ARRÊT N°

N° RG 21/00181 – N° Portalis DBVH-V-B7F-H5A2

BM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES

02 décembre 2020 RG :20-000666

[I]

C/

[W]

[L]

Grosse délivrée

le

à Selarl Cabanes Bourgeon…

Me Combe

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 19 MAI 2022

APPELANT :

Monsieur [A] [I]

né le 09 Janvier 1975 à SAKIET EDAIER (Tunisie)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Me Laurence BOURGEON de la SELARL CABANES BOURGEON MOYAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Madame [H] [W]

née le 14 Octobre 1979 à SEVILLE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Alexia COMBE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur [X] [L]

né le 14 Octobre 1975 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Me Alexia COMBE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 10 Mars 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M. Bruno Marcelin, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre

Mme Catherine Ginoux, conseillère

M. Bruno Marcelin, magistrat honoraire juridictionnel

GREFFIER :

Mme Céline Delcourt, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 24 Mars 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2022

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre et par Mme Céline Delcourt, greffière, le 19 Mai 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DES FAITS DE LA PROCEDURE ET DES MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 05 juin 2015, Monsieur [X] [L] et Madame [H] [W] ont donné à bail à Monsieur [A] [I] un logement situé [Adresse 1] (30), moyennant un loyer de 1.500 euros hors charges.

Estimant que des travaux devaient être effectués dans le logement, Monsieur [A] [I] a, par acte en date du 21 novembre 2019, fait assigner Monsieur [X] [L] et Madame [H] [W] devant le juge des référés du tribunal d’instance de Nîmes qui, par ordonnance rendue le 24 août 2020, a renvoyé l’affaire devant le juge des contentieux de la protection de Nîmes.

Par jugement rendu le 02 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :

– Condamné Monsieur [L] et Madame [W] à verser à Monsieur [I] la somme de 800.00 euros à titres de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance du mois de novembre 2018 et mars 2019 pour la panne d’une pompe à chaleur,

– Condamné Monsieur [I] à verser Monsieur [L] et Madame [W] une somme totale de 9 887.27 euros se décomposant comme suit :

– 9 492.00 euros au titre des loyers impayés des mois de janvier 2019 à juin 2019 afférent au logement loué ;

-1 895.27 euros au titre des réparations locatives rendues nécessaires consécutivement au départ des lieux ;

– Déduction faite de la somme de 1 500 euros acquise à Monsieur [L] et Madame [W] et correspondant au montant du dépôt de garantie versé par Monsieur [I] lors de la conclusion du bail le 05 juin 2015 ;

– Ordonné la compensation des créances respectives des parties,

– Condamné en conséquence à Monsieur [I] à verser à Monsieur [L] et Madame [W] la somme totale de 9 087.27 euros,

– Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

– Condamné Monsieur [I] à verser à Monsieur [L] et à Madame [W] la somme 1 200.00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

– Condamné Monsieur [I] aux dépens.

Par déclaration électronique du 12 janvier 2021, Monsieur [A] [I] a interjeté appel de cette décision dans des conditions de forme et de délai non contestées.

Par conclusions récapitulatives déposées par voie électronique le 06 octobre 2021, Monsieur [A] [I] a demandé à la cour d’appel de :

– INFIRMER le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection le 2 décembre 2020 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

– DIRE ET JUGER Monsieur [I] recevable et bien fondé dans l’ensemble de ses demandes ;

Y faire droit,

– DIRE ET JUGER que Monsieur [L] et Madame [W] ont failli aux obligations légales qui leur incombaient en leur qualité de bailleurs;

– DIRE ET JUGER qu’ils sont responsables des préjudices subis par Monsieur [I] ;

– LES CONDAMNER solidairement à payer à Monsieur [I] les sommes suivantes :

o 1 407,50 € en réparation du préjudice matériel lié à la piscine ;

o 4 500,00 € en réparation du préjudice de jouissance lié à la piscine ;

o 3840,00 € en remboursement de la surconsommation d’électricité;

o 4 755,24 € en remboursement de la surconsommation d’eau ;

o 4 000,00 € en réparation du préjudice de jouissance lié à l’absence de chauffage ;

o 500,00 € en réparation du préjudice de jouissance lié au volet roulant;

o 500,00 € en réparation du préjudice de jouissance lié à la défaillance de la hotte de la cuisine ;

o 300,00 € en réparation du préjudice de jouissance lié à la défaillance du lave-vaisselle ;

o 100,00 € en réparation du préjudice de jouissance lié à la gouttière;

– RAMENER à de plus justes proportions le montant des loyers dus par Monsieur [I] et opérer compensation avec le dépôt de garantie versé;

– DEBOUTER Monsieur [L] et Madame [W] de leurs demandes tendant à obtenir une indemnité en ce qui concerne la remise en état du logement ;

– ORDONNER la compensation entre les sommes dues respectivement entre les parties;

– CONDAMNER solidairement Monsieur [L] et Madame [W] à payer à Monsieur [I], au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les sommes de 1.500 € pour la procédure de première instance et 2 000 € pour la procédure d’appel ;

– LES CONDAMNER solidairement aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’huissier de Justice.

Monsieur [A] [I] expose que en ne respectant pas les obligations découlant du contrat de bail de mettre à disposition des locataires un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été loué, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail, les propriétaires ont engagé leur responsabilité contractuelle et sont responsables des préjudices qu’il a subis du fait des désordres de la piscine, du chauffage, des volets roulants, de la hotte de la cuisine, du lave vaisselle, de la gouttière, et d’une surconsomation anormale d’électricité et d’eau.

Il ajoute qu’il a refusé de payer les derniers loyers en appliquant le principe de l’exception d’inexécution à compter du mois de décembre 2019 et sollicite le rejet de la demande d’indemnité pour défaut d’entretien.

Par conclusions récapitulatives déposées par voie électronique le 09 mars 2021, Monsieur [X] [L] et Madame [H] [W] ont demandé à la cour de :

– DIRE ET JUGER l’appel interjeté par Monsieur [A] [I] recevable en la forme et au fond, infondé ;

– CONFIRMER la décision querellée en déboutant Monsieur [A] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– CONFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Monsieur [A] [I] à verser à Monsieur [X] [L] et Madame [H] [W] une somme totale de 9.887,27 euros se décomposant comme suit :

– 9.492 euros au titre des loyers impayés des mois de janvier 2019 à juin 2019 afférents au logement sis [Adresse 1]) ;

– 1.895,27 euros au titre des réparations locatives rendues nécessaires consécutivement au départ des lieux ;

– Déduction faite de la somme de 1.500 euros acquise à Monsieur [X] [L] et Madame [H] [W] et correspondant au montant du dépôt de garantie versé par Monsieur [A] [I] lors de la conclusion du bail du 05 juin 2015 ;

– ACCUEILLIR l’appel incident formulé par Madame [H] [W] et Monsieur [X] [L], bailleurs,

Y faisant droit,

– REFORMER la décision querellée en ce qu’elle a débouté Madame [H] [W] et Monsieur [X] [L] de leur demande de condamnation de Monsieur [A] [I] à leur porter et payer la somme de 360,00 € au titre des frais de nettoyage ;

La réformant :

– CONDAMNER Monsieur [A] [I] à leur porter et payer la somme de 360 € au titre des frais de nettoyage des lieux, ou à défaut rapporter cette condamnation à un montant forfaitaire que la Cour voudra bien fixer ;

– CONFIRMER la décision en ce qu’elle a ordonné la compensation des créances respectives des parties ;

– REJETER l’ensemble des autres demandes, fins et conclusions de Monsieur [A] [I]

– CONDAMNER Monsieur [A] [I] à porter et payer à Madame [H] [W] et à Monsieur [X] [L] la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile devant la Cour d’appel de NIMES ;

– CONDAMNER Monsieur [A] [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Alexia COMBE, Avocat aux offres de droit.

A l’appui de leurs demandes, Monsieur [X] [L] et Madame [H] [W] soutiennent que les obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible ont été respectées, ajoutant que le locataire ne s’est pas plaint pendant trois ans. Ils indiquent avoir fait intervenir un réparateur pour la piscine à chaque signalement, précisant que la piscine était en bon état de marche lors de la prise de possession des lieux et que le locataire a installé sans autorisation une pompe à chaleur à l’origine de la surconsommation d’électricité. Ils précisent que la surconsommation d’eau n’est pas rapportée.

Monsieur [X] [L] et Madame [H] [W] indiquent que le système de chauffage, en bon état lors de l’entrée dans les lieux, a été réparé en avril 2019 et le volet roulant en février 2019, la réparation de la gouttière a été acceptée par les bailleurs et que l’entretien de la hotte et du lave vaisselle est du ressort du locataire.

La clôture de la présente instance a été prononcée le 11 février 2022 avec effet différé au 10 mars 2022.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de ‘constatations’ ou de ‘dire’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa version applicable à l’espèce, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en ‘uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Monsieur [A] [I] soutient que le logement était affecté de nombreux désordres l’empêchant d’en jouir paisiblement, les travaux pris en charge par les propriétaires n’ayant pas été suffisants.

Il verse aux débats un courrier adressé le 21 mars 2019 à l’agence COURDIL en charge de la gestion du bien faisant état d’une panne de la climatisation réversible depuis le 18 novembre 2018, d’une fuite importante au niveau de la piscine engendrant une forte consommation d’eau, et demandait la réparation des volets roulants.

Selon les pièces produites par le bailleur, la société COACH CONCEPT PISCINES est intervenue et selon facture du 25 avril 2019 a condamné la bonde de fond de la piscine. L’agence GOURDIL a informé le propriétaire le 30 avril 2019 que la climatisation réversible avait été réparée. Par ailleurs, la Société A Responsabilité Limitée CAVALIER a réparé les volets roulants le 21 février 2019, et accord a été donné à l’entreprise SOMETECBA pour la réparation de la gouttière le 05 avril 2019. Le bailleur a fait preuve de diligence pour remédier aux désordres dès qu’il en a été avisé et Monsieur [A] [I] ne rapporte aucunement la preuve que ces désordres ont perduré après les réparations et les attestations de MM [J] [Z], [P] [Y] et [B] [F], qui ne font état d’aucune date précise, ne suffisent pas à établir la réalité d’une privation de jouissance de la piscine que la condamnation de la bonde ne rend pas inutilisable.

S’agissant des surconsommations d’électricité, il n’est pas contesté que Monsieur [A] [I] a installé une pompe à chaleur destinée à chauffer l’eau de la piscine et a aménagé une pièce supplémentaire. Comme l’a justement écrit le premier juge, rien ne permet de considérer que la surconsommation électrique n’est pas dûe au comportement du locataire alors que ce dernier a indiqué dans un courrier adressé à l’agence COURDIL le 21 mars 2019 utiliser des ‘chauffages d’appoints très énergivores’.

La surconsommation d’eau provient d’une fuite située entre le compteur d’eau et la maison qui a été colmatée fin 2019. Or, la consommation élevée a perduré après la réparation comme le démontre la facture du mois de septembre 2020 qui mentionne une consommation de 583 m , supérieure à celle constatée après la fuite. Monsieur [A] [I] ne rapporte pas la preuve que cette consommation ait pour origine une faute du bailleur alors même que la SAUR, fournisseur d’eau, a proposé au locataire un dégrèvement.

La panne de la climatisation réversible s’est produite le 18 ou le 20 novembre 2018, elle a été réparée le 30 avril 2019. Selon l’expert mandaté par la compagnie d’assurances du bailleur, le dysfonctionnement était dû à une panne. Cette privation de jouissance pendant les 5 mois d’hiver a été correctement évaluée à la somme de 800 euros par le premier juge.

Les volets roulants ont fait l’objet de réparations en 2015, 2016, 2018 et 2019. Une nouvelle panne en avril 2020 dont n’a pas été informé le bailleur ne justifie pas l’existence d’un préjudice de jouissance alors que l’agence immobilière a écrit au conseil du locataire le 06 novembre 2019 que l’entreprise chargée des réparations s’est déplacée à plusieurs reprises et qu’il appartenait à Monsieur [I] de ‘indiquer au technicien tous les volets défectueux’. Lors de l’état des lieux de sortie établi le 30 juin 2020, l’huissier a constaté que les volets roulants étaient en bon état de fonctionnement, à l’exception de celui de la porte-fenêtre côté sud-ouest.

La panne de la hotte n’a pas non plus été signalée. L’huissier de justice a constaté lors de l’état des lieux de sortie le 30 juin 2020 que ‘la hotte ne fonctionne pas en position d’inspiration (aspiration). Je constate que les grilles sont grasses et la périphérie est sale’. Dès lors, rien n’établit que la panne est de la responsabilité du bailleur et non pas celle du locataire à la suite d’un défaut d’entretien par application du point VI a) de l’annexe au décret n°87-712 du 26 août 1987.

A juste titre, le premier juge a considéré que la panne du lave-vaisselle était à la charge du locataire par application du point VI a) de l’annexe au décret n°87-712 du 26 août 1987.

La chute de la gouttière a donné lieu à un accord des bailleurs pour sa réparation et Monsieur [A] [I] n’établit pas en quoi cette absence de réparation lui a causé un préjudice de jouissance.

En conséquence, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de Monsieur [A] [I] à l’exception de celle tendant la condamnation à l’indemniser du préjudice de jouissance du chef de l’absence partielle de climatisation.

Sur les demandes reconventionnelles

Monsieur [A] [I] reste redevable de la somme de 9.492 euros au titre des loyers impayés. Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il l’a condamné à verser ladite somme aux bailleurs, l’exception d’inexécution n’étant pas recevable en l’absence d’autorisation de consignation des loyers auprès de la caisse des dépôts.

Les frais de nettoyage ne sont pas justifiés par la production d’un devis. Compte tenu de la saleté du logement établie par l’état des lieux de sortie, il convient d’octroyer aux bailleurs la somme de 150 euros à ce titre.

La somme de 547,27 euros réclamée par les bailleurs correspond aux réparations locatives à la charge de Monsieur [A] [I] constatées dans l’état des lieux de sortie en date du 30 juin 2020. Par ailleurs, seules les dépenses liées à l’évacuation de l’alimentation de la pompe à chaleur et au remplacement du skimmer cassé resteront à la charge du locataire. En conséquence, le jugement de première instance sera infirmé et Monsieur [A] [I] à verser à Monsieur [X] [L] et Madame [H] [W] la somme de 2.045,27 euros.

Après déduction de la somme de 800 euros due au locataire par les bailleurs, et du dépôt de garantie de 1.500 euros, le jugement sera infirmé et Monsieur [A] [I] à verser à Monsieur [X] [L] et Madame [H] [W] la somme de 9.237,27 euros.

Sur les demandes accessoires

Il n’est pas inéquitable que Monsieur [A] [I] à verser à Monsieur [X] [L] et Madame [H] [W] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [A] [I] sera condamné aux entiers dépens

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement , contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 02 décembre 2020 sauf en ce qu’il a condamné Monsieur [A] [I] à verser à Monsieur [X] [L] et Madame [H] [W] la somme de 1.895.27 euros au titre des réparations locatives rendues nécessaires consécutivement au départ des lieux, et condamné en conséquence [A] [I] à verser à Monsieur [X] [L] et Madame [H] [W] une somme totale de 9.087,27 euros,

Statuant à nouveau de ce chef

Condamne Monsieur [A] [I] à verser à Monsieur [X] [L] et Madame [H] [W] la somme de2.045.27 euros au titre des réparations locatives rendues nécessaires consécutivement au départ des lieux,

Condamne en conséquence Monsieur [A] [I] à verser à Monsieur [X] [L] et Madame [H] [W] une somme totale de 9.237,27 euros,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Condamne Monsieur [A] [I] à verser à Monsieur [X] [L] et Madame [H] [W] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [A] [I] aux entiers dépens.

Arrêt signé par la présidente de Chambre et par la greffière.

La greffière, La présidente,