en sa qualité de séquestre.

Par acte d’huissier du 26 juin 2019, M. [B] a fait assigner la société Horeca 91 devant le président du tribunal de commerce d’Evry afin d’obtenir la mainlevée de l’opposition.

Par acte d’huissier en date du 2 septembre 2019, la société Horeca 91 a fait assigner M. [B] devant le tribunal de commerce de Pontoise afin d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 58.000 € au titre de ses frais d’agence.

Par ordonnance du 25 septembre 2019, le président du tribunal de commerce d’Evry s’est déclaré incompétent au regard de l’instance engagée au fond devant le tribunal de commerce de Pontoise.

Par jugement du 19 mars 2021, le tribunal de commerce de Pontoise a :

– Déclaré la société Century 21 CET Horeca 91 partiellement fondée en sa demande ;

– Condamné M. [P] [B] à payer à la société Century 21 CET Horeca 91 la somme de 6.300 € TTC ;

– Déclaré M. [P] [B] mal fondé en ses demandes, fins et conclusions, l’en a débouté ;

– Condamné M. [P] [B] à payer à la société Century 21 CET Horeca 91 la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné M. [P] [B] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de greffe liquidés à la somme de 73,22 € TTC, et aux frais d’huissier exposés par la société Horeca 91 au titre de son opposition, soit 382,41 € TTC ;

– Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par acte du 25 mai 2021, la société Horeca 91 a interjeté appel du jugement.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 23 novembre 2022, la société Horeca 91 demande à la cour de :

A titre principal :

– Juger que M. [B] n’a jamais formé devant la juridiction de premier degré de demande en nullité du mandat de vente, et que cette demande constitue une demande nouvelle en cause d’appel au sens de l’article 564 du code de procédure civile ;

– Juger par conséquent que la demande en nullité du mandat de vente formulée par M. [B] est irrecevable et l’en débouter ;

A titre subsidiaire :

– A défaut, si la demande n’était pas considérée comme une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile, débouter M. [B] de sa demande de nullité du contrat de vente ;

En tout état de cause :

– Juger que la société Century 21 CET Horeca 91 est recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins, moyens et prétentions ;

– Débouter M. [B] de sa demande en réduction du montant de la clause pénale à la somme symbolique de 1 euro ;

– Condamner M. [B] à verser à la société Century 21 CET Horeca 91 la somme de 58.000€ TTC ;

– Condamner M. [B] à verser à la société Century 21 CET Horeca 91 la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner M. [B] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 17 août 2022, M. [B] demande à la cour de :

– Déclarer la demande en nullité du mandat du 19 juillet 2017 recevable ;

– Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

– ” Déclaré la société Century 21 CET Horeca 91 partiellement fondée en sa demande ;

– Condamné M. [P] [B] à verser à la société Century 21 CET Horeca 91 la somme de 6.300 € TTC ;

– Déclaré M. [P] [B] mal fondé en ses demandes, fins et conclusions, l’en a débouté ;

– Condamné M. [P] [B] à payer à la société Century 21 CET Horeca 91 la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné M. [P] [B] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de greffe liquidés à la somme de 73,22 € TTC, et aux frais d’huissier exposés par la société Horeca 91 au titre de son opposition, soit 382,41 € TTC ;

– Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ” ;

Statuant à nouveau :

A titre principal,

– Prononcer la nullité du mandat conclu le 19 juillet 2017 entre M. [P] [B] et la société Horeca 91 ;

– Débouter la société Horeca 91 de l’intégralité de ses demandes ;

Subsidiairement,

– Débouter la société Horeca 91 de l’intégralité de ses demandes ;

Très subsidiairement,

– Réduire comme étant excessive la clause pénale stipulée dans le mandat de vente du 19 juillet 2017 à un montant qui ne saurait excéder 1 euro ;

En toute hypothèse,

– Ordonner la mainlevée de l’opposition formée par la société Horeca 91 sur le prix de vente du fonds de commerce séquestré entre les mains de Me Laurent Palais, avocat, et la libération de ladite somme au profit de M. [P] [B] ;

– Ordonner en conséquence et le cas échéant la restitution par la société Horeca 91 des sommes qui avaient été libérées entre ses mains ;

– Condamner la société Horeca 91 à verser à M. [P] [B] la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2023.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur l’irrecevabilité de la demande tendant à la nullité du mandat de vente

Au visa de l’article 564 du code de procédure civile, la société Horeca 91 conclut à l’irrecevabilité de la demande tendant à la nullité du mandat de vente, dès lors que la demande d’anéantissement rétroactif du contrat n’a pas été formulée en première instance, qu’elle ne tend pas aux mêmes fins que les demandes soumises aux premiers juges et qu’elle ne peut être considérée comme en étant l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

M. [B] répond que sa demande a pour seul objet de voir écarter la demande en paiement adverse, de sorte qu’elle tend aux mêmes fins que les moyens de défense soutenus en première instance. Il ajoute que le moyen de défense tiré de la nullité de l’acte sur lequel se fonde les prétentions du demandeur peut être opposé en tout état de cause et notamment pour la première fois en cause d’appel.

*****

L’article 564 du code de procédure civile dispose que :

“A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.”

L’article 565 du même code précise que : “Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.”

En l’espèce, il ressort du jugement déféré qu’en première instance, M. [B] a sollicité le débouté des demandes formulées par la société Horeca 91, alors que dans le cadre de la procédure d’appel, il conclut à la nullité du mandat de vente.

Il ne peut être considéré que les demandes tendent aux mêmes fins, dès lors que la demande présentée devant le tribunal de commerce laissait subsister le contrat, dont il était demandé aux premiers juges de constater que les conditions d’exécution n’étaient pas remplies, alors que devant la cour, la demande tend à l’anéantissement rétroactif du contrat.

En conséquence, cette demande doit être déclarée irrecevable.

Sur la demande en paiement de l’indemnité compensatrice forfaitaire

La société Horeca 91 fait valoir qu’en cas de vente ou de promesse de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, le mandant s’engageait à informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre AR les nom et adresse de l’acquéreur. La société Horeca 91 ajoute qu’aux termes du mandat, en cas de non-respect de cette obligation, il s’engageait à verser au mandataire une indemnité compensatrice, forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue en réparation de la fraude.

La société Horeca 91 explique que M. [B] n’a pas respecté l’obligation de prévenance lors de la cession de son fonds de commerce. En réponse à l’argumentation adverse, elle précise qu’elle avait présenté le fonds de commerce à M. [Z] le 6 février 2018 et qu’elle bénéficiait de l’antériorité de son mandat de vente par rapport à celui de la société LCS. La société Horeca 91 considère que le montant de la clause pénale est dû en application de l’article 6 de la loi Hoguet, nonobstant l’absence de faute, de préjudice ou encore la conclusion de la vente à un prix moindre. Elle s’oppose à toute réduction du montant de la clause pénale.

M. [B] répond que la clause limite l’information due par le mandant au seul cas d’une vente à un client présenté par le mandataire, alors que la société Horeca 91 n’a pas présenté M. [Z] à M. [B]. Il ajoute que contrairement à ce que prévoit la clause pénale, il n’a pas traité directement avec l’acquéreur, mais par l’intermédiaire de la société LCS. Il soutient que le paiement de la clause pénale est conditionné à l’existence d’une fraude qui n’est pas démontrée. Il conclut donc au débouté de la demande en paiement de la société Century 21. Subsidiairement, M. [B] demande à la cour, au visa de l’article 1231-5 du code civil, de réduire à 1 € le montant de la clause pénale, expliquant que la société Horeca 91 ne justifie d’aucune diligence et d’aucun préjudice.

*****

Il ressort des conditions générales du mandat conclu entre les parties le 19 juillet 2017 que le mandant s’est ” interdit, même après l’expiration du mandat, de traiter directement avec un acquéreur, ayant été présenté par le mandataire, et pendant vingt-quatre mois de ce terme “.

Il est précisé que :

– ” c) ‘en cas de vente ou de promesse de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, il s’engage à informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre AR les noms et adresses de l’acquéreur, de l’agent, du notaire ou de l’avocat chargé de la rédaction de l’acte et du cabinet éventuellement intervenu ” ;

La clause pénale insérée à l’acte énonce que :

– ” En cas de non-respect des obligations énoncées ci-avant aux paragraphes a, b, c, ou d, il s’engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles du code civil, une indemnité compensatrice, forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto en réparation de la fraude “.

En l’espèce, il est constant qu’après avoir confié un mandat de vente sans exclusivité à la société Horeca 91 portant sur la cession de son fonds de commerce, exploité sous l’enseigne ” Le Monte Cristo “, M. [B] a régularisé le 16 mars 2018 une promesse de vente, réitérée par acte authentique du 25 juin 2018, au profit de M. [Z], par l’intermédiaire de la société LCS.

M. [B] ne justifie pas avoir communiqué à la société Horeca 91 par lettre recommandé avec accusé de réception, les noms et adresses de l’acquéreur, de l’agent, du notaire ou de l’avocat chargé de la rédaction de l’acte et du cabinet éventuellement intervenu, en méconnaissance des stipulations précitées au c) des conditions générales du mandat de vente liant les parties.

La clause pénale prévoit qu’en cas de violation de cette obligation d’information, le mandant s’engage à verser au mandataire une indemnité égale au montant de la rémunération due au titre du contrat.

Contrairement à ce que prétend M. [B], cette sanction n’est pas réservée au cas de vente conclue avec un prospect présenté par le mandataire. L’intimé soutient que l’obligation susvisée énoncée au c) ne peut être interprétée comme une obligation autonome et générale d’information, en ce qu’elle n’est destinée qu’à rendre effective l’interdiction stipulée au point b) de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire.

Cependant, la cour constate que l’obligation d’information du mandataire en cas de vente ou promesse de vente conclue par le mandant, directement ou par l’intermédiaire d’une autre agence, à un client présenté par la société Horeca 91 est stipulée au paragraphe d) qui prévoit que le mandant ” reconnaît la validité définitive de toute première indication d’acheteur ou de bon de visite attestant l’intervention du cabinet, et que celle-ci témoigne de la diligence du mandataire et de sa pleine et disponible volonté de service ; le mandant ne pourra prétendre de manière dilatoire que le mandataire n’aura pas concouru à la négociation, même en cas de diminution de prix faisant suite à des interventions directes ou avec le concours d’un autre cabinet. A cet égard, toute initiative ou toute signature de promesse ou d’actes organisée directement entre le mandant et le client présenté devra faire l’objet d’une information au mandataire, le mandant devant prévenir celui-ci au moins quinze jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception “.

Il apparaît donc que l’obligation d’information posée au paragraphe c) concerne toutes les ventes ou promesse de vente, quand bien même l’acquéreur n’aurait pas été présenté par la société Horeca 91.

Le manquement contractuel de M. [B] est par conséquent établi.

Toutefois, l’intimé souligne à juste titre que la clause pénale prévoit le paiement d’une ‘indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération (…) en réparation de la fraude’ (souligné par la cour).

Or, la société Horeca 91 ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une fraude.

En effet, comme l’ont pertinemment relevé les premiers juges, il ressort de la reconnaissance de présentation de biens du 6 février 2018 que le bar brasserie ” Le Monte Cristo ” a été présenté à M. [Z] par la société Horeca Paris, personne morale distincte de la société Horeca 91, alors que M. [B] communique en pièce n°4 le bon de visite par lequel la société LCS a présenté le fonds de commerce litigieux à M. [Z] le 23 février 2018, dans le cadre du mandat de recherche qu’il avait confié à cette dernière le même jour (cf pièce n°3 de l’intimé).

Il apparaît de surcroît que la vente est intervenue à un prix bien moindre que celui de 808.000€ fixé au mandat de vente conclu avec la société Horeca 91, puisqu’elle a été conclue au prix de 630.000 €.

Au regard de ces éléments et en l’absence de toute fraude caractérisée de la part de M. [B], la société Horeca 91, par infirmation du jugement, doit être déboutée de sa demande en paiement de la clause pénale.

Il convient en conséquence d’ordonner la mainlevée de l’opposition formée par la société Horeca 91 sur le prix de vente du fonds de commerce séquestré entre les mains de Me [O] [V], et la libération du prix de vente au profit de M. [P] [B].

En revanche, dès lors qu’il n’est pas démontré que la société Horeca 91 a perçu une quelconque somme de la part du séquestre, il n’y a pas lieu de lui enjoindre de restituer les sommes libérées entre ses mains.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Au regard de la solution du litige, le jugement doit être infirmé des chefs des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société Horeca 91 sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Elle sera également condamnée à payer à M. [B] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevable la demande de nullité du mandat de vente du 19 juillet 2017 ;

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déboute la société Horeca 91 de l’intégralité de ses demandes ;

Ordonne la mainlevée de l’opposition formée par la société Horeca 91 sur le prix de vente du fonds de commerce exploité sous l’enseigne ” Le Monte Cristo “, sis [Adresse 5], séquestré entre les mains de Me [O] [V], et la libération du prix de vente au profit de M. [P] [B] ;

Déboute M. [P] [B] du surplus de sa demande au titre de l’opposition formée par la société Horeca 91 sur le prix de vente du fonds de commerce précité ;

Condamne la société Horeca 91 aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la société Horeca 91 à payer à M. [P] [B] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, le président,